انتخاب اول خریداران مسکن(بخش دوم)

دومین دلیل تبدیل شدن واحدهای قدیمی به اولین انتخاب خریداران و از بین رفتن ارزش و جایگاه آپارتمان های پیشتاز بازار مسکن در بین متقاضیان خرید ملک با «کمبود طبیعی عرضه»  مواجه است. کم شدن تعداد واحدهای نوساز قابل فروش در اثر اتفاق طبیعی متاثر از کم بودن تیراژ ساخت و ساز در طول دو سال اخیر و همین طور زمینگیر شدن بعضی از سازنده ها در سیر کامل کردن پروژه ها در نیمه اول امسال است. بالا و پایین شدن ها قیمت ارز، کمیاب شدن بعضی از مصالح ساختمانی در بازار و در پی آن بالا رفتن شدید قیمت بعضی از مصالح موجب شد که بسیاری از سازنده ها از ادامه اجرای پروژه هایی که در حال اجرا دارند باز بمانند و یا برای مدت زمانی چند به امید برگشتن ثبات به بازار از ادامه ی کار خودداری کنند. به همین علت کامل کردن واحدهای مسکونی هم به عقب افتاد و بر همین مبنا قسمتی از کمبود عرضه واحدهای نوساز در بازار یک اتفاق طبیعی به حساب می آید.

املاک تهران

سومین علت این که سهم نوسازها در بازار مسکن در ماه آذر کم شد و سهم قدیمی ها زیادتر شد، به «عکس العمل خریداران مسکن به تورم ملکی» ارتباط داشت. در حالی که قیمت مسکن در ماه آذر با 92 درصد رشد نقطه ای نسبت به ماه آذر سال قبل، تا حدودی دو برابر شده است، آپارتمان های نوساز هم از دایره انتخاب بسیاری از متقاضیان مسکن از جمله متقاضیان سرمایه ای و مصرفی خارج شده اند. متقاضیان سرمایه ای مسلماً در پی خرید آپارتمان های «به قیمت رسیده» هستند و متقاضیان مصرفی هم در پی آپارتمان های می گردند که به پول آن ها نزدیک باشد. به همین علت است که تقاضا برای خرید آپارتمان های قدیمی در ماه های گذشته با رشد چشمگیری مواجه شده است و جایگزین قسمتی از تقاضای آپارتمان های نوساز شده است.

بر مبنای گزارشاتی که از سوی مرکز آمار ایران ارائه شده است، متوجه این موضوع می شویم که در طول 9 ماه گذشته که تقاضاهای مسکن به آرامی از واحدها و آپارتمان های نوساز به سوی قدیمی ها حرکت نمود، متوسط سن خرید آپارتمان هم بالاتر رفت. متوسط عمر آپارتمان های به فروش رسیده در سال 97 با دو سال افزایش نسبت به سال 95 از 9 سال به 11 سال رسیده است. این آمارها نشان دهنده ای این موضوع است که خریداران مسکن با بالا رفتن عمر بنای خریداری شده در تلاش بوده اند که در ماه های گذشته به اندازه ی بودجه ی خود اقدام به خرید آپارتمان نمایند و در نهایت امسال کیفیت سنی معامله های خرید مسکن هم به شدت کاهش پیدا کرده است. آمارهای رسمی به دست آمده از بازار مسکن بیانگر این موضوع است که در روزهای پایانی فصل پاییز، متوسط قیمت فروش واحدهای 16 تا 20 سال ساخت متر مربعی 8 میلیون و 300 هزار تومان بوده است، با وجودی که متوسط قیمت فروش هر متر مربع واحد نوساز در این بازه زمانی حدود 23 درصد بیشتر شده است و به میزان 10 میلیون و 760 هزار تومان رسیده است. این قیاس قیمتی به خوبی نشان دهنده ی این موضوع است که خریداران آپارتمان های قدیمی ناچار هستند که از بین فایل های عرضه شده با قیمت کمتر اقدام به خرید آپارتمان نمایند و به همین علت متوسط سن واحدهای معامله شده بیشتر شده است.

بر مبنای گزارشات به دست آمده، آثاری که این اوضاع داشت این بود که بالاترین کاهش معامله ها در ماه آذر نسبت به همین ماه در سال قبل در گروه نوسازها اتفاق افتاد و به ثبت رسید. درست است که در این ماه معامله های مسکن در حدود 61.7 درصد با ریزش مواجه شد، اما میزان کم شدن معامله ها در گروه های نوسازهای تا 5 سال ساخت به میزان 66 درصد بوده است. در برابر کمترین کاهش معامله ها در رده بندی گروه های سنی متفاوت بازار مسکن به آپارتمان های 16 تا 20 سال ساخت متعلق است و به همین علت سهم اکثر آپارتمان های نوساز از دست رفته است.

املاک تهران

اوضاع دیگر گروه های سنی در معامله های مسکن

بر مبنای گزارشاتی که از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، آپارتمان هایی که میانسال هستند و عمر بنای 6 تا 10 سال را دارا هستند، گروه دیگری هستند که با بالا رفتن سهم  از معامله ها در ماه آذر مواجه بوده اند؛ به این معنی که قسمتی از تقاضای خرید مسکن نوساز به سوی این گروه سنی هدایت داده شد که بهایی مناسب تر از واحدهای نوساز و تازه ساز دارند و همچنین از آپارتمان هایی که عمری بیش از 10 سال دارند، سرپاتر هستند. سهم این آپارتمان ها از معامله های ماه آذر امسال 16.1 درصد بوده است که این میزان نسبت به ماه آذر سال قبل 1.2 واحد درصد کمتر شده است. همچنین آپارتمان های سالخورده 11 تا 15 ساله آخرین گروه سنی آپارتمان هایی هستند که می توان برای خریدن آن ها از یکی از با صرفه ترین وام های بانکی برای خرید مسکن، یعنی وام از محل صندوق پس انداز مسکن یکم بهرهمند شد، از معامله های ماه آذر سهمی به اندازه ی 13.9 درصد را دارا بودند که البته با کاهش کمتر از یک واحد درصدی نسبت به آذر ماه سال قبل همراه بوده است.

بر مبنای گزارشات ارائه شده از سوی بانک مرکزی به این موضوع پی می بریم که در اوضاع زمین ها، نشانه هایی از رشد سهم این گروه از املاک در تمام معامله های ماه آذر امسال است. در ماه آذر 11.2 درصد از املاک مسکونی به فروش رسیده کلنگی بوده است که این میزان نسبت به همین ماه در سال قبل 1.4 درصد بیشتر شده است. بالا رفتن خرید و فروش زمین اتفاقی است که متاثر از رونق بازار مسکن انجام شده است و بعضی از سازنده ها که به علت طولانی شدن دوره رکود قبلی بازار مسکن از چرخه ی کار ساخت و ساز مسکن حذف شده بودند، با دیدن رشد معامله ها و آغاز روند رشد قیمت ها به بازار مسکن برگشتند و با خرید زمین، خودشان را برای سرمایه گذاری تازه ملکی و ساخت و ساز در آینده آماده نمودند. با این حال اتفاقات پیش بینی نشده ای که در اقتصاد رخ داد و آشفتگی که در بازار مصالح ساختمانی به وجود آمد، موجب شد که بسیاری از سازنده ها نتوانند آن طور که باید و شاید و به شکلی که خود برنامه ریزی کرده بودند، شروع به اجرای پروژه های خود نمایند. بر مبنای گزارشات به دست آمده بازار مسکن در اوضاع کنونی متاثر از سه دلیل شناسایی شده است که در این گزارش آنان را مطرح نمودیم، علامت هشدار بسیار مهمی را به سوی عرضه نشانه رفته است.

آن هشدار این است که حتی اگر قیمت های پیشنهادی سازنده ها و مالکان آپارتمان های نوساز در همین حدی که وجود دارد بماند و بالاتر از این نرود هم سهم واحدهای نوساز از معامله ها به کمترین حد ممکن می رسد و با کم شدن سهم فروش این املاک، جای اکثر واحدهای نوساز در بازار مسکن از دست می رود. بر همین مبنا با ریزش معامله های این گونه آپارتمان ها، موضوع ساخت و ساز مسکن هم در ماه های پیش رو برای سازنده ها از بین می رود. به خصوص این که این امکان وجود دارد که رکود معاملاتی تا یک سال دیگر و شاید بیشتر از آن هم تداوم داشته باشد. سازنده ها باید برای ادامه دادن کار خود و نگه داشتن مسیر طبیعی بازار مسکن، از با ارزش شمرده واحدهای نوساز خودشان، بالاتر از آن چیزی که در سطح فعلی قیمت های معامله های مسکن شاهد هستیم خودداری نمایند و به این ترتیب با توجه به جایگاه پیشتاز آنان در قیمت گذاری دیگر گروه های سنی، ثابت شدن نسبی قیمت ها به بازار مسکن برمی گردد و تقاضای مصرفی که از خرید انصراف داده است نیز کم کم به بازار خواهد رسید.

منبع: اقتصاد آنلاین