جغرافیای رشد ملکی در پایتخت(قسمت اول)

انتخاب منطقه های نیمه جنوبی شهر تهران توسط کسانی که متقاضی خرید مسکن هستند در این روزهای آخر سال 97 موجب شده است که سهم 10 منطقه ای که میانگین قیمت آپارتمان در آن ها به میزان 40 درصد از متوسط تمام شهر تهران ارزان تر بود، در معامله هایی که در فصل زمستان انجام شد تقویت شود. در ماه بهمن 13 منطقه تهران موجب رشد 40 درصدی حجم کل معامله های مسکن در شهر تهران نسبت به ماه دی شدند. بیشتر این منطقه ها در جنوب شهر و میان بافت فرسوده قرار گرفته اند. به صورتی که میانگین فروش آپارتمان در این فاصله به میزان 60 درصد بیشتر شد.

تحقیقات بیانگر این است که معامله های مسکن در 22 منطقه شهر تهران در میانه زمستان بیشتر شده است.  در حال حاضر 10 منطقه قرار گرفته در نیمه جنوبی و سه منطقه واقع شده در نیمه شمالی تهران، منجر به افزایش معامله های فروش آپارتمان در شب عید و بازار معامله های مسکن شهر تهران شده است. سه منطقه 5، 2 و 22 در نیمه شمالی و 10 منطقه در نیمه جنوبی شهر تهران که شامل منطقه های 9،10،12،14،15،16،18 تا 21 از پر رشد ترین منطقه های شهر تهران هستند که در ماه بهمن بیشترین معامله های مسکن در آن ها رخ داد. به صورتی که بالا رفتن 40 درصدی تعداد معامله های خرید مسکن در این ماه در قیاس با ماه گذشته یعنی ماه دی، مدیون این منطقه های پر رشد از نظر حجم معامله های آپارتمان هستند.

املاک تهران

تحقیقات نشان دهنده این است که در این منطقه ها تعداد معامله های خرید مسکن در قیاس با ماه قبل به صورت میانگین 60 درصد بیشتر شده است و این با وجودی است که به غیر از رشد قابل توجه تعداد معامله های خرید مسکن در این منطقه ها، تورم ماهانه مسکن هم در آن ها چشمگیر بوده است، در اصل این منطقه ها به غیر از آن که در گروه منطقه های «گرم و پر رشد» بازار مسکن از نظر حجم ماملات واقع شده اند، از طرف دیگر جزو منطقه های پر رشد از نظر تغییرات قیمتی هم هستند.

در ماه بهمن امسال متاثر از سه علت اصلی، حجم معامله های خرید مسکن با رشد 40 درصدی نسبت به یک ماه گذشته یعنی ماه دی، به 8 هزار و 99 فقره افزایش پیدا کرد. وارد شدن متقاضیان خرید مسکن به بازار شب عید معامله های آپارتمان و بالا رفتن تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی متاثر از رسیدن روزهای پایانی سال، در کنار انتظارات تورمی و نگرانی متقاضیان مسکن در مورد بالا رفتن قیمت مسکن در سال آینده، دو علت بالا رفتن تعداد معامله های خرید مسکن در ماه بهمن در شهر تهران بود. این با وجودی است که ثبات نسبی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در ماه دی در قیاس با ماه آذر و رشد منفی متوسط قیمت مسکن در بعضی از منطقه های شهر تهران در این دوره زمانی، به خصوص در بخش هایی که در نیمه جنوبی شهر تهران قرار گرفته اند و قسمت بسیار زیادی از آن ها در حیطه بافت های فرسوده واقع شده اند، باعث بالا رفتن تقاضا برای خرید مسکن شد و حجم خرید از بازار مسکن این منطقه ها بیشتر شد.

متاثر از این سه علت وزن معامله های خرید آپارتمان در منطقه های جنوبی شهر تهران در میانه زمستان نسبت به ماه گذشته بیشتر شد و این با وجودی است که قسمت قابل توجهی از خریداران شب عید بازار معامله های مسکن هم مثل گروه دیگری از متقاضیان خرید آپارتمان که به علت نداشتن توان مالی از یک فصل قبل بازار مسکن منطقه های جنوبی شهر تهران را به نیت پیدا کردن ملک مورد نظرشان جسنتجو کرده بود، مجبور شدند این منطقه ها را برای خرید آپارتمان انتخاب نمایند. این مسئله در دوره زمانی در شرایط فعلی از مهم ترین علت های بالا رفتن وزن معامله های خرید مسکن در این منطقه ها در قیاس با نیمه اول سال 97 می باشد.

سه گروه منطقه ای در بازار مسکن

تحقیقات نشان دهنده این است که در حال حاضر در منطقه های مختلف شهر تهران از نظر دمای معامله های مسکن به سه گروه منطقه ای طبقه بندی می شوند. در گروه اول (منطقه های گرم و پر رشد) بازار از نظر حجم معامله های مسکن واقع شده اند که دربرگیرنده 13 منطقه ای هستند که بالاترین میزان رشد معامله های مسکن در آن ها در ماه بهمن در قیاس با ماه دی ثبت شده است. گروه دوم (منطقه های سرد یا منجمد) با کاهش 2.5 درصد روبرو شده اند و در منطقه دیگر (منطقه 3) تعداد معامله های خرید مسکن در ماه بهمن در قیاس با ماه دی بدون تغییر بوده است. در گروه سوم، دیگر منطقه های شهر تهران واقع شده اند که تعداد معامله های خرید مسکن در آن ها در ماه میانی زمستان در قیاس با ماه آغازین فصل زمستان به میزان کمی بیشتر شده است.

املاک تهران

بر مبنای تحقیقات به عمل آمده از شروع نیمه دوم امسال، وزن معامله های خرید آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن منطقه های قرار گرفته در نیمه جنوبی شهر تهران به علت کم شدن قابل توجه قدرت خرید مردم در منطقه های مصرفی قرار گرفته در نیمه شمالی شهر تهران(به خصوص دو منطقه 4 و 5) بالاتر رفت و منقاضیان مجبور به خرید مسکن در منطقه های مصرفی در نیمه شمالی شهر برای تغییر مقصد جستجوی خود و منتقل کردن قسمتی از تقاضا از این منطقه ها به منطقه های قرار گرفته در نیمه جنوبی شهر تهران در نیمه دوم امسال، به غیر از بالا رفتن وزن معامله های خرید مسکن در این منطقه ها، باعث به وجود آمدن انتقال موج تورم ملکی از منطقه های شمالی به منطقه های جنوبی شد.

در اصل بالا رفتن حجم معامله های خرید و در پی آن آغاز روند بالا رفتن قیمت مسکن، اول از منطقه های مصرفی قرار گرفته در نیمه شمالی شهر تهران شروع شد. ولی متاثر از بالا رفتن قیمت در این منطقه ها و کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، مهاجرت بعضی از آن ها به بازار مسکن منطقه های قرار گرفته در نیمه جنوبی شهر تهران، باعث منتقل شدن تورم ملکی، همزمان با بالا رفتن تقاضا برای خرید مسکن در این منطقه ها شد.

تحقیقات به عمل آمده از تغییر و تحولات بازار مسکن در ماه های میانی فصل زمستان بیانگر این است که با وجودی که متوسط قیمت مسکن در 8 منطقه شهر تهران(منطقه های 1 تا 8) 1.6 درصد نسبت به ماه دی بالاتر رفته است. این میزان افزایش در منطقه های 9 تا 20 شهر تهران برابر با 8 درصد بوده است. تغییرات قیمتی بازار مسکن منطقه های قرار گرفته در نیمه جنوبی شهر تهران را می تواند در دو علت اصلی یافت.

علت اول به جنب و جوش بازار مسکن این منطقه ها برای تنظیم کردن فاصله متوسط قیمتی میان آپارتمان های منطقه های قرار گرفته در نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران ارتباط پیدا می کند. بالا رفتن قابل توجه قیمت واحدهای مسکونی قرار گرفته در منطقه های مصرفی نیمه شمالی شهر تهران در نیمه اول سال 97 باعث زیاد شدن فاصله معمولی و متعارف بین سطح قیمت آپارتمان های قرار گرفته در این منطقه ها با قیمت واحدهای عرضه شده به بازار فروش مسکن شهر تهران در منطقه های نیمه جنوبی شهر تهران شد.

همزمان با سرایت افزایش قیمت از بازار مسکن منطقه های نیمه شمالی شهر تهران به منطقه های نیمه جنوبی، فاصله میان سطح قیمت مسکن در این منطقه ها در مقطع زمانی حال حاضر در حال تنظیم شدن مجدد است.

ادامه دارد....