افت 30 درصدی معاملات مسکن در 10 روز اول پاییز(قسمت اول)

این روزها فروشندگانی که در بازار معاملات مسکن فعال هستند به 4 دسته تقسیم شده اند: «فروش به قصد تبدیل دارایی»، «تظاهر به فروش»، «فروشنده اما به قیمت بالا» و «بدبین به شرایط».

این 4 گروه از فروشندگان، در روزهای ابتدایی پاییز رفتار متفاوتی را از خود نشان داده اند که سه گروه از آنان رفتاری در جهت مخالف رونق فروش مسکن در پیش گرفته اند. واسطه های ملکی اعتقاد دارند که اطمینان نداشتن به آینده ی پیش روی بازارهای موازی، به خصوص بازار ارز، باعث از بین رفتن رونق بازار مسکن شده و شوک بزرگی به معامله های مسکن و ریزش بسیار زیاد خرید و فروش ملک تا هفته گذشته( روزهای پیش از چرخش قیمت دلار) بوده است. اطلاعاتی که در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران به ثبت رسیده از پایین آمدن 30 درصدی معامله های آپارتمان های مسکونی در 10 روز آغاز فصل پاییز نسبت به روزهای آغازین پاییز سال قبل می دهد.

املاک تهران

5 رویداد در بازار پاییزی معامله های مسکن در تهران موجب شده که اوضاع برای سمت تقاضا از ماه های قبل سخت تر شود. بررسی های گسترده از واسطه های ملکی و متقاضیان خرید مسکن حاکی ازآن است که یکی از این اتفاقات تغییر رفتار پرمعنی فروشندگان مسکن است. همانگونه که گفتیم فروشندگان مسکن به چهار دسته تقسیم شده اند که فقط یکی از آن ها یعنی «کسانی که به خاطر خرید یک ملک دیگر یا تبدیل دارایی یا داشتن برنامه ی معین برای سرمایه گذاری در بازارهای دیگر» برای فروش جدی هستند و تمام موارد تقاضای قطعی خرید را تجزیه و تحلیل کرده و برای معامله اقدام می کنند که تعداد این فروشندگان بسیار کم است و در برابر آن ها سه گروه دیگر هستند که با رفتارشان رونق بازار مسکن را از بین برده اند و باعث شده اند در بلند مدت رکود مطلق به بازار مسکن برگردد.

این گروه از دلال هایی تشکیل شده اند که در ماه هایی که بازار مسکن فراز و نشیب های زیادی را پشت سر می گذاشت از ماه اردیبهشت تا شهریور با خرید و فروش های پی در پی سودهای زیادی کسب کرده و در حال حاضر هم می خواهند حتی با این که تقاضای خرید در ماه های گذشته به خصوص ماه محرم پایین آمده است، قیمت مسکن را در بازار بالا نگه دارند. آن ها در روزهای گذشته از مهر ماه به بازار فروش وارده شده اند، اما قیمت پیشنهادی آپارتمان های فروش خودشان را بین 5 تا 10 درصد بیشتر از قیمت فروش قطعی در ماه شهریور اعلام نموده اند  و «انتظار افزایش قیمت» فروشندگان دیگر را هم تشدید کرده اند.

بعضی از فروشندگانی که با وجود سقوط معامله های مسکن به پایین تر از 10 هزار فقره در ماه شهریور، اما در ماه مهر هم همچنان قیمت های پیشنهادی بالاتر از آخرین معامله ها را اعلام می کنند، تمایل جدی و محکمی برای فروش ندارند و به قول واسطه ها «فروشنده واقعی» نیستند و تنها برای این که تب قیمت بازار ملک را بالا نگه دارند در تلاش هستند تا در یک زمان مناسب و بعد از ایام محرم و صفر، آپارتمان خود را به فروش برسانند. بعضی دیگر از فروشندگان هم با اینکه قصد جدی برای فروش آپارتمان خود ندارند، اما با یک رفتار احتیاط آمیز قیمت پیشنهادی خودشان را از قیمت شهریور ماه بالاتر برده اند تا از تغییرات قیمتی احتمالی در آینده ی پیش رو در بازارهای موازی به خصوص بازار ارز عقب نمانند. این گروه از فروشندگان عقیده دارند احتمال ثابت شدن قیمت ارز در نرخ های کاهش یافته آن چنان بالا نیست و در نهایت تلاطم قیمتی بازارهای موازی، بازار مسکن هم از نظر قیمتی تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. در نهایت فقط در صورتی حاضر می شوند ملک خود را بفروشند که خریداران به قیمتی که آن ها پیشنهاد داده اند راضی شوند.

اما دومین اتفاق بازار ملک در هفته های گذشته را در میان رفتار گروه چهارم فروشنده ها جستجو می کنیم که آنان هم روش ضد رونق را در پیش گرفته اند. شاید نباید به این گروه «فروشنده» گفت، چون آنان فروشنده ماه قبل بازار ملک هستند که در حال حاضر متاثر از تغییر و تحولات گذشته، به صورت موقت منصرف شده اند. تحقیقات گسترده حاکی از آن است که فروشنده های انصرافی بیشترین گروه از فروشندگان در قیاس با سه گروه دیگر در بازار مسکن مهرماه هستند و این اوضاع «کمبود فایل» را به یک مشکل برای خریداران مسکن مبدل نموده است. تحقیقات در مورد علت انصراف این دسته از عرضه کنندگان از این موضوع حکایت دارد که علت اصلی این رفتار آنان «بدبینی به اوضاع موجود» در این شرایط اقتصادی و به خصوص اوضاع قیمت ارز در روزهای پیش رو است. خیلی از این فروشندگان پایین آمدن قیمت دلار را باور نکرده اند و آن را یک راهکار موقتی می دانند و عقیده دارند این امکان وجود دارد که نرخ دلار دوباره بالا و پایین برود.

املاک تهران

اطمینان نداشتن به آینده ی نرخ دلار نه تنها رفتار فروشنده ها را با تغییر مواجه کرده است، بلکه در روزهای گذشته به یک مشکل اساسی در بازار مسکن تبدیل شده است و زمینه به وجود آمدن شوک را در این بازار فراهم نموده است. این شوک نه تنها بر رفتار فروشندگان تاثیری نداشته است، بلکه با اثر گذاشتن بر روی رفتار متقاضیان خرید، آنان را هم محتاط تر کرده است. به این شکل اوضاع جدید بازار ارز، دو نیروی همزمان را در سمت ضد رونق به بازار مسکن هدایت کرده است. در چند روز اخیر در پی پایین آمدن قیمت دلار تعداد مراجعه متقاضیان خرید به بنگاه های معاملات ملکی کمتر شده است. در سمت تقاضا همان طور که گفته شد بعضی از فروشنده ها از بالا رفتن مجدد قیمت دلار نگران هستند و به همین جهت با گرفتن تصمیم با احتیاط، از عرضه انصراف داده اند، اما در سمت تقاضا، متقاضیان خرید به آینده ی بازار دلار خوشبین هستند و پایین آمدن قیمت ها، مانع آن ها در شتاب برای خرید می شود.

امیدواری متقاضیان مسکن به ثابت شدن نرخ ارز که در بعضی از محافل خبری و از طرف دولتمردان و کارشناسان زمزمه های آن به گوش می رسد، به این دلیل است که منتظر تخلیه حباب قیمتی به وجود آمده در نرخ های پیشنهاد شده برای فروش هستند. با وجود این که انتظار بالا رفتن قیمت در میان فروشندگان زیاد است، اما اگر نرخ ارز ثابت شود، امکان دارد که شیب تغییرات قیمت مسکن محدود شود. به این شکل قیمتی که فروشنده ها پیشنهاد داده اند تعدیل می شود و اوضاع بازار برای خریداران مسکن بهتر خواهد شد.و این نگاه سرشار از امید در سمت تقاضا، به علت تغییر جهت قیمت ارز در روزهای اخیر است. واسطه ها می گویند در بازار مسکن هیچ کدام از طرفین منتظر چرخش قیمت ارز نبودند و این موضوع به صورت شگفت انگیزی به بازار مسکن یک شوک بزرگ وارد نمود و موجب شد که سومین اتفاق ضد رونق در چند روز گذشته در بازار به حساب بیاید.

هر چند در روزهای دهم و یازدهم مهرماه، در پی آغاز چرخش نرخ ارز، پر شدن فضای روانی منفی که به خاطر رشد متوالی قیمت دلار در هفته های گذشته به وجود آمده بود ممتوقف شد و این یک اتفاق مثبت تلقی می شود که به صورت ناگهانی در بازار ملک اتفاق افتاد. ولی با گذشت چند روز از آغاز این روش، عکس العمل متقاضیان با تغییراتی مواجه شد که به آن ها اشاره نمودیم.

منبع: اقتصاد نیوز