تصویب برج‌سازی یا بلند مرتبه سازی

پارسال شورای‌عالی شهرسازی با مشاهده «اوضاع آشفته بازار ساخت‌وسازهای بلندمرتبه تهران» و «غفلت اعضای قبلی در پیگیری لازم برای دریافت پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی از شهرداری»، در تصمیم‌نامه‌ای صدور مجوز ساخت برج با ارتفاع بیشتر از آنچه در طرح تفصیلی تهران قید شده است -12طبقه- را ممنوع اعلام کرد. در این مرزبندی که مقرر شده بود تا موعد تصویب نهایی، ضوابط بلندمرتبه‌سازی ملاک عمل شهرداری برای صدور پروانه برج‌سازی واقع شود، به «محدوده غربی تهران» اشاره صریح شده و با نام بردن از منطقه 22 به عنوان کریدور باد و نقطه ویژه پایتخت، از مدیران شهری خواسته شده بود، اجازه احداث بلندمرتبه‌های جدید در این منطقه را به بعد از تدوین طرح خاص برای این منطقه، موکول کنند. اما در حال حاضر، فشار برج‌سازها در قالب تقاضای انبوه اشخاص حقیقی و حقوقی برای احداث سازه‌های بالای 20 تا 30 طبقه، قفل موقت این بازار را نیمه‌باز کرده و باعث شده، بار دیگر مجوزها البته با رویکرد محدودکنندگی برای این نوع ساختمان‌ها صادر شود.

زمستان پارسال 47 درخواست برج‌سازی، عمدتا در مناطق شمالی پایتخت تحویل کمیسیون ماده 5 شد و اکنون از کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر خبر می‌رسد با حداقل 10 فقره از آنها به شکل «احداث با ارتفاع کمتر از پیشنهاد اولیه» موافقت شده است. در این میان، مسابقه‌‌ نه‌چندان قدیمی برج‌سازها در منطقه 22 تهران باعث گسترش خزنده محدوده مسکونی پایتخت به سمت غرب و استان البرز شده و سازه‌های چند ده طبقه تا اواسط اتوبان کرج پیشروی کرده است.

تبعات ادامه این روند می‌تواند چالش‌های پایتخت در حوزه «آب‌شرب»، «تراکم جمعیت» و «حبس آلودگی هوا ناشی از اختلال در جریان باد» را تشدید کند. کارشناسان با هشدار نسبت به تشدید مخاطرات برج‌سازی‌های بدون ضوابط بالادست، به شورای‌عالی شهرسازی و شهرداری تهران توصیه می‌کنند: تصویب پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی حتی به شکل ناقص و اشکال‌دار را در دستور کار قرار دهند چون داشتن نقشه‌راه ضعیف به مراتب بهتر از خلا چنین ضوابطی در بازار ساخت‌وساز است.

پس‌از چندبار رفت و برگشت بین شهرداری تهران و شورای‌عالی شهرسازی، اخیرا با اعمال سه نوع ملاحظه مخصوص پایتخت، توسط مدیریت شهری اصلاح شد و قرار است به‌زودی روی میز شورای‌عالی قرار بگیرد.

امکان ساخت 100 طبقه

پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی پس از چندبار رفت و برگشت میان شهرداری تهران و شورای‌عالی شهرسازی به‌عنوان مرجع نهایی تصویب این ضوابط، سرانجام 20 روز پیش با لحاظ شروط سه‌گانه به شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور رفت. این در حالی است که پیش‌بینی مدیران شهری تصویب و ابلاغ نهایی ضوابط بلندمرتبه‌سازی پس از سه سال تاخیر، پایان اردیبهشت ماه سال جاری بود اما شورای‌عالی شهرسازی با توجه به وضعیت خاص شهر تهران از شهرداری خواست سه نوع ملاحظه شامل کنترل نرخ جمعیت‌پذیری، کم‌آبی تهران و عدم تشکیل تونل باد در مجاورت برج‌ها را در دفترچه ضوابط بگنجاند. حالا پس از سه ماه معاونت شهرسازی شهرداری تهران پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی را با لحاظ سه پیوست مذکور به کمیسیون ماده پنج ارسال کرده است. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تایید خبر بازگشت دوباره پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی به زمین شورای‌عالی شهرسازی اعلام کرد پیش‌بینی می‌شود ظرف دو تا سه ماه آینده این ضوابط تایید و ابلاغ شود.

این دفترچه که نواحی مجاز و ممنوعه شهر تهران برای برج‌سازی را مشخص می‌کند، پس از ابلاغ، مبنای برج‌سازی در محدوده شهر تهران خواهد بود و پس از آن درخواست صدور مجوزهای بلندمرتبه به صورت موردی و بر اساس سلیقه مدیریت شهری صادر نخواهد شد. در این ضوابط محدوده‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی به چهار پهنه مجزا H1، H2، H3 و H4 تقسیم‌بندی شده است. در این پهنه‌ها حداقل مساحت زمین موردنظر برای برج‌سازی باید 2500 مترمربع و تعداد طبقات ساختمان‌های بلندمرتبه حداقل 13 و حداکثر 100 طبقه در پهنه H1 خواهد بود. مطابق با اعلام رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر برای احداث برج بالای 20 طبقه، باید حداقل مساحت زمین مورد نظر یک هکتار باشد. مطابق پیش‌نویس تهیه شده، بلندمرتبه‌سازی در نقاطی از تهران همچون مناطقی که حداکثر تراکم مجاز مسکونی در آنجا 3 طبقه است، بافت مسکونی ارزشمند (همچون شهرک غرب)، بخش‌هایی از نیمه جنوبی شهر و تمامی باغات ممنوع اعلام شده است.

برج‌سازها در قالب این ضوابط برای دریافت مجوز ساخت بلندمرتبه خود الزام به رعایت «حفظ کریدور دید مطلوب به شهر در مجاورت محل احداث برج»، «حفظ مناظر طبیعی»، «حفظ و مسدود نشدن دید به نشانه‌های با ارزش شهر»، «آسیب نرساندن به کریدورهای طبیعی عبور جریان باد و هوا»، «حفظ شریان‌های حیاتی و شبکه اضطراری شهر» و «حفظ نمای بصری برج میلاد» را دارند. علاوه بر این ضمن اینکه دو خط قرمز اصلی دیگر شامل «رعایت نرخ جمعیت‌پذیری شهر تهران» و «رعایت سرانه‌های خدمات شهری و سکونتی در اطراف برج» نیز باید از سوی شهرداری و سازنده برج حین صدور پروانه ساختمانی رعایت شود. از تکلیف مدیریت شهری برای تدوین ضوابط بلندمرتبه‌سازی بیش از سه سال می‌‌گذرد. مدیریت شهری پایتخت وعده داده بود 6 ماه پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید تهران ساخت‌و‌سازهای بلندمرتبه شهر هم با ضابطه می‌شوند.

سه سال گذشت اما هنوز خبری از ضوابط بلندمرتبه‌سازی تهران نیست. اوایل امسال شهرداری اعلام کرد پیش‌نویس ضوابط آماده است اما شورای‌عالی شهرسازی آن را کامل ندانست و لازمه بررسی آن را اضافه شدن سه پیوست جمعیت‌پذیری، تونل باد و کم‌آبی عنوان کرد و نهایتا دفترچه ضوابط را به شهرداری برگشت داد.

به نظر می‌رسد آنچه برخورد با ساخت‌وسازهای بلندمرتبه بدون ضابطه را در شهر تهران از سوی نهادهای بالادستی محکم‌تر از قبل کرده است برخی عوارض ناشی از این‌گونه ساخت‌وسازها در سطح شهر است. به گفته کارشناسان شهری یکی از مهم‌ترین عارضه‌های بلندمرتبه‌سازی در بخش محیط زیست شهر است که مشکلاتی همچون تغییر غیرطبیعی دمای هوا و جلوگیری از وزش باد را سبب می‌شود. از این رو ساخت‌وساز‌های بلندمرتبه نباید در کریدورهای هوایی شهر جایی که محل ورود باد به شهر است، انجام شود. نقشی که منطقه 22 تهران که در منتها الیه غرب شهر واقع شده است، دارد و مطابق با برخی مطالعات به دلیل بلندمرتبه‌سازی‌های بی‌ضابطه در چند سال اخیر چنین نقشی را از دست داده است. این در حالی است که بسیاری از کشورهای دنیا که در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه به الگویی موفق دست یافته‌اند با استفاده از چند راهکار ساده توانسته‌اند عارضه‌های زیست محیطی برج‌سازی را به حداقل برسانند. آسیب وارده به کریدور هوایی تهران حاصل از ساخت‌وسازهای بلندمرتبه منطقه 22 سبب شد تا شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در نیمه دوم سال گذشته ساخت برج بلندمرتبه جدید در این منطقه را ممنوع و اجرای هر نوع پروژه جدید ساختمانی در این منطقه را منوط به تصویب طرح تفصیلی ویژه منطقه 22 در این شورا، اعلام کند. طرحی که شهرداری تهران موظف بود ظرف سه ماه نهایتا تا بهمن سال گذشته آماده و به شورای‌عالی شهرسازی ارائه دهد اما تاکنون خبری از آن نیست. همین امر سبب آغاز دوباره ساخت‌وسازهای جدید در این منطقه شده است. این موضوع که اخیرا هم در صحن علنی شورای شهر تهران از سوی رئیس کمیسیون شهرسازی تذکر داده شد. او تاکید دارد این نوع ساخت‌وسازها به بخشی از مجوزهایی مربوط می‌شود که شهرداری منطقه پیش از مصوبه شورای‌عالی شهرسازی صادر کرده و درآمدهای حاصل از عوارض آن را پیش‌خور کرده است.

بررسی سه موضوع جدید در ضوابط

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی با اشاره به تهیه دفترچه ضوابط بلندمرتبه‌سازی در معاونت شهرسازی شهرداری تهران  گفت: این دفترچه که با همکاری مشاور طرح تفصیلی شهر تهران، تهیه شده است، طی نامه‌ای به شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور ارسال و پس از بررسی آن در جلسات کمیسیون ماده پنج، به دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی فرستاده شد.

او ادامه داد: ضوابط تهیه شده در یکی از جلسات شورای‌عالی شهرسازی در اواخر سال 93 مطرح شد، اعضای شورای‌عالی شهرسازی ضمن استقبال از ارائه این مطالعات خواستار لحاظ و اضافه شدن سه پیوست کارشناسی به دفترچه ضوابط بلندمرتبه‌سازی برای تصمیم‌گیری بهتر شدند.

او به اشکال اول وارده شده به طرح اشاره کرد و افزود: موضوع اول بحث جمعیت‌پذیری شهر تهران بود. چراکه یکی از مشکلات اساسی شهر تهران، بحث جمعیت‌پذیری آن است که به‌رغم اینکه در طرح جامع شهر تهران سقف جمعیتی مشخص (5/ 10 میلیون نفر) پیش‌بینی شده است اما بنابر گزارش‌های مشاوران طرح تفصیلی شهر تهران در فرآیند بررسی مغایرت‌های طرح تفصیلی و طرح جامع مشخص شد با توجه به حجم مهاجرت‌ها و ساخت‌وسازهای انجام شده ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر از مرز 5/ 10 میلیون نفر عبور می‌کند. بنابراین از سوی شورای‌عالی شهرسازی به شهرداری تکلیف داده شده تا به منظور رعایت سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران مطابق با افق طرح جامع و تفصیلی( 5/ 10 میلیون نفر) حداکثر میزان مجاز سکونت‌پذیری در بنای بلندمرتبه را محاسبه و دستورالعمل واحدپذیری سکونت در زیر پهنه‌های سکونت و مختلط شهر را تهیه کند و برای تصویب به کمیسیون ماده پنج ارسال کند.

نماینده شورای شهر تهران در شورای‌عالی شهرسازی تصریح کرد: یکی دیگر از تکالیف شهرداری تهران بحث مربوط به تونل باد بود. یکی از عوارض ساختمان‌های بلندمرتبه تونل باد است که در میان ساختمان‌های بلند که سرعت وزش باد بر خلاف دشت زیاد است ایجاد می‌شود.

در سایر کشورهای دنیا روشی وجود دارد که پیش از آنکه ساختمان در ابعاد اصلی ساخته شود آن را در قالب یک ماکت در ابعاد یک‌دهم می‌سازند و بعد آن را با عارضه تونل باد مواجه می‌کنند تا تاثیر جریان باد در منطقه موردنظر مورد ارزیابی قرار گیرد.

او اضافه کرد: در این موضوع قالیباف نیز با توجه به سابقه‌ای که در کسوت یک خلبان دارد نظرات کارشناسی مطرح کرد که البته تاحدودی با نظرات دوستان محیط‌زیست متفاوت بود.

به گفته سالاری سومین موضوع مورد تاکید اعضای شورای‌عالی شهرسازی بررسی موضوع کم‌آبی در شهر تهران است. او دراین‌باره گفت: در حال حاضر برای حل این مشکل مسوولان وزارت نیرو در ارتفاعات شمال کشور به دنبال راهی برای انتقال آب به تهران هستند و با توجه به جمعیت‌پذیری بسیار عظیمی که در شهر تهران و مجموعه شهرهای اقماری صورت گرفته، قطعا ما چالش جدی در این زمینه خواهیم داشت و متاسفانه در فرآیند مربوط به فرهنگ‌سازی برای صرفه‌جویی در مصرف آب، حتی تفکیک آب شرب از آب مربوط به موضوعات دیگر، کارهایی را انجام ندادیم و این موضوع مزید بر علت شده که ما در آینده نگران باشیم.

سالاری اظهار کرد: نهایتا قرار شد که مشاور طرح تفصیلی با استفاده از صاحب‌نظران این عرصه یک مطالعاتی را در این زمینه انجام دهد و گزارشی را به شورای‌عالی شهرسازی ارائه دهد. از این‌رو باید مشاور طرح تفصیلی و شهرداری تهران مطالعات تکمیلی را پیوست کند و مجددا ارائه دهد.

بازگشت دوباره و آغاز بررسی نهایی

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر با اعلام این خبر که پیوست‌های مورد درخواست شورای‌عالی شهرسازی در معاونت شهرسازی آماده شده است، اظهار کرد: پیش‌نویس نهایی 20 روز پیش از سوی معاونت شهرسازی به کمیسیون ماده پنج ارسال شد و در جلسه اخیر کمیسیون ماده پنج از دبیر شورای‌عالی شهرسازی درخواست کردیم تا به فوریت بررسی این ضوابط را در شورای‌عالی شهرسازی پیش ببرند. او ادامه داد: پیش‌بینی می‌شود که این ضوابط نهایتا ظرف دو تا سه ماه آینده تصویب و ابلاغ شود.

پاسخ مثبت به حداقل 10 پرونده

بهمن ماه سال گذشته در شرایطی که شورای‌عالی شهرسازی و معماری صدور هرگونه مجوز بلندمرتبه‌سازی را به تصویب ضوابط بلندمرتبه‌سازی منوط کرده بود، کمیسیون ماده پنج از ارسال درخواست‌های متعدد به این کمیسیون برای صدور پروانه ساختمانی فراتر از طرح تفصیلی در قالب 47 پرونده خبر داد. از این‌رو بررسی این 47 پرونده برای صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی آغاز شد. سالاری خبر از پایان بررسی این پرونده‌ها در اوایل امسال داد و گفت: از میان 47 پرونده برج سازی، برای 10 تا 15 پرونده مجوز ساخت‌وساز البته با رویکرد محدودکنندگی صادر شد.

او با اشاره به تقاضای شهرداری برای بررسی مجدد پرونده‌های موردی بلندمرتبه‌سازی در تهران عنوان کرد: در جلسات گذشته شهرداری تهران انتقادهایی را مطرح کرد مربوط به اینکه شهرداری نمی‌تواند پاسخ درخواست‌های متعدد شهروندان و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در زمینه بلندمرتبه‌سازی را بدهد.

از این رو بهتر است مجددا پرونده‌ها به صورت موردی در کمیسیون ماده 5 مورد بررسی قرار گیرد تا این‌گونه ساخت‌وساز در شهر قفل نشود به همین دلیل در این زمینه چالش‌هایی میان شورای‌عالی شهرسازی و شهرداری تهران ایجاد شد، اما شورای‌عالی شهرسازی کشور همچنان معتقد است چند محور تاکید شده باید در ضوابط بلندمرتبه‌سازی تعیین تکلیف شود. البته بارها در شورای‌عالی شهرسازی تاکید شده است که قطعا رویکرد شورای‌عالی شهرسازی و معماری مشابه رویکرد گذشته‌ای که در شهرداری تهران در ارتباط با بلندمرتبه‌سازی‌ها بوده، نخواهد بود و رویکرد محدودکنندگی خواهد داشت و دست شهرداری برای ترویج بلندمرتبه چندان باز نخواهد بود.

بررسی‌های از جزئیات و مشخصات 47 درخواستی که برای ساخت برج به کمیسیون ماده5 تهران ارائه شده، نشان می‌دهد: این برج‌ها عمدتا در محله‌های گران‌قیمت شهر همچون الهیه، زعفرانیه، فرمانیه، نیاوران، ولنجک، اقدسیه و دزاشیب جانمایی شده‌اند و برخی از زمین‌هایی که این بلندمرتبه‌های جدید قرار است در آنها ساخته شوند، در طرح تفصیلی تهران جزو پهنه‌های فضای‌سبز، زمین‌های ذخیره و مسکونی کم‌طبقه هستند به این معنی که عملا ضوابط طرح‌تفصیلی اجازه برج‌سازی را نمی‌دهد. به همین دلیل طبیعی بود که شورای‌عالی شهرسازی فقط با تعداد محدودی از آنها موافقت کند.

سالاری در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا در سال گذشته هیچ پرونده موردی برای صدور مجوز ساخت‌وساز در کمیسیون ماده پنج بررسی نشد؟ گفت: این نکته قابل توجه است که رویکرد کمیسیون ماده پنج با توجه به اینکه ترکیب این کمیسیون از وزارتخانه‌های مرتبط و دبیر شورای‌عالی است محدودکننده بود. حتی شخص آقای شهردار تهران در زمینه افزایش ارتفاع و سطح اشغال برج‌ها رویکرد محدودکنندگی داشتند. او افزود: از این رو می‌توان اطمینان داشت تصمیماتی که در سال گذشته در کمیسیون ماده پنج گرفته شد مبتنی بر نگاه جامع شهرسازی بوده است و هم‌اکنون شهرداری تهران حتی بیش از شورای شهر و شورای‌عالی شهرسازی مصمم هستند که این ضوابط به تصویب برسد تا بتوانند جوابگوی شهروندان و متولیان ساخت‌وساز باشند.

گسترش تهران از غرب

منطقه 22 شهر تهران که در سال 79 با هدف ایجاد قطب گردشگری و تفریحی به محدوده شهری تهران اضافه شد به دلیل موقعیت جغرافیایی استقرار آن و جهت وزش باد-وزش باد از سمت غرب به شرق- به عنوان کریدور هوایی تهران شناخته می‌شود. این منطقه اگرچه در ابتدا بنا بود به قطب گردشگری و تفریحی شهر تهران تبدیل شود، اما اشغال سطح گسترده‌ای از این منطقه توسط ساختمان‌ها و برج‌های بلندمرتبه با کاربری مسکونی نه تنها کارکرد اولیه این منطقه را تحت‌الشعاع قرار دارد، بلکه منجربه بسته شدن کریدور هوایی تهران و جریان باد در محدوده شهری تهران شد.

ساخت برج‌های بلند مرتبه مسکونی توسط نهادهای مختلف در چند سال گذشته بدون توجه به اسناد فرادستی سبب شد تا شورای‌عالی شهرسازی تا تدوین طرح تفصیلی ویژه منطقه 22، ساخت‌وساز در این منطقه را متوقف کند. اما حالا پس از گذشت 8 ماه از صدور این دستور، تدوین این ضوابط در حالی در تعلیق به سر می‌برد که ساخت برج‌های بلندمرتبه جدید در این منطقه آغاز شده است. محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیزبا تایید این موضوع گفت: در این خصوص پیگیری‌هایی از شهرداری منطقه 22 انجام شد که در پاسخ اعلام کردند مجوز این برج‌ها به قبل از زمان اعلام دستور شورای‌عالی شهرسازی باز می گردد.

به گزارش دنیای اقتصاد، او تصریح کرد: به ویژه آنکه بررسی‌ها نشان می‌دهد درآمد حاصل از اخذ عوارض ساختمانی این برج‌ها خرج شده و توقف ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در این منطقه افت درآمدهای شهرداری این منطقه را موجب شده است.

املاک تهران