احتمال جهش قیمت مسکن در سال98 وجود دارد؟

برآورد پیشرفت یک ساله سه بازار حریف یعنی مسکن، سکه و ارز نشان دهنده ی آن است که مسکن از دو بازار دیگر عقب مانده در صورتی که پیشرفت 80 درصدی نرخ در 10 ماهه 1397 دقیقا به همین اندازه از سکه و ارز جا مانده است.

نرخ مسکن از فروردین ماه سال 1395 یعنی وقتی که ثبات نسبی بر اقتصاد کشور ایران حاکم بود تا ماه بهمن امسال پیشرفت 149 درصدی نرخ را برای خود ثبت کرده است. ماه فروردین 1395 متوسط نرخ هر متر مربع مسکن پایتخت سه میلیون و 990 هزار تومان بود که ماه فروردین سال جاری به متری 5 میلیون و 530 هزار تومان و ماه بهمن سال آتی به 9 میلیون و 970 هزار تومان رسید. بازبینی نرخ مسکن از ماه فروردین امسال تا ماه میانی زمستان سال جاری پیشرفت 80 درصدی را نشان می دهد. این رقم دقیقا 84 درصد کم تر از بازارهای سکه و ارز ذکر شده که متخصصان دلیل آن را عدم گنجایش بازار مسکن بیان کرده اند. توان طرف خریدار مسکن خیلی کم تر از نرخ های فعلی است. از طرف دیگر مسکن کالایی بزرگ به شمار می رود و برای معامله ی آن باید ارقام بالایی پرداخت کرد؛ خصوصیتی که پاشنه آشیل این کالا در مقایسه با سکه و ارز بوده است.

همچنین نرخ دلار از ماه فروردین سال 1395 تا 19 اسفند ماه سال جاری پیشرفت 274 درصدی را به اثبات رسانده است. دلار نیز از فروردین سال 97 تا 19 ماه اسفند 164 درصد پیشرفت داشته که دقیقا با پیشرفت یک ساله سکه مساوی است، با این وجود در متوسط سه ساله، کم تر از سکه قرار دارد. دلار در ماه فروردین سال 1395 بالغ بر3.500 هزار تومان بود، در فروردین ماه سال گذشته به 800.3 هزار تومان رسید، همچنین در فروردین سال جاری 4و950 تومان قیمت داشت و 19 اسفند سال جاری بالغ بر 13 هزار و 100 تومان معامله شد.

املاک تهران

ولی بیشترین میزان پیشرفت در سه ساله اخیر به سکه بهار آزادی مرتبط بود که افزایش 340 درصدی نرخ را از ماه فروردین سال 1395 تا الان به خود اختصاص داده است. نرخ این فلز باارزش در ماه فروردین سال 1395 یک میلیون و 21 هزار تومان بوده که در ماه فروردین سال گذشته به یک میلیون و 197 هزار تومان، ماه فروردین سال جاری به یک  میلیون و 703 هزار تومان و 19 ماه اسفند امسال به چهار میلیون و 500 هزار تومان رسیده است. این رقم ها بیانگر آن است که سکه در یک سال اخیر 164 درصد و سه سال قبل 340 درصد افزایش  داشته است.

در کل می توان بیان کرد که بازار مسکن وضعیت مناسب درمقایسه با سکه و ارز ندارد. از طرفی با زیاد شدن خریدار در قسمت کوچک متراژ و از طرفی دیگر با مازاد عرضه در قسمت بزرگ متراز روبرو است. در این وضعیت به علت پیشرفت 80 درصدی نرخ در 10 ماه پایانی، خریداران اصلی خود را از دست داده اند و خرید و فروش های پایتخت در ماه بهمن سال جاری به 9300 فقره رسید که در مقایسه با زمان مشابه سال گذشته 49 درصد کم تر شده است. همچنین در فاصله 11 ماهه پایین آمدن 32 درصد به اثبات رسیده است. همچنین پایان سال قبل پیشرفت مسکن تقریبا نصف دو بازار رقیب بود و پیش بینی برخی متخصصان مبنی بر این که نرخ مسکن با سکه و ارز برابر می شود درست بیان نشده بود. البته بیشتر پیش بینی ها مبنی بر این بود که نباید انتظار داشت نرخ مسکن با پیشرفت ارز و طلا برابر شود؛ بلکه در حال حاضر گرفتار حباب نرخ شده و از این به بعد به دوره ی رکودی وارد خواهد شد.

پیش بینی از مسکن سال آینده

نتیجه سه پیش بینی از طرف سه متخصص بازار مسکن بیانگر آن است که نرخ مسکن در سال آینده تقریبا قمت تورم خواهد داشت و افزایش نخواهد کرد.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره ی موقعیت بازار مسکن در سال آینده بیان کرد: بعد از انقلاب اسلامی در سال های 1368، 1386، 1391 و 1397 با جهش قیمت مسکن مواجه بودیم که چهار مؤلفه اصلی بورس، طلا، حامل انرژی و ارز باعث این اتفاق شد. در حال حاضر که قابلیت خریداران کم شده افزایش نرخ مطلق رخ نمی دهد. با پیشرفت قیمت تورم می توان پیشرفت نرخ مسکن را پیش بینی کرد ولی در سال آینده کم تر از قیمت تورم خواهد بود.

سلمان خادم المله، متخصص اقتصاد مسکن، واکنش بازار مسکن در مقایسه با زیاد شدن نرخ را خنثی می داند و اعتقاد دارد: « با توجه به این که اقتصاد ما تحت تاثیر تحریم ها قرار دارد اگر شرایط سخت تر شود ممکن است قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند ولی هر چقدر قیمت بالا برود رابطه معکوس با حجم معاملات پیدا می کند و خرید و فروش از این مقدار هم کمتر خواهد شد. لذا با توجه به این که در هر بخشی قیمت، محصول عرضه و تقاضا است بعید می دانم قیمت مسکن در سال آینده بالاتر از نرخ تورم برود.»

املاک تهران

محمد مهدی مافی، متخصص بازار مسکن همچنین اعتقاد دارد که اگر سیاست های لازم برای جذب نقدینگی قسمت خصوصی در بخش ساخت و ساز گرفته شود قادر بود روند پیشرفت نرخ مسکن را کنترل کرد؛ ایشان نیز بازار مسکن را ماهیتا تابع عرضه و تقاضا می داند و می گوید اگر سرمایه به بازار مسکن هجوم آورد عرضه تقریبا یک دهم تقاضا است. او می گوید: «ابتدا باید از نظر سیاسی تا حد ممکن ذهنیت بحران در اذهان مردم آرام شود. ما طی دهه های اخیر بحران های بزرگ تر از شرایط کنونی را هم پشت سر گذاشته ایم، لذا مردم باید اطمینان پیدا کنند که قطعا از این برهه هم عبور می کنیم.»

آمار بانک مرکزی از دگرگونی های بازار مسکن پایتخت در ماه بهمن سال جاری نشان دهنده ی آن است که میانگین نرخ معامله ی یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی خرید و فروش شده از راه بنگاه های خرید و فروش ملکی پایتخت 9 میلیون و 970 هزار تومان بود که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.7 درصد و 85.1 درصد رشد کرده است. در این ماه نیز شمار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی پایتخت به بیشتر از 9300 واحد رسید که در مقایسه با ماه گذشته 39 درصد رشد کرده است، ولی در مقایسه با ماه مشابه سال 1396 49.2 درصد کاهش را نشان می دهد.