بررسی بازار رهن و اجاره مسکن در سال 93

تحقیقات و بررسی ها نشان می‌دهد که در زمستان امسال 4 فرصت در دست اجاره‌نشین‌ها قرار گرفته و در مقایسه با ماه‌های گذشته از سال 93 و به‌ ویژه دوره مشابه پارسال، شرایط راحت تری برای نقل‌ و‌ انتقال مستاجر ها فراهم شده است. 

در تهران از یکسو فایل‌های «عرضه» آپارتمان‌ اجاره‌ای در بنگاه‌های املاک افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر گرایش موجران به «رهن‌کامل» یا «تعیین رهن با سهم بیشتر در مقایسه با اجاره‌ ماهانه» در مقایسه با سال گذشته همین موقع، بیشتر شده است. در این میان، مسیر «نزولی» اجاره‌بها که نیمه‌های سال گذشته آغاز شد با شیب منفی بیشتری ادامه دارد و کوچک‌ترین احتمالی از وقوع «جهش» یا بحرانی شبیه آنچه در سال‌های 90 و 91 دامن اجاره‌بها را گرفت، مطرح نیست.

مجموعه این مربع شکل‌گرفته در بازار اجاره، باعث شده معاملات در این بازار افزایش پیدا کند. در آبان ماه امسال حجم نقل‌وانتقالات اجاره 12درصد افزایش پیدا کرد. برای دو ماه و نیم باقی مانده از سال93 نیز انتظار می‌رود، علاوه بر دو گروه شامل اجاره‌نشین‌های جدید –خانوارهای در حال ازدواج- و مستاجرانی که موعد قراردادهایشان سر می‌رسد، گروه سومی نیز وارد این بازار زمستانی شوند. گروه سوم اجاره‌نشین‌هایی خواهند بود که اجاره‌نامه آنها در  اوایل بهار94 سررسید می‌شود اما مطلوبیت نسبی اوضاع کنونی، احتمالا آنها را به نقل‌وانتقال زودرس جلب خواهد کرد.

واسطه‌های بازار اجاره علت افزایش فایل‌های آپارتمان اجاره‌ای را مستاصل شدن سازنده‌ها و مالکان ساختمان‌های نوساز از بابت فروش نرفتن این واحدها عنوان می‌کنند. سازنده‌ها برای خرید زمین جهت شروع پروژه‌های جدید، چون که با خلأ قدرت خرید مسکن از سمت تقاضای مصرفی روبه‌رو هستند، ناگزیر به عرضه بخشی از این واحدها به شکل «رهن‌کامل» به بازار اجاره شده‌اند.

در قالب این فرمول، «رهن‌کامل» آپارتمان‌های مسکونی شامل نوساز و چندسال ساخت‌ها براساس مترمربعی 600 تا حداکثر 900 هزار تومان محاسبه می‌شود. این فرمول سال گذشته در اغلب مناطق، متری یک میلیون بود اما در حال حاضر، رهن متری یک میلیون صرفا در دو تا سه منطقه شمالی تهران آن هم برای آپارتمان‌های بالای 150 مترمربع استفاده می‌شود. در این میان، در منطقه یک تهران برای واحدهای لوکس بالای 200 مترمربع، هم‌اکنون رهن براساس متری 1.8 میلیون نیز اعمال می‌شود.

از آنجا که اجاره ماهانه ضریبی از رهن‌کامل است، در نتیجه تعدیل فرمول رهن، باعث تعدیل اجاره‌بهای ماهانه نیز شده است.

 از طرفی، فرمول جدید «رهن‌کامل» که اوایل امسال در بازار تعریف شد در اکثر مناطق 22گانه تهران رایج شده است

در آبان امسال، متوسط اجاره‌بهای ماهانه در تهران –مبلغ رهن در این رقم حساب شده است- 1.4 درصد کاهش پیدا کرد و به مترمربعی 20 هزار و 700تومان رسید. رقم فوق، متوسط وزنی اجاره‌بها است که براساس حجم معاملات در هر منطقه حساب شده است. بدون محاسبه وزن معاملات، میانگین اجاره‌بها در تهران هم‌اکنون مترمربعی 18 هزار و 500 تومان است. نرخ رشد اجاره‌بها در دو سال گذشته همواره دورقمی بود اما در اسفند92، تک‌رقمی شد و 9درصد نسبت به اسفند91 رشد کرد. در 8 ماه اول امسال نیز هم نرخ رشد نقطه‌ای و هم نرخ رشد ماهانه، نه تنها تک‌رقمی که منفی نیز شده است.

وضعیت متفاوت در بازار اجاره

سیر متفاوت بازار اجاره در آخرین فصل سال، در مقایسه با مدت مشابه سال‌های اخیر، شرایط به خصوصی را برای متقاضیان و عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی اجاره‌ای، ایجاد کرده است.

در شرایطی که هم‌اکنون بازار خرید و فروش مسکن در حالت رکود به سر می‌برد و حتی به‌رغم افزایش نسبی حجم معاملات خرید طی یک ماه گذشته در مقایسه با آبان ماه، همچنان انتظار موجود در رابطه با ایجاد رونق تا قبل از پایان سال، محقق نشده است، اما بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، فصل متفاوتی را نسبت به آنچه پیش از این در این بازار وجود داشت، تجربه می‌کند. عرضه و تقاضا و تعیین مبلغ در بازار اجاره که در تمام سال‌ها معمولا تحت تاثیر فصل رونق جابه‌جایی‌ها– از اواخر بهار تا پایان تابستان-  قرار دارد، امسال زمستان متفاوت‌تری را نسبت به سال‌های قبل دارد.

هرچند هم اکنون و براساس آمارهای کلی از وضعیت فعلی بازار اجاره، این بازار هم، مانند بازار خرید و فروش مسکن در وضعیت ثبات قیمتی قرار دارد اما از نظر حجم معاملات و تعداد قراردادهایی که در قالب اجاره‌نامه در بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌شود، از تحرک بیشتری نسبت به معاملات خرید و فروش برخوردار شده است.

روال معمول و هرساله بازار اجاره، در فصل زمستان این گونه است که این دسته از معاملات با عبور از فصل طلایی جابه‌جایی‌ها – تابستان – تحت تاثیر کاهش طبیعی تقاضا، به حالت رکود در می‌آیند و این کاهش تقاضا و رکود معمولا تا اوایل بهار سال بعد ادامه پیدا می‌کند. هر چند طی این مدت، باز هم بازار اجاره از تقاضا خالی نمی‌شود اما عمده تقاضای مصرفی و موثر در این بازار، معطوف به سه ماهه تابستان است.

عرضه جدید در بازار اجاره مسکن

اما، آن طور که مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شهر تهران می‌گویند، زمستان امسال برخلاف سال‌های قبل، یک تفاوت اساسی دارد و آن ثبات نسبی رهن در سطح به مراتب پایین‌تر از متری یک‌‌میلیون تومان برای رهن هرمترمربع واحد مسکونی در کنار افزایش تقاضا برای واحدهای استیجاری در این روزها است.

از طرف دیگر، رکود موجود در بازار معاملات خرید  وفروش مسکن با اثرگذاری بر بازار اجاره، منجر به تزریق بخش عمده‌ای از واحدهای نوساز به بازار اجاره شده است. این واحدها، که سازندگان و مالکان در ابتدا قصد فروش آن را داشته و حتی ممکن است ماه‌ها به عنوان یک فایل فروش مسکن در بنگاه های مسکن خاک خورده باشند، هم‌اکنون با دو دلیل عمده از سمت سازنده، به بازار اجاره معرفی شده‌اند.

نیاز به تامین مالی برای استارت پروژه‌های جدید و همچنین نیاز به نقدینگی برای خرید زمین در کنار طولانی شدن دوره انتظار فروش این واحدها برای سازندگان، منجر شده هم اکنون بازار زمستانه اجاره مسکن با حجم قابل توجهی از واحدهای نوسازی مواجه شود که سازندگان آنها برای جبران بخشی از ضرر و زیانی که در نتیجه خواب سرمایه طی چند ماه اخیر در واحدهای نوساز خود با آن مواجه شده‌اند، اقدام به عرضه آنها به بازار اجاره کنند.

واحدهایی که با این هدف از طرف سازنده‌ها به بازار اجاره عرضه می‌شوند عمدتا به شکل رهن کامل است با این هدف که نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها را تامین کنند.

ورود یک آیتم تازه به تعیین فرمول رهن

بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران هم اکنون به بازاری ناهمگون یا غیریکدست تبدیل شده است.در برخی مناطق شهر تهران، بازار اجاره با کاهش قیمت مواجه شده است که این کاهش تحت تاثیر تغییر فصل و عبور از فصل طلایی جابه‌جایی و افزایش حجم عرضه واحدهای نوساز به این مناطق بخشی از بازار اجاره پایتخت را با شرایطی متفاوت مواجه کرده است.

با این حال شرایط در برخی دیگر از مناطق تهران، متفاوت با آن چیزی است که در مناطق ذکر شده مشاهده می‌شود.

در تعدادی از مناطق شهر تهران که به لحاظ دسترسی از شرایط مطلوب‌تری برخوردارند، تراکم جمعیتی کمتری دارند و این روزها از طرف متقاضیان گروه‌های متوسط درآمدی مورد استقبال قرار دارند، مالکان با آگاهی از افزایش تقاضا در این مناطق، نرخ‌های پیشنهادی خود را اندکی بالاتر از اجاره‌بهای عرف در همان منطقه تعیین می‌کنند تا بتوانند از این طریق و به واسطه دریافت اجاره بیشتر، جبران زیان ناشی از خواب سرمایه و فروش نرفتن واحدهای نوساز خود را بکنند. وضعیت دسترسی به مناطق شهری تهران از قبیل مجاورت با شاهراه‌ها و بزرگراهای اصلی که پیش از این شاید کمتر مورد توجه متقاضیان مسکن قرار داشت هم‌اکنون به‌عنوان یک آیتم تازه، نحوه تعیین فرمول رهن مسکن در این مناطق را تحت تاثیر قرار داده است، طوری که مالکان واحدهای مسکونی در مناطقی که دسترسی مطلوبی وجود دارد، با اطلاع از افزایش میزان تقاضا برای اجاره مسکن در این مناطق، اعتماد به نفس بیشتری برای افزایش نسبی اجاره‌بها در شرایط رکودی بازار مسکن پیدا کرده‌اند.

رکود فصلی بازار زمستانه اجاره، هر چند شاید قادر به حذف کامل این آیتم از نحوه تعیین اجاره‌بها و میزان آن در این مناطق نباشد اما کمک خوبی برای تعدیل نرخ رهن و اجاره‌بهای واحدهای مسکونی واقع در این مناطق است.

با این وجود، آن‌طور که مشاوران املاک فعال در مناطق دارای دسترسی مناسب در پایتخت عنوان می‌کنند، کاهش قیمت مورد انتظار یا ثبات قیمت موجود در سایر مناطق شهر تهران در نرخ‌های اجاره، کمتر در این مناطق دیده می‌شود.

براساس اظهار نظر آنان، پیش‌بینی قطعی و دقیقی از آنچه طی دو ماه پیش رو در بازار اجاره مسکن اتفاق می‌افتد، نمی‌توان داشت اما ثبات یا رشد حداقلی قیمت در مناطقی که بیش از سایرین مورد استقبال مستاجران قرار دارد، محتمل‌ترین انتظاری است که برای بازار شب عید اجاره وجود دارد. این در حالی است که افت محسوس اجاره‌‌بها در دیگر مناطق شهر تهران کاملا محسوس است. کاهش تقاضای واقعی در بازار اجاره این مناطق در کنار تمایل بیشتر مستاجران و مالکان به تمدید قرارداد سال قبل، دو عامل مهمی است که افت یا ثبات اجاره‌بها در بازار مسکن برخی مناطق شهر تهران را سبب شده است.

انتظار برای کاهش بیشتر اجاره‌بها

در شرایطی که بنگاه‌های مسکن و مشاوران املاک تهران از وجود نوعی ناهمگونی در بازار زمستانه اجاره مسکن خبر می‌دهند، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بر حاکمیت ثبات در این بازار تاکید می‌کند. حسام عقبایی با اشاره به تاثیر رکود معاملات خرید و فروش بر بازار اجاره، این بازار را نیز هم‌اکنون دارای ثبات می‌داند و معتقد است: اجاره‌بها طی چند روز گذشته از زمستان در پایتخت با کاهش و حداقل ثبات قیمت همراه بوده و بهتر است موجران به دلیل زیاده‌خواهی منتظر جهش نرخ‌های اجاره مسکن نمانند. وی به دنیای اقتصاد اعلام کرد: پیش‌بینی می‌شود طی دو ماه باقیمانده از سال 93، حباب اجاره‌بها باز هم تخلیه شود و حتی در برخی مناطق با 10 تا 15 درصد کاهش قیمت مواجه شویم. وی در عین حال به مالکان و مستاجران تاکید کرد: هم اکنون بهترین زمان برای انجام معامله است و بهتر است متعاملین در اسرع وقت نسبت به انجام معاملات خود اقدام کنند.

خواسته متفاوت موجر و مستاجر از دفاتر املاک

در حالی که هم‌اکنون تحت تاثیر شرایط خاص اقتصادی، اغلب مستاجران به دنبال واحدهایی هستند که اجاره کمتر و ودیعه بیشتری دارند، دو گروه از مالکان با دو خواسته متفاوت هم اکنون در بازار اجاره حضور دارند. برخی از این مالکان کسانی هستند که با اجاره‌داری کسب درآمد می‌کنند و بنابراین مانند سال‌های قبل کماکان خواهان دریافت مبلغ اجاره به جای رهن کامل هستند. در مقابل مالکانی قرار دارند که در واقع شغلشان ساخت‌و‌ساز است و هیچ گاه واحدهای نوساز خود را برای عرضه به بازار اجاره، به بنگاه‌های مسکن معرفی نمی‌کرده‌اند.

این دسته از مالکان هم اکنون به دلیل نبود مشتری دست به نقد و متقاضی واقعی برای خرید واحدهای نوساز به دلیل نیاز به تامین مالی برای پروژه‌های جدید یا سررسید پرداخت بدهی‌ها، واحدهای نوساز خود را به ناچار به بازار اجاره عرضه می‌کنند. این مالکان که بیشتر به دنبال رهن کامل هستند به علت همسو بودن انتظارشان با مستاجران، زودتر از مالکان دسته اول (مالکانی که به قصد درآمدزایی واحد یا واحدهایشان را اجاره می‌دهند)، موفق به اجاره دادن واحد خود می‌شوند. با این حال، در حال حاضر فرمول غالب نحوه پرداخت اجاره‌بها، ترکیبی از دو روش رهن و اجاره است.

بررسی بازار اجاره و مسکن در سال 93

 رهن و اجاره مسکن

املاک,ملک لوکس,ویلایی آپارتمان,رهن,اجاره,رهن و اجاره