بازار مسکن راه حل می خواهد، نه مُسَکن!(بخش اول)

کارشناسان عقیده دارند مسئولین و سیاست گذاران، اگر می خواهند در بازار مسکن رونق رفته را برگردانند و قدرت خرید متقاضیان مسکن را زیادتر نمایند باید به جای بالا بردن میزان وام خرید مسکن که نتیجه ی اجرای این قانون در کشور ماه به خوبی مشهود است، باید در پی کم کردن هزینه ی نهایی مسکن باشند. در این مورد حمایت درست از تولید و عرضه مسکن و برخورد قاطعانه با سوداگران بازار مسکن می تواند راه حل مناسبی باشد.

بر طبق تازه ترین گزارشاتی که وزارت راه و شهرسازی از معامله های مسکن در شهر تهران منتظر کرده است، متوسط قیمت مسکن در ماه آبان امسال با رشدی بیشتر از 90 درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته به میزان 9.2 میلیون تومان برای هر یک متر مربع واحد مسکونی رسیده است. بر همین مبنا تعداد معامله ها نیزبه هفت هزار معامله در ماه رسیده است که کمترین میزان معامله در سه سال گذشته است.

املاک تهران

در عین حال تعداد معامله های مسکن در طول یک ماه به میزان 7 هزار معامله رسید که این میزان کمترین حد از معامله در طول سه سال گذشته است. در این اوضاع و شرایط که بازار مسکن هم با تورم و هم با رکود روبرو است، راه حل ابتدایی که به ذهن مسئولین و سیاست گذران بخش مسکن می رسد این است که میزان وام خرید مسکن را بالاتر ببرند. در روز بیست و پنجم آبان ماه محمد رضا کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در مورد این موضوع که بالا رفتن قیمت مسکن و کم شدن توان خرید مردم به شکلی شده است که تسهیلات مسکن هم در این مورد پاسخگو نیست گفت: باید سقف تسهیلات افزایش یابد و این برنامه متناسب با رشد قیمت باشد. در روز بیست و نهم آبان ماه نیز محمود شکری، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با مطرح کردن این موضوع که منابع در نظر گرفته شده برای دادن تسهیلات مسکن برای بالا رفتن نرخ ها کافی نبوده است، از آغاز بازنگری در سقف و مدت بازپرداخت وام خرید مسکن گفت. یک آذر ماه نیز عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی در یک گفتگوی ویژه ی خبری در مورد این تحقیقات گفت: ما در این باره مطالعه اولیه داشتیم، اما هنوز به جمع بندی نرسیدیم.

بالا رفتن میزان وام خرید مسکن در صورتی مطرح می شود که به نظر می آید تحقیقات و بررسی های کارشناسی لازم در مورد آن صورت نگرفته است. مهدی غلامی کارشناس مسکن در این مورد این گونه گفت: اجرا این پیشنهاد هر چند در بازه زمانی کوتاهی می تواند موجب رونق اندک معاملات مسکن شود، ولی با توجه به شرایط تولید و بازار مسکن، بعد از مدت کوتاهی نتایج مخرب بیشتری خواهد داشت.

در ادامه ی این مطلب به تجزیه و تحلیل بعضی از اشکالات این پیشنهاد می پردازیم:

بالا بردن تولید و عرضه مسکن پیش نیاز افزایش وام مسکن

 بر طبق سرشماری های انجام شده در سال 95 در حالی که تعداد خانوارهای کشور ما به 24.1 میلیون نفر رسیده است، تمام موجودی مسکن کشورمان به میزان 22.8 میلیون واحد بوده است. به اضافه ی این با توجه به جمعیت جوان کشور بازار مسکن در این سال ها همیشه به میزان بسیار زیادی با تقاضاهای جدید متاثر از ازدواج مواجه بوده است. به همین شکل حدود 30 درصد از جمعیت شهری کشور و 60 درصد از جمعیت روستایی کشور در بافت های فرسوده ساکن هستند که واحدهای مسکونی آن ها باید تعمیر و بازسازی شوند.

با این حال در دولت یازدهم و دوازدهم تولید مسکن با رکود بسیار زیادی مواجه است، به صورتی که بر مبنای داده های مرکز آمار تعداد پروانه های ساختمانی که از سوی دولت یازدهم صادر شده است در قیاس با دولت دهم به میزان 50 درصد کمتر شده است.

غلامی می گوید: مسکن مانند هر کالای دیگری در صورتی که میزان عرضه آن کمتر از تقاضای واقعی موجود در بازار باشد، با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. در این شرایط تحریک تقاضا بدون افزایش تولید و عرضه، تورم بیش از پیش آن را به دنبال خواهد داشت. در این صورت اتخاذ سیاست های کاهش هزینه های تولید مسکن و تشویق به ساخت و عرضه مسکن، این مشکل را مرتفع می کند.

املاک تهران

تحریک تقاضا لزوما باعث افزایش تولید نمی گردد

این کارشناس مسکن ادامه داد: عده ای معتقدند افزایش وام خرید مسکن موجب تحریک تقاضا در بازار مسکن و در نتیجه رونق تولید و عرضه مسکن خواهد شد. در صورتی که مسکن کالایی است که فرآیند تولید آن به نسبت سایر کالا ها زمانبر است، لذا در صورت افزایش تقاضا، عرضه آن نمی تواند به سرعت افزایش یابد. بنابراین تا زمانی که تولید مسکن به میزان کافی نرسیده است، افزایش تقاضا بیش از آن که افزایش تولید را در پی داشته باشد، افزایش قیمت ها را به دنبال خواهد داشت و تاثیری بر خروج تولید مسکن از رکود نخواهد داشت.

به گفته ی او شاهدی که بر این موضوع وجود دارد، ادامه یافتن رکود تولید مسکن در سال های گذشته با وجود 8 برابر شدن مقدار وام خرید مسکن است.

ادامه دارد....