علامت ساخت‌ و ساز مسکن 98 (بخش دوم)

شمار واحدهای مسکونی که هنوز آمار مربوط به آن برای مدت نیم سال اول منتشر نشده است، بهترین متغیر است. با این وجود اگر به میانگین تعداد واحدهای مسکونی در هر ساختمان در طول سال های قبل نگاهی بیندازیم، می توانیم با توجه به آن آمار میزان عرضه آتی مسکن را پیش بینی کنیم. قسمت دیگری از اطلاعاتی که در آمارهای اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی موجود است بیانگر این موضوع است که با توجه به شرایط موجود در بازار ساخت و ساز در دو ماه اول تابستان امسال، دور از تصور است که میزان «عرضه آتی» در پاییز و زمستان امسال، دارای وضعیت بهتری نسبت به بهار و تابستان باشد.

در گزارش تازه ای که بانک مرکزی از اوضاع سرمایه گذاری های ساختمانی محاسبه نموده، تعداد ساختمان هایی که در فصل تابستان امسال شروع به احداث شده اند اعلام نشده است، ولی در این گزارش، از رشد هزینه های ساخت مسکن در نیمه تابستان امسال، یک آمار ارائه شده است که بیانگر دشوار شدن عرصه کار برای سازنده ها است.

املاک تهران

ماه مرداد امسال، شاخص قیمت مصالح ساختمانی غیر فلزی و فلزی به ترتیب 28 درصد و 59 درصد نسبت به همین مدت در سال 96 زیادتر شد و در عین حال شاخص بهای خدمات ساختمانی هم به رشد 15 درصدی رسید. اندازه رشد نقطه ای این شاخص ها در فصل بهار 97، بسیار کمتر از ماه مرداد بوده است. در فصل بهار 97 شاخص قیمت مصالح ساختمانی در تمام کشور 29 درصد و شاخص بهای خدمات مصالح ساختمانی هم 10 درصد بیشتر شده است.

در قسمتی از دومین گزارش اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی، که یک نسخه از آن در اختیار معاونت مسکن و ساختمان قرار گرفته است، به این موضوع تاکید شده است که در ماه های گذشته بالا رفتن هزینه ی ساخت و ساز، به دلیل بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی و همین طور تاثیر شوک ارزی بر این بازار موجب شد آینده ی پیش روی حاشیه سود و سرمایه گذاری ساختمانی برای فعالان ساختمانی در هاله ای از ابهام فرو رود و این مسئله به عنوان یک خطر بزرگ در بازار مسکن خود را نشان دهد. در این گزارش دومین خطر در بازار مسکن، کاهش تقاضای خرید که نشأت گرفته از کم شدن قدرت خرید خانوادها به دلیل بالا رفتن قیمت مسکن در نیمه اول امسال است، معرفی می شود.

وضعیت «عرضه آنی» متفاوت تر از «عرضه آتی»

با این که اوضاع عرضه آتی در بازار مسکن – ساخت و سازهای تازه - در طول فصل بهار امسال، به علت کم شدن تعداد این گونه از ساختمان ها، «نامطلوب» برآورد می شود، ولی «عرضه آنی» اوضاع متفاوت و پیش رونده ای داشته است. در فصل بهار امسال تعداد ساختمان هایی که کامل شده اند، در شهرهای کشور 31 درصد نسبت به فصل بهار سال گذشته بیشتر شده است. این میزان از رشد در تعداد ساختمان های مسکونی با احتساب رشد 53 درصدی حجم ریالی سرمایه گذاری ساختمانی (به قیمت جاری) در طول این مدت بیانگر این است که فعالان ساختمانی بیشتر توجه خود را از سال قبل تا الان، بر روی کامل کردن ساختمان های نیمه تمام برای عرضه آنی به بازار معامله های مسکن معطوف کرده اند.

در یک سال 96، میزان سرمایه گزاری ساختمانی در زمینه ی کامل کرده ساختمان به رشد 51 درصدی رسید، در حالی که میزان سرمایه گذاری در زمینه ساخت و سازهای تازه(عرضه آتی) 8.5 درصد بیشتر شد. سازنده ها در زمانی که معامله های مسکن به رونق می رسد و به ویژه در زمان  اوج رشد قیمت ها، عرضه آنی را به سرمایه گذاری در حوزه آتی ترجیح می دهند. اما این کار اصلا به سود بازار مسکن نیست و همچنین برای هر دو طرف عرضه و تقاضا یک بازی باخت-باخت را به وجود می آورد. در هنگام بالا رفتن قیمت ها، توان مالی متقاضیان خرید به شدت کم می شود و تمایل به خرید هم کاهش پیدا می کند.

املاک تهران

پس با این وجود هر میزان از عرضه آنی از جنس تازه ساخته شده، قاعدتاً دارای یک قیمت فروشِ بسیار بیشتر از واحدهایی است که سال ها از ساخت آن ها می گذرد و در شرایط کنونی هیچ گونه کمکی به متقاضیان خرید نمی کند و اثر آن چنان زیادی در آسان کردن مسیر معامله ها که در هنگام جهش کم و کمتر می شود ندارد. رو آوردن سازنده ها از عرضه آتی به عرضه آنی در شرایط کنونی، بازار مسکن سال 98 را با کسری بیشتری مواجه می کند.

کم شدن تیراژ ساخت و سازهای تازه در ماه های گذشته و ادامه ی آن در ماه هایی که از امسال باقی مانده است، با توجه به میانگین زمان ساخت مسکن که در حال حاضر در شهر تهران و در بعضی دیگر از شهرهای ایران حدود یک سال است، می تواند در بازار معامله های مسکن در سال آینده هم تاثیر منفی بگذارد. در شرایط فعلی، عرضه آنی مسکن (واحدهای تازه ساز یا کامل شده) در شهرها، از نیاز بحرانی کمتر است. به دیگر سخن، هم اوضاع عرضه آتی و هم اوضاع عرضه آنی، تا میزان کمی که مورد نیاز بازار مسکن است، فاصله زیادی دارد. با این حال اوضاع عرضه آنی از عرضه آتی بهتر است.

در سال 96 بر مبنای پیش بینی های صورت گرفته، 400 هزار واحد مسکونی در حال ساخت، با گذراندن مراحل تکمیل، به شکل واحد تازه ساز(عرضه آنی) به بازار معامله های مسکن وارد شدند. این میزان عرضه حدود 6 تا 7 درصد بالاتر از سال گذشته ی آن بوده است. با توجه به این که در فصل بهار امسال، تعداد ساختمان های کامل شده، 31 درصد بالاتر از فصل بهار سال قبل بود، پیش بینی می شود حدود 100 هزار واحد مسکونی به شکل عرضه آنی در این فصل به بازار وارد شده باشد که در این صورت اگر نرخ رشد ساختمان های کامل شده در طول ماه های آینده ادامه داشته باشد، باز هم میزان عرضه آنی به سطح نیاز بحرانی بازار مسکن نمی رسد.

در این بین، سهم بسیار کم واحدهای مسکونی کم متراژ از عرضه آنی در طول ماه های قبل به ویژه در شهر تهران، امکان تاثیر گذاری کم این گونه عرضه بر سطح قیمت ها را از بین برده است. به دیگر سخن نه تنها در ماه های گذشته، سهم واحدهای تازه ساز از معامله های خرید مسکن به علت سطح قیمت آن ها کم شده است و در نهایت عرضه آنی، کمک چندانی به بازار مسکن نکرد، بلکه کم بودن واحدهای 50 تا 80 متر مربع در بازار عرضه آنی هم بر کم اثر بودن آن اضافه کرده است.

منبع: اقتصاد آنلاین