سیاست موازی «بازآفرینی شهری» به اجرا درمی‌آید؟

ساختن تعداد 200 هزار واحد مسکونی در 17 شهر تازه در این زمان که به معنی بارگذاری بیشتر ساختمان با دخالت دولت در منطقه های خوابگاهی اطراف شهرهای بزرگ است، یکی از بزرگ ترین موازی کاری های باسیاست تصویب شده از سوی دولت به عنوان «بازآفرینی هسته های فرسوده و متروک 465 شهر در سطح کشور» به حساب می آید که هدفش عرضه نمودن مسکن برای خانه دار شدن قشرهای مختلف جامعه است، اما در اصل بازار خانه های خالی و بدون امکانات شهری برای سکونت در اطراف شهرهای بزرگ را تقویت می کند. سیاست ساخت 200 هزار واحد مسکونی به نوعی دوپینگ سیاسی است که نشان دهنده ی تغییر برنامه های وزارت راه و شهرسازی از «اجرای نقش اصلی دولت در توسعه مطلوب شهرهای جدید» به «مراجعه دوباره دولت به نقش فرعی» است.

املاک تهران

در اواخر سال قبل در وزارت راه و شهرسازی برنامه ساخت 50 هزار واحد مسکونی تا آخر سال 1400 بر مبنای مشارکت دولت با بخش خصوصی و همچنین به شکل اجرای تدریجی در دستور کار واقع شد و نیمه ی اول امسال دو پروژه از همین برنامه در دو شهر اطراف تهران کلنگ زنی شد. این برنامه در ادامه ی «اهرم دنبال کردن وام خانه اولی ها برای تامین مالی همزمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن» بود که در حال حاضر شیوه ی به کار گیری این اهرم و به وجود آوردن بستر لازم برای فعالیت آن –با توجه به این که وام یکم در حال حاضر تنها برای خرید مسکن به کار می رود و نه برای ساخت و ساز بزرگ- در مجموعه دولت و شبکه بانکی، معین نشد و منبع تسهیلاتی برای حمایت از سازنده های همین 50 هزار واحد مسکونی هم در حال حاضر نیست.

با این اوصاف، با تعریف سیاست تازه، ساخت و ساز مسکن در شهرهای جدید به 4 برابر رسیده است، در حالی که زمین های مناسب برای ساخت و ساز در این شهرها ظرفیت کمتر از عرضه 200 هزار واحد را دارد و باید برای به وجود آوردن امکانات و خدمات به غیر از گنجایش آن فکری شود. دولت باید به جای دخالت در ساخت و ساز و عرضه مسکن در اطراف شهرهای بزرگ، منابعی که به صورت کم در دسترس هستند را با اولویت قرار دادن «بافت های فرسوده درون شهرها» و «امکانات بدیهی مورد نیاز در شهرهای جدید» انجام دهد تا بخش خصوصی توان و انگیزه مورد نیاز را برای ساخت و ساز مسکونی در بافت های فرسوده و شهرهای جدید از راه سرمایه گذاری انجام دهند، وگرنه دخالت دولت در بازار مسکن می تواند فضای گلخانه ای در شهرهای جدید به وجود آورد که چون شرایط پایدار برای ساکن شدن خانواده های در ساختمان های به وجود آمده در این شهرها نیست، عرضه تازه مسکن هم نمی تواند تعادل را در بازار مسکن به وجود آورد.

باز آفرینی درونی شهرها که قرار بر این است که با ساخت 200 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید ادامه یابد به سه دلیل برای شرایط بازار مسکن امروزی موثر نیست که مهم ترین آن نادیده گرفتن متولی قسمت مسکن و دولت از مسئولیت مهم و انجام دادن کارهای غیر ضروری است که به نوعی دخالت در بخش خصوصی است. 7 مورد از عملکرد نامطلوب شهرهای جدید در طول سالیان قبل و دخالت در ساخت و ساز مسکن این شهرها در دوره های پیشین موجب شده تنها 21 درصد از ظرفیت مسکونی 17 شهر جدید کشور در دسترس خانواده ها قرار گیرند. ظرفیت شهرهای جدید از نظر جمعیت پذیری 3 میلیون و 600 هزار نفر است، اما بر مبنای آماری که در سال 95 از سرشماری نفوس و مسکن به دست آمد حدود 765 هزار نفر در این شهرها زندگی می کنند که به معنی استقبال نکردن متقاضیان مسکن از زندگی در این شهرها  به دلیل نبودن امکانات است.

املاک تهران

در دو سال گذشته یک مطالعه توسط شرکت عمران شهرهای جدید در مورد آسیب شناسی این شهرها از نظر مایل نبودن متقاضیان مسکن برای سکونت در شهرهای تازه صورت گرفت و نتیجه این بود که دولت و وزارت راه و شهرسازی برای آن که موجبات کم شدن خانه های خالی و «بالا بردن عرضه مسکن از طریق بخش خصوصی» را در این شهرها به وجود آورد 7 مورد را باید رعایت کند. این هفت مورد عبارت اند از: «ساخت و راه اندازی شبکه ریلی متصل کننده شهرهای جدید به شهر مادر»،«تامین نمودن خدمات زیر بنایی لازم در محله های مسکونی به وجود آمده در سال های گذشته در این شهرها که به خاطر نبود خدمات قابل سکونت نیستند»، «تشویق بخش خصوصی در به وجود آوردن خدمات روبنایی، شهری و تفریحی»، «حل نمودن مسئله ی هویتی شهرهای جدید با توجه به مهاجرت ها از شهرهای دیگر»،« کنترل شیوه ی رو به گسترش کالبدی شهرهای جدید»، «خارج کردن چهره شهرهای جدید از حالت خوابگاهی به شهرهای فعال برای رقابت با شهرهای مادر»، «همراه نمودن مجموعه دستگاه های دولتی مسئول برای توسعه مطلوب شهرها»

در حال حاضر کم کاری دولت و متولی بخش مسکن از این امور که ذکر شد در شهرهای جدید و مشغول شدن به جزئیات کم اهمیت، نه تنها به بازار مسکن کلان شهرها کمک نکرده بلکه باعث از بین رفتن منابع هم خواهد شد. دلیل دوم در «لزوم پرهیز نمودن از صادر کردن دستور خام» تکانه ی دیگری است که جبهه کاری سوم به دو جبهه که در حال عملیات هستند می زند. دولت یازدهم و دوازدهم با تصویب نمودن برنامه ملی بازآفرینی شهری، سیاست توسعه درونی شهرها را به جای توسعه منفصل(ساخت شهرهای جدید) و گسترش دادن افق شهرهای موجود انتخاب کرد. بر مبنای سیاست انتخاب شده، 1000 محله در 465 شهر از جمله تهران و 7 شهر بزرگ ایران، فرسوده و در حال خراب شدن هستند که با اجرا نمودن برنامه نوسازی این بافت ها، هم عرضه مسکن مناسب برای متقاضیانی که درآمد کمی دارند و هم خانه اولی ها به وجود می آید و آسیب های اجتماعی و شهری در هسته فرسوده شهرها از بین می رود. این برنامه در طول یک سال گذشته به علت نبودن منابع و تسهیلات بانکی عملی نشد. اگر در زمینه ی عرضه مسکن و حمایت دولت و شبکه بانکی در این زمینه، موازی کاری صورت دهد و در خارج از شهرها عرضه مسکن به وجود آید، منابع کمی هم که برای بازآفرینی شهری وجود دارد، از بین خواهد رفت.

به غیر از بازآفرینی شهری، موضوع دیگری هم از آغاز کار دولت یازدهم و پیش از آن در زمینه ی مسکن وجود داشت که موقعیت آن در محله های مسکن مهر در شهرهای جدید بود که دولت در آن برای کامل کردن واحدهای مسکونی مهر که در حال ساخت بودند و خدماتی که محله های آن نیاز داشتند منابع و تسهیلات را تامین نمود. در نهایت در جمع بندی مسولان وزارت راه و شهرسازی در جبهه دوم کاری 17 تا 20 هزار میلیارد تومان منابع نیاز است. در جبهه کاری اول هم سالانه به میزان 10 هزار میلیارد تومان منابع مالی نیاز است که قسمتی از آن از طریق بخش خصوصی پرداخت می شود. در جبهه کاری اول، جدیداً سهم دولت البته هنوز روی کاغد-برداشت از صندوق توسعه ملی- اعتبارش تامین شده است اما در جبهه کاری دوم همچنان پاسخی از سوی دولت برای حل این مسئله نیست. در حال حاضر برگشت دولت به تعریف نمودن پروژه های مسکونی بزرگ در شهرهایی که پروژه های نیمه کاری زیادی دارند «مسئله دولت و مردم پیش خریدار این واحدها» محسوب می شود و می تواند به عنوان خطای سیاست گذاری از آن نام برده شود.

منبع: دنیای اقتصاد