تاثیر نوسانات دلار بر بازار مسکن(بخش دوم)

در طول 6 ماه قبل، فروشندگان قدیمی و با سابقه در بازار مسکن مانند سازنده ها، بالا رفتن روزانه قیمت دلار را در معادله های خود، برای مشخص کردن قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان ها دخالت می دادند و گاهی اوقات، واحدها را بر مبنای سطح بالای قیمت روز دلار می فروختند، پس می بینیم که تاثیر نوسانات  دلار بر بازار مسکن بسیار زیاد بوده است.

پس اگر بی ثباتی در بازار ارز به پایان برسد، جو روانی که در بازار ملک وجود دارد از تورم زدوده می شود و یک ثبات نسبی در قیمت مسکن خواهیم دید. اما با وجود نیروی «کاهنده انتظارات مخرب و تغییر دهنده جو روانی منفی در بازار مسکن» به عنوان نخستین نیروی تاثیر گذار در بازار ارز، نیروی دوم «افزایش تقاضای خرید از جنس های مختلف مصرفی و سرمایه ای» در جهت متفاوتی به بازار معامله های مسکن وارد خواهد شد.

تحقیقات در مورد دومین نیروی ارزی و تاثیر آن بر روی معاملات مسکن بیانگر این است که با پایین آمدن قیمت دلار و از بین رفتن سفته بازی و سرمایه گذاری برای سودگیری، تقاضای سرمایه ای به سوی بازارهای دیگر روانه خواهد شد. در این بین یکی از گزینه هایی که باید به آن توجه کنیم بازار ملک است.

املاک تهران

درست است که در بازار مسکن تهران به علت پرش های پی در پی قیمت و به وجود آمدن حباب قیمت در بعضی از منطقه های تهران، زمینه برای سفته بازی، مثل ماه های گذشته آن چنان فراهم نیست. ولی این احتمال وجود دارد که بالا رفتن تقاضای خرید مسکن از دو سوی سرمایه ای و مصرفی به وجود آید. این نیرو می تواند از نظر شیوه ی تاثیر گذاری بر روی روند قیمت ملک، متفاوت تر از نیروی اول عمل کند و حتی این امکان وجود دارد که تاثیر به وجود آمده از این دو نیرو، خنثی باشد و تلاطم قیمتی ماه های گذشته در بازار معامله های مسکن در شهر تهران تداوم پیدا کند.

اثر سومین نیروی ارزی در بازار مسکن « تحریک سازنده ها به سرمایه گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» می تواند مسیر آینده ی بازار مسکن را روشن نماید و بر اثر به وجود آمده از ترکیب دو نیروی اول تسلط پیدا کند. این نیرو به دنبال پایین آمدن قیمت دلار و به شرط این که نوسانات قیمت دلار موجب تحریک سازنده ها به سرمایه گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز شود، عمل می کند. تحقیقات گسترده به دست آمده از بازار ساخت و ساز در ماه های گذشته بیانگر این موضوع بود که سازنده ها با متوقف شدن فعالیت های حاصل از نااطمینانی به آینده هزینه های ساخت و مهم تر از آن با ابهام در مورد آینده ی فروش ملک مواجه شدند.

املاک تهران

در این بین بعضی از مصالح ساختمانی نایاب شدند و قیمت بعضی از تجهیزات مورد نیاز برای کامل کردن ساخت و ساز آپارتمان ها چند برابر شد و این دو موضوع در هفته های گذشته موجب به تاخیر افتادن روند ساخت و ساز پروژه هایی شد که ساخت آن ها از قبل آغاز شده بود. و از آن جایی که سازنده ها در منطقه های مصرفی تهران توان ساخت و ساز خود را از دست داده بودند، در نهایت از فروختن واحدهای نوساز خود نیز خودداری کردند و این مسئله موجب زیاد شدن فاصله میان عرضه و تقاضا در بازار معامله های مسکن و رشد قیمت ها شد.

تحقیقات گویای این موضوع است که اگر آرامش نسبی در بازار دلار برقرار شود، در بازار ساخت و ساز مسکن هم می توانیم امیدوار باشیم که سرمایه گذاری و فعالیت ها دوباره از سر گرفته خواهد شد و در نهایت قفل عرضه نوسازها به بازار معامله ها شکسته می شود.

پس این سه نیرو می توانند در بازار مسکن نه تنها از سکته ی دوباره ی معامله های خرید مسکن در میان مدت جلوگیری کند، بلکه می تواند زمینه را در مورد بالا رفتن قیمت آپارتمان در تهران از میان ببرد.

اکثر تحقیقاتی که درزمینه ی اقتصاد مسکن صورت گرفته بود به این نتیجه ختم شده بود که افزایش بازدهی سرمایه گذاری در بازار دلار که به دلیل شوک های ارزی صورت گرفته است، موجب کم شدن احتمال رونق مسکن و فعالیت های ساختمانی می شود. کارشناسان اقتصاد مسکن هم بر اثر چندین گانه ی تحولات ارزی بر روی بازار مسکن اشاره دارند و می گویند بالا رفتن قیمت دلار از یک طرف موجب زیاد شدن نرخ تورم عمومی و به تبع، بالا رفتن قیمت ها به خصوص قیمت مسکن می شود و از طرف دیگر بعضی از تقاضای سرمایه ای و نقدینگی های سرگردان را به سوی خود می کشاند، اما در مقابل قیمت تمام شده ساخت مسکن را هم زیادتر می کند.

املاک تهران

در یک تحقیق که در نیمه های سال 1390 در فصلنامه مسکن، از طریق دفتر اقتصاد مسکن چاپ و منتشر شد، این موضوع روشن شده است که بالا رفتن قیمت دلار به میزان یک درصد، احتمال رونق گرفتن بازار مسکن را 0.02 درصد کمتر می کند و با بالا رفتن بازدهی دارایی های ارزی، بازدهی انتظاری در بازار مسکن هم بالا می رود و در نهایت، فروشندگان آپارتمان و موجران، قیمت های بالاتری را برای ملک خود در نظر می گیرند. پس وقتی که قیمت دلار با سقوط مواجه می شود و زمینه برای سفته بازی در این بازار کمتر می شود، انتظارات معکوس هم در بازار مسکن به وجود می آید.

دیروز بعضی از واسطه های ملکی به دنیای اقتصاد این گونه اعلام نمودند: سازنده هایی که در چند ماه اخیر از فروش انصراف دادند، به دلیل آن که موعد قراردادهای مشارکتشان در ماه های آینده فرا خواهد رسید و مجبور به تسویه حساب با عوامل ساخت خواهند شد، اگر اوضاع در بازار دلار دوباره ملتهب نشود، مصمم به فروش واحدهای نوساز خواهند شد.

مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن در مورد آینده ی بازار مسکن این چنین گفت: با توجه به سطح جهش یافته قیمت مسکن در شهر تهران، مشروط به بهبود اوضاع اقتصادی ناشی از شکل گیری ثبات نسبی در بازار ارز، می توان به تثبیت سطح اسمی قیمت مسکن در ماه های آینده در این شهر امیدوار بود که البته این به معنای شروع کاهش قیمت واقعی آپارتمان خواهد بود. علی چگینی گفت امیدوار است که فضایی که در بازار معاملات مسکن در ماه های قبل، این بازار را به سوی رکود سوق داده بود با تحولات به وجود آمده و در نیمه ی دوم سال، خرید و فروش آپارتمان با بهتر شدن شرایط زیادتر شود.

املاک تهران

مدیر کل اقتصاد مسکن بر این باور است: کاهش قیمت دلار، در بازار مسکن ایجاد تقاضای خرید خواهد کرد. البته حجم نقدینگی ناشی از فروش دلارهای خانگی در حجم تقاضا تاثیرگذار است، اما آنچه اهمیت دارد چرخش جو روانی در بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی است و در عین حال اثر کاهش قیمت دلار بر تسهیل خرید مصالح ساختمانی توسط سازنده ها.

چگینی در مورد زیاد شدن عرضه مسکن تازه در ماه های آینده، البته اگر وضعیت اخیر قیمتی در بازار ارز ثابت بماند، خوش بین است.

منبع: دنیای اقتصاد