سودآورترین مناطق تهران برای ساخت و ساز

در این مقاله خواهید خواند:

• سرمایه گذاری در بازار مسکن
• ساخت و ساز مسکن
• خرید زمین و یا خانه های کلنگی برای ساخت و ساز
• سودآورترین مناطق تهران برای ساخت و ساز

سرمایه گذاری در بازار مسکن

بازار مسکن یکی از قدیمی ترین و پرطرفدارترین بازار های سرمایه گذاری بوده و توانسته است بخش عظیمی از سرمایه افراد را به خود اختصاص دهد. مسکن به این دلیل که یکی از نیاز های اولیه بشر در طول زندگی می باشد همواره برای مردم مورد توجه بوده و هست. اما در کنار مصرفی بودن این بازار افراد به چشم سرمایه گذاری به آن نگاه کرده و تمایل بسیاری برای فعالیت در این بازار هر چند به صورت جزئی دارند. 

سرمایه گذاری در بازار مسکن به روش های مختلفی صورت گرفته و افراد با توجه به میزان سرمایه و نوع تخصص خود اقدام به فعالت های مختلف می کنند. از جمله فعالیت های افراد در این بازار می توان به خرید و فروش ملک؛ ساخت و ساز مسکن؛ مشارکت در پروژه های در حال ساخت و یا بازسازی و فروش املاک کلنگی اشاره کرد. هر کدام از این موارد شرایط خاص خود را داشته و برای انجام نیاز به بررسی دارد.

ساخت و ساز مسکن

ساخت و ساز مسکن دشوارترین و پرهزینه ترین نوع فعالیت در بازار مسکن بوده اما در کنار تمام سختی هایی که برای آن وجود دارد یکی از بهترین و پر سودترین فعالیت ها می باشد. اما ساخت و ساز مسکن مانند هر حرفه و فعالیت دیگری نیاز به تخصص های خاص خود داشته که افراد بایستی به آن توجه کنند و اگر در ابتدای راه قرار دارند با افراد متخصص مشورت کرده و با احتیاط جوانب امر را بررسی کنند. 

از جمله نکاتی که در ساخت و ساز ملک باید مورد توجه قرار گیرد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• نکات مربوط به خرید زمین و یا ملک کلنگی
• شرایط قانونی و مجوزهای لازم برای ساخت
• زمان مناسب برای ساخت
• ترفند های ساخت و ساز مقرون به صرفه
• مناطق مناسب برای ساخت و ساز
• سودآورترین مناطق 
• زمان مناسب برای فروش املاک ساخته شده
• شرایط مربوط به رونق و رکود بازار

 همانطور که بیان شد زمان ساخت و فروش املاک و همچنین منطقه مورد نظر می تواند برای ساخت و ساز مسکن مهم باشد که توجه به آن می تواند سازنده را با سود و درآمد مناسب همراه کند و یا شرایط را به گونه ای رقم زند که فرد سود چندانی از ساخت و ساز نکرده و دچار خسارت شود.

یکی از مهمترین این موارد منطقه مناسب برای ساخت ملک می باشد که در ادامه به شرح آن خواهیم پرداخت.

خرید زمین و یا خانه های کلنگی برای ساخت و ساز

برای بررسی این که کدام مناطق برای ساخت و ساز سود آورتر می باشند باید این نکته را مد نظر داشت که برای سود آوری باید هزینه های لازم برای ساخت و ساز را مدیریت کرده و به آن توجه داشت. یکی از مهمترین مواردی که در روند ساخت و ساز و هزینه های تمام شده برای ملک تاثیر بسیاری دارد هزینه صرف شده برای زمین و قیمت آن می باشد. زمین ملک و هزینه مربوط به آن بخش زیادی از هزینه های مربوط به ساخت و ساز را به خود اختصاص داده و در صورت بالا بودن قیمت آن هزینه تمام شده برای ملک نیز بالا خواهد رفت. 

در زمان خرید زمین نکات زیر را در نظر داشته باشید:

• در زمان خرید زمین و انتخاب منطقه باید به الگوی ساخت آن منطقه نیز توجه شود. به طوری که در برخی مناطق متراژ های پایین بیشتر مورد استقبال بوده و در برخی دیگر متراژ های بزرگ با اقبال بهرتی همراه هستند. لذا توجه به این مورد و انتخاب زمینی با متراژ مناسب؛ می تواند شرایط بهتری را در زمان فروش به وجود آورد.
• در زمان انتخاب منطقه باید توجه داشته باشید که برخی از مناطق در مقایسه با دیگر مناطق شرایط پیشرفت بهتری داشته و در طول زمان سودآوری بالاتری دارند. لذا این مناطق گزینه بهتری برای خرید می باشد. به عنوان مثال منطقه 22 تهران به سبب پتانسیل بالا برای رشد و پیشرفت گزینه بسیار خوبی بوده و به همین سبب توانسته سرمایه های بسیاری را به خود جلب کند. لذا توجه به این منطقه می تواند پیشنهاد بسیار مناسبی برای سازندگان باشد.
• در مورد خرید زمین هایی که مربوط به برخی ارگان ها مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… می باشد با احتیاط عمل کرده چرا که معمولا مصادره ای بوده و احتمال دارد در ادامه روند حقوقی آن ها تغییراتی ایجاد شود.

علاوه بر زمین و یکی دیگر از گزینه هایی که برای ساخت و ساز موزد توجه می باشد املاک کلنگی می باشد. این دسته از املاک به سبب بالا رفتن سن ساختمان و کاهش کیفیت آن برای زندگی مناسب نبوده و در بسیاری از مواقع تخریب شده و جای آن ساختمانی با شرایط و امکانات جدید ساخته می شود. املاک کلنگی با قیمت زمین آن ارزش گذاری شده و بر این اساس خرید و فروش می شوند. بسیاری از سازندگان به جای خرید زمین اقدام به خرید خانه های کلنگی کرده و با تخریب ساختمان اقدام به ساخت و ساز می کنند. 

خانه های کلنگی معمولا با دو هدف مورد خرید و فروش قرار می گیرند:

• تعمیر و بازسازی خانه به منظور سکونت و یا فروش با قیمت بالاتر (بخر، تعمیر کن، بفروش!)
• تخریب و ساخت مجدد ساختمان
• سکونت و تصمیم برای ساخت مجدد ملک به صورت مشارکتی
• فروش در زمان رونق بازار و افزایش قیمت ها

در زمان خرید املاک کلنگی برای ساخت مسکن می بایست موارد زیر را مد نظر داشت چرا که در صورت عدم توجه به آن ها احتمال ضرر و زیان افراد بالا رفته و می تواند مشکلاتی را برای خریدار به همراه داشته باشد.

• نوع بافت منطقه
• شرایط فرهنگی منطقه
• رونق خرید و فروش در منطقه
• آینده منطقه و میزان رشد آن
• اداری، تجاری یا مسکونی بودن موقعیت ملک
• شناسایی پهنای ملک در طرح تفصیلی شهرداری و بررسی میزان عقب نشینی ملک و تراکم مجاز در آن منطقه
• محدودیت های ساخت و ساز در منطقه به سبب عواملی مانند قرار داشتن در مجاورت مکان هایی مانند پادگان های نظامی
• وجود قنات در زیر ملک
• قرار گیری ملک در طرح و یا در مجاورت طرح های عمرانی شهرداری
• شرایط آب و هوایی و نوع خاک منطقه

سودآورترین مناطق تهران برای ساخت و ساز

سودآوری پروژه ها همان طور که بیان شد به هزینه های انجام شده برای پروژه بستگی دارد که از جمله می توان قیمت زمین؛ چگونگی ساخت؛ کیفیت مصالح؛ تجهیزات و امکانات پروژه اشاره کرد. اما نکته دیگری که بسیار حائز اهمیت می باشد منطقه انتخاب شده برای پروژه مورد نظر می باشد.

در میان مناطق مختلف تهران بزرگ اجرای پروژه در مناطق شمالی شهر به دلیل لوکس بودن منازل و سطح انتخابی افراد موجب شده تا پروژه های انجام شده بسیار پر هزینه و گران تمام شود. اما در کنار این مورد ایده آل پسند بودن افراد سبب شده تا خانه های ساخته شده بسته به کیفیت ساخت و امکانات در نظر گرفته شده با قیمتی چند برابر هزینه های تمام شده برای سازنده به فروش برسد. لذا مناطق 1 و 3 بهترین نقاط برای ساخت و ساز های لوکس و با کیفیت می باشد؛ چرا که سودی چند برابر را عاید فرد سازنده خواهد کرد.

یکی دیگر از معیار هایی که سود سازنده را در پی دارد شرایط رشد منطقه می باشد. به طوری که در مناطقی که دارای پتانسیل لازم برای رشد هستند قیمت های املاک در طول زمان و در مقایسه با دیگر مناطق رشد بیشتری داشته و لذا سودآوری بالاتری دارند. این مناطق برای ساخت و ساز گزینه های مناسبی می باشند. چرا که در طول زمان رشد خوبی را تجربه کرده و با پیشرفت آن منطقه املاک و پروژه های مربوطه نیز رشدی چند برابر خواهند داشت.

از جمله این مناطق می توان منطقه 22 را نام برد که جدیدترین منطقه تهران بوده و دارای پتانسیل بسیاربالایی برای رشد می باشد. این منطقه توانسته پروژه های تجاری و مسکونی بزرگ و سرمایه های کلانی را به خود جذب کند که در آینده ای نزدیک اتفاقات بسیار خوبی را برای سرمایه گذاران و خریداران این پروژه ها رقم خواهد زد.

در ادامه این مقایسه می توان به ترتیب مناطق 2، 6، 5، 4، 8، 7 را به عنوان پر سود ترین مناطق برای ساخت و ساز مسکن اعلام کرد.