حاکمیت « جو احتیاطی» بر بازار مسکن آخر سال(بخش دوم)

فضای احتیاطی و تاثیر آن بر روی رشد بازار

با آغاز سال 1397 به وجود آمدن جو و فضای روانی، یکی از مهم ترین موضوعات اثر گذار و کاهش دهنده ی معامله های خرید و فروش و اجاره مسکن در این سال بوده است. اگر به صورت کلی در مورد علت به وجود آمدن فضای روانی تفکر کنیم به چهار عامل اثر گذار در به وجود آمدن این فضا می رسیم.

از جمله: تغییر در رفتار سازنده، مالک، سرمایه گذار و مصرف کننده. از آغاز سال 1397 تا کنون در اثر به وجود آمدن نوسانات بسیار زیاد اقتصادی و سیاسی، دو فضای هیجان و احتیاط در چهار قسمت فوق به وجود آمد. در طول 9 ماه گذشته انتظارات تورمی در جامعه که قسمت بسیار زیاد آن به دنبال شوک های ارزی به وجود آمد، تاثیر بسیار منفی بر روی بازار مسکن گذاشت. اصلی ترین این انتظارات شامل از بین رفتن اطمینان به آینده و بالا رفتن بسیار زیاد قیمت ها بود. در کل انتظارات تورمی موجب به وجود آمدن فاصله بسیار زیاد میان 4 قسمت ذی نفع در بازار مسکن شد.

در درجه اول، به وجود آمدن انتظارات تورمی باعث شد که قیمت مسکن افزایش پیدا کند. بر مبنای آمارهای رسمی و غیر رسمی به دست آمده از بازار مسکن از شروع سال 97 تا به الان، قیمت مسکن در کشور و در شهرهای بزرگ میان 20 تا 70 درصد با افزایش مواجه شده است. بر مبنای آمارهای به دست آمده این تفاوت در بالا رفتن قیمت ها موجب شد سه نبض تازه در کشورمان در بخش معامله های خرید و فروش مسکن به وجود آید.

بر همین مبنا، از شروع سال 1397 شهر تهران پیشرو  در کم شدن میزان معامله های مسکن و شهرهای کوچک پیشرو در بالاترین تعداد معامله های مسکن بوده اند. علت این حرکت معکوس و چرخش در معامله ها را می توانیم در اثر به وجود آمدن فضای روانی و بالا رفتن قیمت ها بدانیم.

میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از ماه فروردین تا دی ماه امسال به میزان 64 درصد بیشتر شد و این با وجودی است که سطح متوسط قیمت آپارتمان در شهر های بزرگ به میزان 27 درصد افزایش داشته است. این میزان افزایش قیمت در شهرهای کوچک بسیار کمتر از رقم هایی است که نام برده شد. پس می توان به روشنی دید که تسهیلات بانکی و وام های مرتبط با مسکن در شهرهای کوچک بسیار اثر گذارتر بودند.

تغییر و تحولات در قیمت مسکن با بودن رکود بازار در طول ماه های گذشته دو اوضاع تازه را برای کشورمان به وجود آورده است. اول این که این رشد قیمت موجب پایین آمدن املاک نوساز بوده است و تنها دلیل آن هم عقب نشینی سازندگان و مالکان این املاک بوده است. به صورتی که تعداد واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده به بازار در میان آپارتمان های با زیر بنای 40 تا 75 متر مربع کمتر از واحدهای مسکونی با متراژ 80 متر مربع به بالا است. در حال حاضر مشاوران املاک و مصرف کنندگان واقعی مسکن با کم بودن املاک نوساز کوچک متراژ مواجه شده اند.

املاک تهران

این دسته از املاک به دو علت همخوانی با پس انداز خریدار مصرفی و رونق گرفتن چرخه معامله ها بسیار مهم هستند. بر مبنای سخنان آن ها با توجه به رونق گرفتن معامله های مسکن در نیمه اول سال 97 و بالا رفتن قیمت ها، قسمت زیادی از واحدهای نوساز عرضه شده به بازار که از 80 متر زیر بنا عمر کمتری داشتند، فروخته شده اند و به همین جهت تعداد واحدهای نوساز در بین آپارتمان های کوچک و میان متراژ کمتر شده است و درسال های آینده شهروندان مصرفی بسیار درگیر همخوانی بودجه مالی خود با متراژ ملک می شوند.

بالا رفتن قیمت مسکن موجب شده است که سازندگان واقعی به سه علت نبود پول حاصل از خرید و فروش املاک بلوکه شده، بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی برای کامل کردن واحدهای نوساز و همین طور مطمئن نبود به جو روانی بالا رفتن و یا پایین آمدن قیمت ها به دوره رکود و رخوت وارد شوند. بر مبنای اظهارات کارشناسان، بازار مسکن در دو ماه آینده هم این رکود را تجربه خواهد نمود.

در هر صورت فضای فعلی بازار به دلیل جو آرام بازارهای موازی مثل بازار ارز و سکه، یک جو و فضای احتیاطی است و اگر به مسیر رو به رشد قیمت مسکن که در حال حاضر نزدیک به صفر است دقت کنیم، می توانیم به این نتیجه برسیم که دو ماه پیش رو، فرصت خوبی برای خرید مسکن مصرفی است.

ثابت شدن فضای سیاسی تاثیری بر روی مسکن ندارد

یکی دیگر از علت های اثربخش برای برآورد نمودن آینده مسکن در دو ماه پیش رو، بررسی فضای سیاسی کشور است. در کل پس از خارج شدن آمریکا از گروه کشورهای مورد توافق تحریم ایران، اوضاع اقتصادی کشور به تنش های رسمی و غیر رسمی دچار شد. در این مورد کارشناسان عقیده دارند با این که رفتارهای بدون منطق نمی تواند تاثیر خاصی بر روی بازار مسکن بگذارند، ولی در مورد مسئله سیاست و اقتصاد بی تاثیر خواهد بود.

هر چند این رفتارها در مدت زمان کوتاه بر روی بازار ارز اثر گذاشت و در بلند مدت باعث بالا رفتن قیمت کالاهای مصرفی مثل مسکن شد. در کل بی ثباتی اقتصادی سرمایه گذاران و وارد کنندگان برای حضور در بازار ایران با تردید مواجه هستند. این تردید موجب به وجود آمدن مسئله دلالی و واسطه گری میان دو کشور سرمایه گذار-سرمایه پذیر یا تولید کننده-وارد کننده شد و در نهایت کالاهای وارداتی مثل قطعه ها یا مواد اولیه گران تر به دست تولید کننده می رسد. اما هزینه تمام این مشکلات از جیب مصرف کننده تامین می شود. هر چند اگر تولید کننده بخواهد در مقابل این بالا رفتن قیمت ها ایستادگی کند و حمایت کننده مصرف کنند باشد، به نابودی خواهد رسید.

در طول روزهای گذشته هیچ راه حل و عمل خاصی برای خارج شدن یا کم کردن اثر تحریم ها از طرف مسئولان ارائه نشد؛ پس این گونه به نظر می رسد که تاثیر این تحریم ها به یک ثبات نسبی رسیده است و در طول دو ماه پیش رو، نظاره گر اتفاق خاصی از طرف این جو بر روی قیمت و تعداد معامله ها نخواهیم بود.

املاک تهران

متوقف شدن سود روزشمار به ضرر مستاجران

بر مبنای جلسه شورای پول و اعتبار حساب کردن سود سپرده سرمایه گذاری کوتاه مدت از ماه بهمن بر مبنای ماه شمار و بیشترین سود آن 10 درصد است. این مسله می تواند اثر  خاصی بر روی بازگشت سرمایه به سوی بازار مسکن بگذارد. چون در زمان راکد شدن مسکن خیلی از سرمایه گذاران بانک را سودمندتر دیدند و سرمایه های اضافی خود را به بانک ها سپردند. کم شدن نرخ سود و حذف سپرده های روز شمار می تواند برگشت سرمایه اضافی سرمایه گذاران به بازار مسکن را در پی داشته باشد. هر چند این کم شدن سود اثر خوبی بر روی مستاجران ندارد، چون در زمان اوج سوددهی بانک ها بعضی از مالکان ودیعه خود را در بانک ها بلوکه کرده بودند و سود کم زحمتی به دست می آوردند. پس باید در ماه های آینده شاهد کم شدن محسوس متقاضیان اجاره باشیم.

بالا بردن تسهیلات بر بازار دو ماهه تاثیری ندارد

اخیراً بعضی از نمایندگان مجلس در پی بالا بردن میزان تسهیلات مسکن هستند. در این مورد باید بگوییم این مسئله با سه مشکل عمده روبروست. کمبود منابع مالی بانک ها، اقساط سنگین و طول بازپرداخت کوتاه مدت که نمی تواند اثری در بهتر شدن اوضاع خرید و فروش مسکن داشته باشد. پس اگر مسئولان در پی بالا بردن میزان تسهیلات مسکن هستند، می بایست به مقوله اقساط ماهانه و طول بازپرداخت آن نیز نگاهی بیندازند. پس در طول دو ماه آینده این مسئله اثر چندان زیادی بر روی معامله ها یا قیمت مسکن نمی گذارد.

منبع: اقتصاد آنلاین