استارت ساخت و ساز مسکن ویژه 2

مسکن ویژه 2 در یکی از محله های واقع در جنوب غربی شهر تهران طرحی مبنی بر ساخت و ساز بر روی اراضی دولتی پایتخت برای ساختن بیش از هزار واحد مسکونی و تجاری در قالب و شکل «مشارکت در ساخت» کلید خورد.

تحقیقات و بررسی ها از جزئیاتی که در طرح مسکن ویژه 2 وجود دارد نشان می دهد اکثر این واحدها، آپارتمان های مسکونی قرار گرفته در ساختمان های 6 تا 13 طبقه هستند و قسمت کمتری از آنان به واحدهای تجاری تعلق دارد. این طرح در بخشی از زمین اجرا خواهد شد و کار ساخت و ساز بر روی آن آغاز می شود  که در ابتدای دهه 90 طرح مسکن ویژه در آن به اجرا در آمد.

املاک تهران

در نسخه ی ابتدایی مسکن ویژه، بالاتر از 2 هزار واحد مسکونی در یکی از محله های جنوب غربی شهر تهران به نام تهرانسرا به وجود آمد که این طرح جدید را می شود به نوعی طرح مسکن ویژه 2 نام نهاد. با این وجود درست است که طرح تازه در زمینه ی ساخت و ساز و عرضه نمودن مسکن ویژه یک اجرا می شود، ولی چند تفاوت اصلی و پایه ای میان آن و طرح قبل از آن وجود دارد.

اصلی ترین این تفاوت میان مسکن ویژه یک با طرح جدید مسکن یا همان مسکن ویژه 2، شیوه و شکل ساخت و ساز این واحدها از لحاظ شکل اجرا شدن کار است.

طرح مسکن ویژه یک به شکل پیمانکاری و با استفاده از تسهیلات دولتی و آورده متقاضیان به مرحله ی اجرایی رسید که در آن قیمت فروش واحد ها به صورت دقیق مشخص شده بود و واحدها به کسانی پیش فروش می شدند که دارای شرایط خاص و ویژه ای بودند. در طرح مسکن ویژه یک، پرداخت نمودن قیمت آپارتمان به شکل اقساطی، مرحله به مرحله و متناسب با شیوه ی پیشرفت فیزیکی پروژه به انجام رسید و این با وجودی است که طرح جدید(مسکن ویژه 2) برای ساخت و ساز 700 واحد مسکونی و 400 واحد تجاری با تکیه بر شیوه ی مشارکت در ساخت و ساز با همکاری سرمایه گذاران ساختمانی به انجام می رسد. تحقیقات صورت گرفته در مورد جزئیات این طرح بیانگر این موضوع است که قیمت فروش واحدهای ساخته شده در پایان عملیات ساخت و ساز و با تناسب با قیمت روز بازار حساب شده و اعلام می گردد. در اصل این گونه واحدها با قیمت کارشناسی به روز قیمت گذاری خواهند شد.

کارشناسان ادعا می کنند این طرح در جهت جذب سرمایه های قسمت خصوصی برای ساخت و ساز واحدهای مسکونی در اراضی دولتی شهری برای بالا بردن عرضه مسکن به وجود آمده است.

جواد فلاح که یکی از مسئولان پروژه های مشارکتی اداره کل راه و شهرسازی استان تهران است در مورد جزئیات اجرایی شدن این طرح ویژه این گونه توضیح داد: اراضی این طرح متعلق و تحت مالکیت وزارت راه و شهرسازی است که پس از انجام مطالعات امکان سنجی و تهیه بسته های سرمایه گذاری و با رعایت دستور العمل ساختار و فرآیند مشارکت و سرمایه گذاری سازمان ملی زمین و مسکن فراهم شده است و در فاز جدید، 700 واحد مسکونی و 400 واحد تجاری و تعداد محدودتری واحد اداری در مجاورت ساختمان های مسکن ویژه تهرانسر احداث شود و کار ساخت و ساز بر روی آن ها آغاز می شود.

املاک تهران

با توجه به سخنانی که جواد فلاح در این مورد بیان کرده است بخش دیگری از زمینی که طرح مسکن ویژه در روی آن به اجرا در آمده است، پس از اجرایی شدن طرح جدید هم باقی می ماند و در روزهای آتی و بعد از تهیه نمودن بسته های سرمایه گذاری و انجام دادن تحقیق و مطالعه امکان سنجی می شود به عنوان محل اجرای پروژه های تازه مورد توجه واقع شود.

فلاح در مورد ساخته شدن مدل پروژه ی جدید هم این گونه گفت: این پروژه به صورت مشارکتی و پس از انتخاب سرمایه گذار در جریان برگزاری مناقصه به انجام خواهد رسید.

او اشاره کرد: از آن جا که لازم است وزارت راه و شهرسازی از نحوه عملکرد و میزان تعهد سرمایه گذار در جریان کار اطمینان حاصل کند، پیشرفت فیزیکی حداقل 50 درصدی پروژه به عنوان شرط پیش فروش واحدها تعیین شده است. حدود مبنای تعیین شده برای سهم هر کدام از طرفین مشارکت از فرآیند ساخت و ساز این پروژه نسبت 60 به 40 به نفع سرمایه گذاران تعریف شده است.

او در مورد امکان بهره مندی از تسهیلات بانکی برای سازندگان و کسانی که قصد خرید این گونه واحدها را دارند این گونه گفت: تا حد ممکن تلاش می شود سرمایه گذاران با بنیه مالی قوی و بدون نیاز به دریافت تسهیلات بانکی برای ساخت و ساز این پروژه انتخاب شوند، اما هیچ منعی از بابت استفاده از تسهیلات بانکی برای ساخت و ساز این پروژه ها وجود ندارد و سرمایه گذاران می توانند از وام ساخت بهره مند شوند، به گونه ای که این تسهیلات قابل انتقال به خریدار باشد. یعنی سرمایه گذار در زمان فروش واحد می تواند تسهیلات دریافتی را به خریدار منتقل کند. با این حال اولین و مهم ترین منبع تامین مالی این پروژه توان مالی در اختیار سرمایه گذار است.

گزارش ها حاکی از این موضوع است که قیمت پایه ساخت و ساز پروژه جدید در مجاورت مسکن ویژه تهرانسر متر مربعی حدود 3 میلیون تومان بیان شده است. در سال جاری هزینه ساخت و ساز مسکن در شهر تهران به علت بالا رفتن قیمت مصالح به صورت میانگین به میزان 2 تا 3 برابر بیشتر شده است.

منبع: دنیای اقتصاد