قرارداد پیش فروش اپارتمان

اطلاعاتی درباره قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرار داد های پیش فروش آپارتمان در میان مردم و جوامع شهری رشد زیادی داشته است و انبوه­ سازان، شرکت­های بزرگ ساختمانی و دولتی از طریق پیش ­فروش آپارتمان قبل از شروع عملیات ساختمانی سعی در جمع­ آوری سرمایه لازم برای این فعالیت اقتصادی سودآور می ­نمایند. حقوق ­دانان، قضات و وکیل ها و اشخاص دست ­اندرکار باید چنین قراردادهایی را به شکل نهاد های حقوقی و فقهی موجود توجیه نمایند تا در اثر انتخاب قالب صحیحی در صورت بروز اختلاف، انتخاب تصمیم قانونی انجام شود. در این مقاله عقد بیع مورد مطالعه قرار گرفته و دلایل انطباق یا عدم انطباق قراردادهای فوق با هریک از انواع بیع مورد بررسی قرار گرفته است. این بررسی در مورد قراردادهای املاک چیتگر در منطقه 22 تهران هم کاربرد دارد.

سوال: ایا با توجه به اینکه اپارتمان مال غیر منقوی محسوب میشود و در زمره املاک میباشد، تنظیم سند رسمی برای انعقاد چنین قراردادی لازم و ضروری است ؟ ایا تنظیم سند رسمی از شرایط صحت اینگونه قراردادهاست یا نه ؟ ایا قرارداد راجع به فروش اپارتمان ساخته نشده یک عقد تشریفاتی است یا یک عقد رضایی ؟ شرایط عمومی درستی قرارداد پیش فروش اپارتمان: در تعریف قرارداد پیش فروش اپارتمان گفتیم که قراردادی است که به موجب ان فروشنده تعهد می کند اپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی، ساخته و پس از تکمیل ان در موعد مقرر و در ازاء دریافت مبلغ قراردادی به خریدار تحویل نماید.

این توافق و تراضی طرفین همانطوری که ذکر شد قرارداد محسوب و از لحاظ ماهیت حقوقی خرید و فروش بر آن صدق می نماید. لذا با توجه به اصول کلی دارای شرایط اساسی صحت معامله می باشد... شرایط عمومی باید در هر عقد و قراردادی صرف نظر از نوع ان موجود باشد و الا عقد و قرارداد معتبر نخواهد بود. قراردادپیش فروش اپارتمان نیز بایستی شامل شرایط اساسی صحت معاملات بر اساس ماده ١٩٠ ق.م باشد.

  قراردادهایی که واجد شرایط فوق باشد و مخالفت صریح با قوانین آمره نداشته باشد با توجه به قاعده اصاله الصحه معتبر است. فقدان یکی از شرایط مزبور گاهی سبب بطلان قرارداد و گاهی موجب عدم نفوذ ان می گردد. مثلا فقدان قصد، عقد را باطل می کند ولی فقدان رضا و اهلیت در بعضی موارد سبب عدم نفوذ قرارداد می گردد. بنابراین می توان گفت مجموعا قراردادها از حیث تاثیر وجود و عدم وجود شرایط اساسی به سه دسته تقسیم می گردد: ١- قرارداد صحیح، قراردادی است که علاوه بر شرایط اختصاصی خود، تمام شرایط اساسی معاملات را دارا باشد. قرارداد صحیح تمام اثار حقوقی خود را ایجاد می کند. ٢- قرارداد باطل، قراردادی است که فاقد بعضی از شرایط مندرج در ماده ١٩٠ ق.م باشد. مانند قراردادی که در ان مورد معامله تعیین شده نباشد. ٣- قرارداد غیر نافذ، قراردادی است که فاقد بعضی از شرایط باشد مانند قراردادی که مکره واقع می سازد که به علت فقدان رضا، غیر نافذ است.

قرارداد غیر نافذ، باطل و کان لم یکن نیست ولی صحیح و معتبر هم نمی باشد و در حالت عدم نفوذ اثر خقوقی ندارد، این قرارداد می تواند با الحاق رضایت بعدی از جانب کسی که رضایت او شرط است کامل شده و اثار حقوقی خود را ایجاد کند. (الف) قصد و رضای طرفین (1-2) رکن اساسی هر توافقی که به منظور ایجاد یک اثر حقوقی بین دو یا چند نفر انجام میگیرد ( اراده ) ایجادکنندگان ان میباشد و در صورت فقدان وجود اراده هر یک از متعاقدین عقد باطل می شود. در قرارداد پیش فروش اپارتمان نیز توافق دو اراده به نحوی که هر یک چیزی را بخواهد که ان دیگری نیز خواهان ان است، ضروری است.

چنانچه در ماده ١٩٠ قانون مدنی قصد و رضای متعاقدین به عنوان اولین شرط اساسی انعقاد هر عقدی مذکور افتاده و در ماده ٣٣٩ ق.م در عقد بیع نیز، توافق اراده های بایع و مشتری به صراحت ذکر گردیده است. انعقاد هر قراردادی پیش از تصور موضوع ان ممکن نیست. فرض کنیم کسی می خواهد مالی را خریداری کند. نخست قرارداد را با همه ارکان، عناصر و نتایج ان در ذهن مجسم و در این هنگام منافع و مضار ان مال را با یکدیگر می سنجد و پس از برتری منافع ان بر مضارش اشتیاق به ملکیت ان مال پیدا میکند، اشتیاقی که در نتیجه تصدیق مفید بودن عقد در ذهن پیدا شده و نفس از سوی انشاء مفاد ان قرارداد میکشاند " رضا " نامیده میشود. قصد ایجاد عمل حقوقی در عالم ذعن میباشد که گاهی از ان به قصد انشاء تعبیر شده است. در ماده ١٩١ قانون مدنی امده: عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند. قصد غیر از رضا می باشد گاهی این دو با هم اشتباه می شوند.

همچنان که اثار این دو و فقدان ان ها با هم متفاوت می باشد. فقدان قصد سبب بطلان قرارداد است، در صورتی که فقدان رضا سبب عدم نفوذ قرارداد خواهد بود. برای تشخیص ماهیت قصد و متمایز بودن ان از عناصر رضا لازم است مراحل مختلف روانی کسی را که قصد خرید یک واحد مسکونی یاآپارتمان تا تنظیم قرارداد را دارد، از نظر فعل و انفعالات دماغی بررسی کنیم: 1- مرحله تصور: در این مرحله ابتدا تصویر عمل خرید اپارتمان یا مسکن در ذهن نقش می بندد. این مرحله ارادی نیست و خطور ان قهری خواهد بود. در اغاز همه عناصر همه عناصر قرارداد پیش فروش مورد نظر و نتایج ان در ذهن تصور می شود، به موضوع و تعهد هایی که از ان بوجود می اید می اندیشد. این دور نما، محرک اراده می شود، اگر اشتباهی در این مرحله رخ دهد موجب بطلان یا عدم نفوذ ان قرارداد می گردد. بنابراین مرحله ادراک یا تصور نخستین گام تصمیم و سنگ زیرین بنای کار ارادی است. ٢- مرحله تدبیر و سنجش: در این مرحله شخص به ارزیابی کار خود می پردازد و دواعی گوناگون را با هم مقاسیه میکند. مثال: خریدار پس از قصور و اطلاع از شرایط قرارداد و اوصاف مورد معامله و ملاحظه نقشه های ساختمانی، سود و زیان ان ار مورد سنجش قرار می دهد و با مقایسه سرانجام انچه را که به سود خود می بیند انتخاب نموده و راضی به تنظیم قرارداد می شود. این مرحله اختیاری است و شخص بایستی در محیطی ازاد دست به انتخاب زند و در مورد نتایج اقتصادی اقدامات خویش اندیشه و تدبیر نماید. ٣- مرحله تصمیم: پس از سنجش و بررسی سود و زیان، چنانچه خریدار، خرید اپارتمان را به مصلحت بداند تصمیم به تنظیم قرارداد می گیرد. این در حقیقت همان تمایل و رضا است.

در اینجا تردید پایان یافته و جزم جانشین ان می شود. این چگونگی نفس را حکیمان " اراده " می خوانند و انچه را که باعث کشش ذهن به سوی این انتخاب نهایی شده است حقوق دانان " جهت " می نامند. تا این مرحله هنوز از قصد انشای معامله نشانی وجود ندارد و برخلاف انچه که گاهی تثور می شود، تصمیم مذکور غیر از قصد انشاء است. زیرا، این تصمیم سازنده و خالق عقد نیست و صرفا یک امادگی روانی برای ایجاد عقد در اینده می باشد. 4- مرحله اجرای تصمیم: به دنبال تصمیم، خریدار در صدد اجرای ان و برای رسیدن به انچه که مایل گردیده است، شروع به انجام یک سلسله اعمال مقدماتی میکند. مثال: به یک اژانس معاملات ملکی مراجعه و با مشاورین و کارشناسان مسکن به گفتگو می نشیند، درباره مورد معامله، خصوصیات و شرایط ان، قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت ان مذاکره می کند یا اینکه به دفتر فروش شرکت یا سازندگان واحد های اپارتمانی مراجعه و نمونه قراردادهای انها را بررسی و مطالعه میکند. تا اینجا هنوز عمل حقوقی که ضمانت اور باشد انجام نگرفته است و عدول از تصمیم اشکالی ندارد. چنانچه مایل به خرید باشد و با فروشنده به توافق برسد، پس از تهیه مقدمات در دفتر فروش حاضر شده و بر اساس قراردادهایی که معمولا از پیش تهیه شده است توافق نموده و مبادرت به انعقاد قرارداد می نماید. در این مرحله، طرفین قراداد با امضای مندرجات قرارداد با اگاهی و قصد تشکیل معامله، تصمیم خود را نسبت به ایجاد عقد بیع (فروش و خرید اپارتمان ساخته نشده ) اجرا میکند.