جغرافیای رشد ملکی در پایتخت(بخش دوم)

از طرفی، اکثر خریداران مسکن در ماه بهمن، نقاط موجود در بخش جنوبی شهر تهران را به ناچار به عنوان هدف نهایی خرید ملکی خود قرار داده اند. این مسئله باعث افت سهم 9 بخش نخست تهران از خرید و فروش ملک شده است. به طوری که در نیمه ی نخست امسال این سهم از 61 درصد به 55 درصد در بهمن ماه رسیده است. به طوری که در حال حاضر سهم نقاط جنوبی از خرید و فروش مسکن تهران نسبت به نیمه ی نخست امسال 6 واحد درصد رشد داشته است. بررسی های مستقیم  در مورد علل رشد وزن معاملات خرید آپارتمان در نقاط واقع شده در بخش جنوبی تهران نشان دهنده ی آن است که یکی از علل بااهمیتی که باعث شده عده ی کثیری از متقاضیان مسکن از بازار مسکن این نقاط استقبال کنند فراهم شدن شرایط خرید آپارتمان در بعضی مناطق جنوبی تهران طی دی و بهمن ماه با بودجه 300 میلیون تومانی است.

نتایج تحقیقات اخیر بیانگر آن است خریداران با اندک قدرت خرید در دو ماه نخست فصل جاری، هنوز هم با بودجه 300 میلیون تومانی توان خرید آپارتمان با متراژ پایین در مناطق جنوبی تهران را دارند.بررسی های مربوط به مساحت واحدهای مسکونی معامله شده در دی و بهمن سال جاری گویای آن است که در نقاط جنوبی تهران نه فقط فایل های عرضه ی آپارتمان با مساحت 50 متر مربع در میزان قابل ملاحظه ای در اختیار متقاضیان بوده، بلکه آپارتمان هایی که مساحت آن ها زیر 50 متر مربع است هم برای متقاضیان امکان جست و جو و معامله فراهم بوده است، آن هم در فراوانی مناسب. متوسط نرخ هر متر مربع از آپارتمان واقع شده در نقاط و محلات جنوبی تهران که قسمت زیادی از متراژ آنها درد اطراف سازه های کهنه واقع است حدودا 6 میلیون تومان برآورد می شود. با این وجود خریداران با بودجه 300 میلیون تومانی به طور میانگین، توان خرید آپارتمان 50 متر مربعی در این نقاط را دارند.

املاک تهران

تحقیقات نشان می دهد در حال حاضر توان حمایت وام های بانکی مسکن برای معامله ی این چنین آپارتمان هایی در مناطق جنوبی تهران به طور میانگین برای تسهیلات 100 میلیون تومانی زوجین از مکان اوراق، به اندازه ی 30 درصد، وام 60 میلیونی اوراق برای خریداران فردی 20 درصد و وام های معامله مسکن یکم برای خریداران فردی ( تسهیلات 80 میلیون تومانی به اضافه ی40 میلیون تومانی به اضافه ی اندوخته ی 40 میلیونی) برای معامله این شکل آپارتمان، همسان 67 درصد حساب می شود.با وجود این که احتیاج است هر یک از زوجین برای گرفتن تسهیلات یکم به اندازه ی یکسال مقدار 40 میلیون تومان در مقابل اندوخته ی 40 میلیون تومانی، دو سال برای گرفتن تسهیلات در انتظار می مانند؛ بدین صورت که بعد از فرارسیدن زمان گرفتن تسهیلات به جای اندوخته ی 40 میلیونی یکی از دو طرف درخواست کننده، پول همان اندوخته را به اندازه ی یک سال دیگر به نام یکی از دیگر از زوجین، برای جای گذاری در اسامی افراد وام گیرنده پس انداز می کنند.

در حالی که تسهیلات معامله مسکن به طور کامل توان تاثیرگذار خود را برای پوشش قسمتی از هزینه معامله مسکن در نقاط موجود در بخش شمالی شهر تهران به ویژه نقاط 5 و 4 (پرفروش ترین منطقه های کاربردی تهران) کاملا از دست رفته است؛ ولی همین وام های بدون کاربرد در دو ماه پایانی به افزایش توان خرید درخواست کنندگان واحدهایی با متراژ پایین و کم متراژ موجود در محله های جنوبی تهران کمک فراوانی کرده است.پژوهش های « دنیای اقتصاد» این چنین نشان می دهد که در اولین ماه زمستان امسال 8 منطقه تهران از جمله نقاط 3،7،10،12،13،16،20 و 22 با افت قیمت نسبت به ماه گذشته آذر روبرو شدند. با وجود این که در ماه بهمن بعضی از این نقاط از جمله مناطق، 10،12،16،20 و 22 به عنوان نقاط انتخاب شده مجموعه ای از متقاضیان و به عنوان نقاط « درحال پیشرفت» بازار مسکن از نظر اندازه ی معامله های خرید آپارتمان در بهمن ماه سال جاری شناخته شده اند.

املاک تهران

متوسط قیمت مسکن در منطقه 22 تهران در ماه دی نسبت به سایر مناطق افت داشته است. در اولین ماه زمستان امسال متوسط ارزش مسکن در این بخش با افت 5/8  درصدی نسبت به آذر ماه همراه شده است. با وجود این که در ماه بهمن امسال این بخش در ستون سه بخش نخست شهر تهران به لحاظ بالاترین افزایش تعداد خرید و فروش آپارتمان قرار گرفته است. تعداد معامله های خرید مسکن در این بخش در بهمن امسال نسبت به ماه دی تقریبا 70 درصد رشد داشته است که افت قیمت واحدها در این بخش در ماه دی، از علل تاثیرگذار در افزایش استقبال مردم از معاملات خرید آپارتمان در این بخش فقط به مدت یک ماه آن هم در بهمن به شمار می رود.

با وجود این که منطقه 22 در ماه بهمن به دنبال بالارفتن اندازه ی تقاضا برای معاملات خرید آپارتمان از آن دسته نقاط پرتورم بوده است. متوسط قیمت مسکن در این بخش در بهمن ماه نسبت به دی ماه سال جاری 10 درصد رشد داشته است.همینطور در بهمن سال جاری در سه منطقه تهران از جمله نقاط یک، چهار، و11 متوسط قیمت مسکن نسبت به ماه دی بی ثبات است بدین معنی که یا کاهش داشته و یا تغییری نداشته است. متوسط قیمت مسکن در نقطه یک شهر تهران در این مدت – بین دی و بهمن ماه- 6 درصد افت کرده است. با وجود این که متوسط قیمت مسکن در دو بخش چهار و 11 در بهمن ماه سال جاری نسبت به ماه دی تغییری نکرده است.

متوسط قیمت مسکن در تهران بهمن سال جاری نسبت به دی ماه 9/2 درصد رشد داشته است. راه دگرگونی افزایش ماهانه مسکن در تهران در بهمن ماه امسال برخلاف جهت مسیر دگرگونی افزایش ماهانه مسکن در حداقل سه ماه گذشته در هر ماه پیش رفته است. تحوالات افرایش ماهانه مسکن حداقل در سه ماه گذشته از ماه بهمن در خط کاهش قرار داشته که در هر ماه نسبت به ماه گذشته کمتر شده بود. با وجود این که تحولات سریع رشد قیمت مسکن در ماه بهمن راهی خلاف آنچه در ماه های اخیر بوده است در پیش گرفته است وراه خود را به سمت رشد تغییر داده است. به طوری که افزایش ماهانه مسکن در دی ماه در پایین ترین اندازه با نقطه صفر از اردیبهشت ماه سال جاری قرار گرفته و به 5/1 درصد افت کرده است و در بهمن سال جاری دوباره به سمت افزایش، تغییر مسیر داد. و افزایش ماهانه9/2 درصدی را برای خود به اثبات رساند. تحقیقات حاکی از آن است که در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در دست منطقه 18 تهران می باشد.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این نقطه 4 میلیون و 560 هزار تومان است. همینطور در نقاط جنوبی تهران و محل هایی که در حال حاضر به عنوان نقاط پیشرفته ی خرید و فروش مسکن از نظر تعداد معامله های خرید آپارتمان به شمار می روند و قسمت قابل توجهی از مساحت آنها در حوالی سازه های کهنه قرار دارد، تحت بازسازی های انجام شده در سال های پایانی معاملات واحد های مسکونی تازه ساخته شده و نوساز در مقایسه با سایر مجموعه های هم سن در ردیف مناسبی قرار دارد.

منبع: دنیای اقتصاد