حال و روز این روزهای بازار مسکن در منطقه 22

سال 97 برای بازار ملک و مسکن سال عجیب و غیرمنتظره ای بود. اگر تمامی فراز و نشیب های بازار مسکن را کنار هم قرار دهیم، آنچه اتفاق افتاد شاید با هیچ نظریه کارشناسانه ای قابل پیش بینی نبود. رشد قارچ گونه و تصاعدی قیمت از نیمه دوم سال 97 شروع شد و پایین نیامد که نیامد. با بالاتر رفتن قیمت ها فروشنده ها هر روز کمتر شدند و تصمیم گرفتند ببینند پایان این بازی به کجا می رسد و تا کجا و چه قیمتی می توانند ملک خود را نگه دارند و حتی به بالاترین قیمت پیشنهادی هم فکر نمی کردند و تنها با هر پیشنهاد و تماسی که از سوی مشاورین املاک گرفته می شد، ذوقی می کردند و حساب می کردند با این قیمت جدید چقدر سود کرده اند- غافل از اینکه این قیمت ملک نبود که بالا می رفت، بلکه ارزش واقعی پول در حال سقوط بود- و با همین روند هر چه میزان عرضه در بازار پایین می آمد، میزان تقاضا بالا می رفت و همین روند به افزایش مضاعف قیمت ها دامن می زد. اتفاقی که افتاد این بود که قیمت ها در بازار مسکن شبیه بازار بورس، ساعتی شده بود و از زمانی که با فروشنده و خریدار صحبت می کردی تا زمانی که پای هر دو طرف به اتاق قرارداد می رسید، چندین بار قیمت ها تغییر می کرد و بالا می رفت. سال 98 اما داستان به گونه دیگری رقم خورد. سه ماهه اول سال 98 پس لرزه های نوسانات سال گذشته بود که اگر چه روند رو به بالای قیمت ها یک جهش دیگر را تجربه کرد و این جهش نیز به تنهایی با افزایش قیمت های سال گذشته برابری می کرد اما از اواخر خرداد ماه 98 این روند رو به رشد قیمت ها در بازار مسکن به آهستگی فروکش کرد و اگر چه قیمت ها پایین نیامد اما نمودار قیمت ها با یک ایست نسبی مواجه شد و فروشنده های هوشمند که متوجه این تغییر روند شدند، دست به کار شده و تصمیم به فروش گرفتند که تا دیر نشده و قیمت ها پایین تر نیامده، سهم خود را از موجی که ایجاد شد و در حال فروکش شدن است، بگیرند. بر همین اساس تعداد فروشنده ها در بازار این روزهای مسکن در حال بیشتر شدن است و طبیعتا خریدارها نیز دست نگه داشته اند که شاید قیمت ها پایین تر بیاید و بتوانند با قیمت مناسب تری خرید انجام دهند. آنچه اتفاق می افتد اما قابل پیش بینی تر از آنچه در بازار مسکن سال گذشته اتفاق افتاد، خواهد بود. شاید چندین بار و در مقاله های مختلف تکرار کرده ام که به قول شاعر ؛ درد ما از خودمونه! به این معنی که حریف دست ما را خوانده است و با توجه به شناختی که از عکس العمل ما در حالت های مختلف بازار دارد، مهره های خود را می چیند و از آنجایی که طی دهه های گذشته همواره در موقعیت های مشابه، عکس العمل های مشابهی از خود بروز داده ایم، پیش بینی آنچه از سمت خریداران و فروشنده ها در بازارهای مختلف اتفاق می افتد، کار زیاد سختی نیست. همواره وقتی کالا یا خدماتی گران می شود به سمت آن یورش می بریم و از ترس اینکه مبادا گرانتر شود، فروشنده های آن کالا یا خدمات را غافلگیر می کنیم و به این گران شدن و نایاب شدن دامن می زنیم در حالی که در جوامع دیگر دقیقا برعکس این داستان اتفاق می افتد و با افزایش قیمت کالا یا خدماتی، آن را نمی خرند تا ارزانتر شود یا حداقل اینکه بیش از حد نیاز نمی خرند و به کمیاب شدن آن کالا یا خدمات دامن نمی زنند. روندی که شرح داده شد در حال عکس هم صادق است. به این معنی که وقتی کالا یا خدماتی ارزان می شود تمامی فروشنده ها و عرضه کننده های آن کالا یا خدمات، تمامی آنچه دارند و شاید نیاز به فروشنده تمام دارایی خود ندارند را در بازار می ریزند و از ترس اینکه قیمت پایین تر بیاید، بازار را از کالا یا خدمات خود اشباع می کنند. خریدارها نیز در این موقعیت دقیقا عکس موقعیت بالا عمل می کنند و از خرید آن کالا یا خدمات حتی اگر مورد نیازشان باشد سر باز می زنند به امید- بهتر است بگوییم به طمع- اینکه قیمت ها کاهش بیشتری داشته باشد و ارزانتر به آن کالا یا خدمات دست پیدا کنند. همین عکس العمل باعث هر چه بیشتر ارزان شدن آن کالا یا خدمات می شود. در صورتی که در جوامع دیگر در این حالت بازار، سرمایه گذاران هوشمند دست به خرید می زنند و با خیال راحت از انبوه گزینه های موجود جهت عرضه، مناسب ترین و با کیفیت ترین را انتخاب می کنند و یک سرمایه گذاری مطمئن و پربازده را رقم می زنند.

به نظر نگارنده حال و روز این روزهای بازار مسکن نیز در ایران به نفع آن دسته از سرمایه گذاران هوشمندی است که همیشه خلاف جهت آب شنا می کنند و وقتی همه در حال عرضه و فروش به نازل ترین قیمت هستند، آنها خرید انجام می دهند و در گرماگرم بازاری که همه شتابزده و با قیمت های بالا در صف خرید هستند، محصولات زیادی جهت عرضه و فروش دارند که در بازار مناسب و با قیمت پایین خریده اند و این روند دقیقا اوج هوشمندی یک سرمایه گذار را می رساند. در بازار مسکن منطقه 22 البته داستان کمی متفاوت و جذابتر است چرا که همیشه پروژه های در حال ساخت، دارای پیشرفت فیزیکی هستند و این پیشرفت فیزیکی همواره ارزش افزوده به همراه خواهد داشت. حال و روز این روزهای بازار مسکن در منطقه 22 دقیقا حال و روز خرید است و صبر برای ارزش افزوده ای شیرین و زودبازده. هم اکنون بازار مسکن و قیمت ها در حال رسیدن به ثبات و آرامشی است که چند ماه از این بازار رخت بسته بود. خریداران و سرمایه گذاران باهوش اتفاقا این روزها بیشتر به گوش باشند تا خریدهای مناسب تر و با قیمت های منطقی تری داشته باشند. بازار همیشه اینگونه نمی ماند. به قول قدیمی ها؛ در همیشه روی یک پاشنه نمی چرخد!

نگارنده؛ بزرگمهر کیانی