سه علت مهم رونق خرید در بازار مسکن

دکتر حمید یاری گفت : پس از طی پنج سال بالاخره بازار مسکن در سال 96 وارد فاز رونق شد و طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی درشهر تهران در بهمن ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل 23 درصد رشد کرد. با وجود این که قابل پیشبینی بود که در این مورد، قیمت واحدهای مسکونی با متراژها و منطقه های متفاوت با رشد متفاوتی روبرو شود و همان گونه که انتظار داشتیم ، واحدهای کوچک متراژ تعداد متقاضیان بیشتری را به خود اختصاص داده بود و از نظر قیمتی هم رشد بهتری داشته اند. پیش از آن که وارد بازار مسکن سال 97 شویم، برای پیدا کردن دیدن بهتر، لازم است که مروری بر عوامل رونق اقتصادی در سال 96 داشته باشیم و همچنین روی این موضوع که چه عواملی باعث رشد مسکن در سال 96 شد.

یکی از علل رشد قیمت مسکن، سیر طبیعی بازار مسکن روی دوره ی رونق و رکود بود. ویژگی تولید و عرضه ی مسکن-فاصله زمانی طولانی مدت از تصمیم گیری تا شروع به تولید کردن تا تمام شدن و ارائه ی محصول به بازار مسکن- باعث شد که بازار مسکن همیشه با وجود نوسانات زیادی در عرضه و تقاضا و قیمت باشد. بعد از فصل بهار در سال 92 و گذشتن چند دوره رکود و ثبات در بازار مسکن و با این دید که رشد سطح عمومی قیمت ها، بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی، کم شدن پروانه های ساختمانی و کم شدن عرضه ی مسکن، زیاد شدن میزان وام های مسکن و ... نرمال بود و بازار رشد خوب و مناسبی را در ادامه داشته باشد.

املاک تهران

انتظاری برای زیاد شدن قیمت

یکی از اصلی ترین علت های اثر گذار بر روی بازار مسکن، انتظار زیاد شدن قیمت است. در خیلی از بازارها دیده می شود که حتی در شرایطی که تئوری های بازاری از نبود رشد قیمت ها حاکی ست، اما به سبب این که کارگزارن آن بازار به علت های خاصی باید منتظر رشد قیمت باشند، بازار با زیاد شدن قیمت روبرو می شود. این منتظر بودن در بازار مسکن در سال جاری هم وجود داشت و از با اهمیت ترین علت های آن می شود به آمادگی ذهنی خریداران و فروشندگان به علت زیاد شد رکود، تحریک بنگاه های مشاور املاک و بالا و پایین شدن های بازار های موازی اشاره نمود.

کم شدن سود بانکی

با به وجود آمدن بخشنامه ی هشت بندی الزامات سود بانکی بانک مرکزی در ماه شهریور سال 96 که موجب شد بعد از آن تاریخ امکان بازشدن سپرده هایی با نرخ سود بالاتر از 15 درصد میسر نباشد، بازارهای سرمایه گذاری تحریک شده و به خصوص بازار مسکن و ارز از آن بازارهایی بود که با سپرده های بانکی جایگزین شدند.

املاک تهران

وارد شدن متقاضیان مسکن یکم

ورود تقاضای جدید به علت سررسید شدن هنگام اعطای وام مسکن یکم را هم تا اندازه ی زیادی می شود در زیاد شدن تقاضای بازار امسال تاثیر داشت. همچنان که امکان منتقل کردن وام به غیر و تاخیر در خرید مسکن (در قیاس با مهلت دو ساله اوراق تسهیلات خرید) هم برای وام مسکن یکم میسر نیست.

پس با توجه به علت های به وجود آمدن رونق می شود ارزیابی مناسبی از بازار مسکن در سال 97 ارائه داد:

متغیر اول را می شود بخشنامه ی تازه ی بانک مرکزی و اجازه سپرده پذیری یکساله با نرخ سود 20 درصد دانست که به شکلی می توانست در این شرایط بازار، تا اندازه ای ترمز زیاد شدن قیمت را بکشد و این توان را داشته باشد که قسمتی از سرمایه ای را که انرژی و پتانسیل وارد شدن به این بازار را داشت، مجدداً به سوی سیستم بانکی راهنمایی کند.

متغیر دوم که باید به آن توجه کرد، تغییر پارادایم در بازار مسکن در چند سال گذشته است. بازار مسکن در شرایط حال حاضر خصوصیات با اهمیت ترین پیدا کرده؛ مثل کم شدن تقاضای مصرفی به علت عرضه های زیاد در دوران قبل و نزدیکی به ضریب برابری تعداد واحد مسکونی و تعداد خانواده ها، کم شدن رشد ازدواج به علت متغیر بودن هرم جمعیتی، کم شدن ضریب تکفل و .... که موجب می شود که امکان رشد افسار گسیخته شبیه به همین در دوران های گذشته ی رونق مسکن وجود نداشته باشد.

متغیر سوم، انتظارات است. خیلی عادی است که هر چه قیمت زیاد تر شود و رشد کند، انتظار زیاد شدن بیشتر قیمت کمتر می شود. در شرایط فعلی تعداد کسانی که انتظار زیاد شدن قیمت در بازار را دارند، به نسبت شش ماه گذشته کمتر شده است و این که انتظاری باشد بازاری که در طول یک سال در بعضی از منطقه ها تا اندازه ی 40 درصد رشد داشته بتواند با همین سرعت به رشد خودش ادامه دهد یک انتظار معقول به نظر نمی آید؛ پس این طور حدس نمی زنیم که سرمایه گذاران زیاد باشند که خواهان این باشند که در شرایط در حال حاضر بازار و با نام سرمایه گذار به این بازار داخل شوند، چون خارج شدن از این سرمایه گذاری به آسانی خارج شدن از سرمایه گذاری برای بورس، طلا، و ارز نیست و شاید زمان طولانی لازم باشد که در بازار مسکن سرمایه تبدیل به پول شود.

در مورد انتظارات یک نکته ی با اهمیت دیگر شیوه ی به وجود آمدن انتظارت است. یکی از این نظریه ها به وجود آمدن انتظارات بر مبنای اتفاقات گذشته است و گفته می شود که انتظارات به شکل تطبیقی و بر مبنای فاصله انتظارات سال های قبل از زیاد شدن قیمت و زیاد شدن واقعی قیمت شکل می گیرد.

در این مورد درس مهمی که رکود طولانی بازار مسکن در سال های قبل به،  به وجود آمدن انتظارات فعالان بازار داد این بود که انتظار زیاد شدن قیمت زیاد از این بازار دیگر عاقلانه نیست و کسانی که به امید رشد زیاد در قیمت مسکن به این بازار وارد می شوند یا واحد مسکونی خودشان را در زمان مناسبی به این نیت که قیمت در آینده زیاد شود نفروختند خسارت های زیادی را تحمل کردند.

با جمع بندی تمام متغیر های ذکر شده می شود این طور نظر داد که با توجه به رشد زیادی که بازار تا الان داشته است و خصوصیاتی مانند نقد پذیری پایین مسکن و اندازه ی رشد انتظاری بازار و بازده بازارهای موازی، پیش بینی نمی شود که سرمایه گذاران سال آینده را برای وارد شدن به این بازار چندان مناسب ببینند، جز این که اتفاق های به خصوصی در فضای اقتصادی کشورمان بیفتد.