علامت جدید از حباب‌سنج مسکن

پایش حباب سنج مسکن که در فصل پاییز رخ داد، از شروع یک تحول بزرگ در بازار معامله های املاک شهر تهران اطلاع می دهد. جدیدترین اوضاع نمایشگر حباب قیمتی در بازار مسکن از این موضوع حکایت دارد که حباب قیمت مسکن در شهر تهران در شرایط فعلی با ثبت نمودن رکود 22 ساله بیشترین قیاس، به شکلی زیاد شده است که از نظر دو موضوع اصلی تعیین کنند، امکان شروع تخلیه آن، قبل از هر زمان دیگری وجود دارد.

کارشناسان اقتصاد مسکن برای این که حباب قیمت و مقدار آن را مشخص نمایند، از ارتباط میان قیمت و اجاره بها بهره می گیرند. نسبت به وجود آمده از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به میانگین اجاره بهای سالانه هر متر مربع آپارتمان  –P به R – شاخصی است که بر مبنای آن وجود یا نبودن حباب در قیمت خرید و فروش مسکن در یک شهر معلوم می شود. با یاری گرفتن از این حباب سنجی می توانیم آینده سطح قیمت مسکن را هر چند با توجه به متغیرهای تاثیر گذار بر روند معامله های مسکن برآورد نماییم.

املاک تهران

در شرایط فعلی نسبت پاییزی P  به R  در بازار مسکن شهر تهران عدد 21.8 را نشان می دهد که این میزان بیشترین نسبت از سال 75 تا به حال و نزدیک به عدد سال 86 است. در طول 27 سال اخیر رابطه طولانی مدت قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران به صورتی ایجاد شده است که در جریان سیکل های تجاری بازار معامله های ملک –دوره های رکود و رونق- این نسبت تقریباً در دامنه 14 تا 22 در نوسان بوده است. هر چند در بعضی از سال ها هم ابعاد بسیار مختلفی از تورم ملکی یا تورم اجاره موجب شده است که نسبت P  به R در بازار مسکن شهر تهران از این دامنه بگذرد.

نقطه اوج «نسبت قیمت به اجاره مسکن» به صورت معمول در اواخر دوره رونق معامله های خرید به علت بالا رفتن قیمت و به حداکثر رسیدن میزان حباب، صورت می گیرد و بعد از آن، عملیات توقف بزرگ تر شدن حباب و تخلیه آن در بازار شروع می شود. در حال حاضر نسبت پاییزی P  به R در بازار مسکن شهر تهران که بر مبنای آخرین سطح متوسط قیمت فروش آپارتمان در آمارهای رسمی مرتبط به آبان و همین طور بررسی های میدانی از میانگین بهای ماهانه اجاره واحد مسکونی در همین مدت کسب شده است، بیانگر نقطه اوج است.

این میزان از روزهای پایانی سال قبل همزمان با شروع رونق معامله های خرید مسکن در این شهر رو به بیشتر شدن رفت و از سطح حداقلی 13.5 در فصل پاییز سال 96 به 16.2 در ماه اسفند سال قبل و 18.8 در تابستان امسال رسید. در فصل پاییز امسال هم این رشد ادامه پیدا کرد و نسبت حاصل از P  به R به مرز 22 رسیده است. روند رشد و بالا رفتن نسبت P  به R در بازار مسکن شهر تهران در طول ماه های اخیر در اثر جهش های مداوم قیمت آپارتمان بوده است.

با وجود این که در طول همین دوره ی زمانی، اجاره بها هم در شهر تهران با افزایش زیادی مواجه بوده است، اما اختلاف شیب رشد قیمت و اجاره موجب شد سبقت اولی از دومی P  به R را افزایش دهد. میانگین اجاره بهای مسکن در شهر تهران در طول ماه های اخیر از سال 97 بر مبنای آمارهای رسمی حدود 30 درصد نسبت به همین مدت در سال 1396 زیادتر شده است. ولی در همین دوره زمانی 8 ماه اول امسال، میانگین قیمت خرید آپارتمان حدود 70 درصد نسبت به همین زمان در سال قبل بالاتر رفت. نیمه پاییز امسال میانگین قیمت مسکن به متر مربعی 9 میلیون و 186 هزار تومان و میانگین اجاره بها هم به متر مربعی 35 هزار تومان در شهر تهران رسید.

املاک تهران

سطح فعلی P  به R تا حد بسیاری شبیه به سال 86 است. سال 86 در شهر تهران قیمت مسکن 80.4 درصد بالاتر رفت و پس از آن با پایین آمدن تدریجی نرخ رشد قیمت اسمی و حتی کم شدن 11 درصدی قیمت اسمی در سال 88 نسبت به 87، در نهایت نسبت قیمت به اجاره مسکن متاثر از رکود بازار معامله های ملک به عدد 13 در سال 89 رسید. اوضاع و شرایط فعلی بیانگر حباب سنج مسکن از نظر پارامترهای جهت دهنده بازار از یک طرف و رابطه قیمتی و اجاره بها از طرف دیگر معین می کند که: احتمال پایین آمدن شیب رشد قیمت مسکن در ماه های آتی وجود دارد و در این صورت، با توجه به این که بیشتر از این، هر چند مشروط به عدم تحول ناگهانی متغیرهای بیرونی تاثیر گذار بر روی قیمت مسکن، بیشتر شدن ابعاد حباب ممکن نیست، می توان این انتظار را داشت که حباب موجود به زودی شروع به تخلیه می نماید.

تحقیقات در مورد آینده نسبت P  به R در بازار مسکن شهر تهران بیانگر این موضوع است که کم شدن این نسبت که به معنی تخلیه حباب قیمتی است را می تواند در قالب دو سناریو برآورد نمود. در سناریوی اول احتمال سبقت نرخ رشد اجاره بها از نرخ رشد قیمت مسکن و در نهایت کم شدن نسبت P  به R با کم شدن فاصله قیمت مسکن و اجاره بها مطرح شده است. این سناریو با وجود این که به علت به وجود آمدن رکود در معامله های خرید مسکن و شیفت دسته ای از متقاضیان خرید به سوی بازار اجاره، می توانند مبنای پیش بینی و تغییرات آتی بازار ملک قرار بگیرد، ولی از آن جا که توان مالی و اقتصادی اجاره نشین ها در اکثر منطقه های تهران، از حد نیاز برای تحمل تورم بیشتر اجاره است، احتمال به وقوع پیوستن این سناریو، پیش بینی نمی شود.

ولی در قالب سناریوی دوم اگر شیب رشد قیمت مسکن در ماه های آتی کمتر شود و میزان اختلاف شیب میان تورم ملکی و تورم اجاره کم تر می شود و با این حالت منحنی P  به R به سوی پایین آمدن می چرخد و حباب قیمتی آغاز به تخلیه شدن می کند. در این سناریو هم احتمال رشد مثبت اجاره بها با توجه به این نکته که زیاد شدن تقاضای اجاره در ماه های آتی و همچنین اوضاع و شرایط متغیرهای درونی بازار معامله های خرید آپارتمان در نظر گرفته شده است.

تحقیقات در این مورد حکایت از این دارد که دو پارامتر به وجود آمده که به سطح قیمت ها در حال حاضر جهت می دهد، آماده است که از تخلیه حباب حمایت نماید. پارامتر اول به همان رابطه قبلی قیمت و اجاره باز می گردد که در حال حاضر تنظیم دوباره آن به تغییر کاهشی تورم ملکی و عبور از بازار معامله های ملک در دوران ثبات نسبی قیمت است. پارامتر دوم به کم شدن عطش تقاضای سفته بازی و همین طور محدودتر شدن خریدهای سرمایه ای در بازار ملک برمی گردد. با به وجود آمدن انتظارات کاهشی در بازار مسکن برای آینده قیمت ها که معمولاً در اثر به وجود آمدن جو روانی پایین آمدن قیمت دلار است، تمایل سوداگران برای خرید آپارتمان به نیت فروختن در کوتاه مدت و میان مدت، کم شده است.  اکثر تصورات در بازار مسکن تهران آن است که سطح قیمت حداقل در منطقه هایی که قبلا با بالاترین رشد قیمت مواجه بودند به سقف رسیده است.

در این بین کم شدن بسیار زیاد تقاضای مصرفی حاضر در بازار برای خرید آپارتمان، این برداشت را قوی تر نموده است. ماه قبل حجم معامله های خرید آپارتمان نسبت به همین ماه در سال 96، نصف شد. در طول 8 ماه قبل از سال 97، تعداد آپارتمان هایی که در تهران به فروش رسیده به صورت سریالی و ماه به ماه کم تر شد. اکثر این اتفاقات در اثر تخریب بسیار زیاد قدرت خرید متاثر از بالا رفتن قیمت و عدم افزایش تسهیلات خرید مسکن بوده است.

منبع: دنیای اقتصاد