آپارتمان‌های ارزان مقصد خریداران را تغییر داد(بخش اول)

بازار معامله های خرید و فروش مسکن در شهر تهران از سوی متقاضیانی که قصد خرید آپارتمان دارند، با چرخش منطقه ای روبرو شده است. تحقیقات گسترده و آمارهای رسمی به دست آمده از اوضاع معامله های مسکن در شهر تهران بیانگر این است که در ماه مهر سال جاری، تقاضای خرید آپارتمان متاثر از جهش های بسیار زیاد قیمت مسکن در طول ماه های گذشته واقع شده است و اکنون نیز به یک چرخش محسوس از مناطق مصرفی که تقاضا برای خرید در آن ها زیاد است که در قسمت شمالی شهر تهران (منطقه 4 و 5) واقع شده اند، به منطقه های جنوبی پایین دست خط میانی تهران و بعضی از منطقه هایی که در بافت فرسوده قرار گرفته اند نیز انتقال یافته است.

این چرخش منطقه ای معاملات مسکن معمولا متاثر از این است که بعضی از متقاضیان خرید مسکن به ویژه خانه اولی ها، از خریدن آپارتمان در مناطق مصرفی شهر تهران ناامید شدند و در منطقه های دیگر برای خرید مسکن اقدام کرده اند. قسمت زیادی از متقاضیان خرید مسکن به ویژه خانه اولی هایی که به علت بالا رفتن مداوم قیمت واحدهای مسکونی در منطقه های پر تقاضا و پر معامله ی شهر تهران مانند منطقه های 4 و 5 و همچنین کاهش توان خرید، از بازار و بالا و پایین رفتن قیمت عقب ماندند و توان خرید آپارتمان را در این منطقه ها از دست داده اند و به تازگی توجه خود را برای خرید مسکن به منطقه های پایین تر از خط مرزی دو نیمه ی شمال و جنوب تهران معطوف کرده اند.

املاک تهران

این دسته از متقاضیان خرید مسکن که قبل از این در پی خرید واحد مسکونی برای ساکن شدن در منطقه های مصرفی و پر تقاضا بودند همچنان که مقصد معاملاتی خود را عوض کردند، در عین حال تصمیم به خرید آپارتمان برای نگه داشتن ارزش دارایی نقدی خودشان به دلیل تورم ملکی در منطقه های پایین تر شهر تهران گرفته اند. و آن واحدها نه فقط به قصد ساکن شدن بلکه برای نگه داشتن ارزش دارایی متقاضیان و به علت عرضه نمودن آن به بازار اجاره خریده می شوند.

با این که این گروه از متقاضیان مسکن در اصل همان متقاضیان مصرفی بازار ملک هستند، اما به دلیل این که نمی خواهند در این واحدها ساکن شوند، خرید مسکن آن ها سرمایه گذاری به حساب می آید. بررسی ها بیانگر این است که در حال حاضر منطقه های جنوبی که به نوار مرزی دو نیمه ی شهر تهران نزدیک هستند، بیشتر مورد توجه متقضیان مصرفی قرار گرفته اند.

همین مسئله موجب بالا رفتن حجم معامله های خرید مسکن در بعضی از منطقه های شهر تهران شده، آن هم با وجود این که افت معامله های خرید آپارتمان در منطقه های دیگر در ماه مهر بسیار محسوس بود. در ماه مهر سال جاری، حجم معامله های خرید آپارتمان در منطقه های مصرفی که متوسط رو به بالا هستند، مانند منطقه های 2،4 و 5 برای بار چندم کاهش پیدا کرده است و بازار مسکن در این منطقه ها متاثر از افت ماهانه و سریالی تعداد معامله های خرید، در رکود معاملاتی قرار گرفته است و آن ها مناطقی هستند که از ماه خرداد امسال تا پایان ماه مهر تعداد معامله های آپارتمان در آن ها به صورت پی در پی کمتر شده است.

پایین آمدن مرتب و پی در پی معامله های مسکن در شهر تهران که به شکل کاهش ماهانه تعداد معامله های خرید آپارتمان در این منطقه های رویت شده است، متاثر از بالا رفتن مداوم قیمت آپارتمان هایی که برای فروش عرضه شده اند به بازار فروش مسکن و ضعیف شدن پی در پی قدرت خرید متقاضیان در این منطقه ها به وجود آمده است. به شکلی که منطقه 5 شهر تهران در ماه مهر امسال در قیاس با ماه اردیبهشت به میزان 44 درصد از حجم معامله های مسکن آن کم شد و حجم معامله های خرید آپارتمان در منطقه 4 شهر تهران هم در همین زمان به میزان 57 درصد با کاهش مواجه شد.

املاک تهران

این مسئله بیانگر این است که تعداد معامله های خرید آپارتمان در دو منطقه ی پر تقاضا و پر معامله شهر تهران یعنی منطقه 4 و 5 در حال حاضر نسبت به شروع سال 97 به نصف رسیده است. این کاهش در تعداد مبایعه نامه های نوشته شده در بازار مسکن این دو منطقه در ماه مهر هم اتفاق افتاد. ماه مهر سال جاری، تعداد معامله های خرید آپارتمان در منطقه 4 شهر تهران 17 درصد و در منطقه 5 شهر تهران به میزان 10 درصد در قیاس با ماه شهریور با کاهش مواجه شد. در حالی که در بعضی از منطقه های جنوبی شهر تهران که در همسایگی خط میانی شهر تهران قرار گرفته اند و قسمت بسیار زیادی از مساحت آن ها را بافت فرسوده تشکیل می دهد، حجم معامله های خرید مسکن در ماه مهر با افزایش زیادی روبرو شد.

از طرف دیگر در بعضی از منطقه های این چنینی، شدت کاهش حجم معامله های خرید آپارتمان کمتر از میزان کاهش حجم معامله های مسکن در تمام منطقه های شهر تهران بود.

ماه مهر امسال تعداد معامله های خرید مسکن در شهر تهران در قیاس با ماه شهریور به میزان 9 درصد کمتر شد. از میان 22 منطقه شهر تهران، 18 منطقه با رشد منفی تعداد معامله های خرید آپارتمان روبرو شد و فقط در 4 منطقه شهر تهران حجم معامله های خرید مسکن متاثر از چرخش منطقه ای معامله های خرید آپارتمان با رشد خوب و مثبت مواجه شد. منطقه های 9، 19 و 20 شهر تهران جزو سه منطقه ی شهر هستند که با چرخش منطقه ای معامله های مسکن در ماه مهر سال جاری، حجم معامله های آپارتمان در آن ها نسبت به ماه شهریور امسال به شکل چشمگیری زیادتر شد.

تعداد معامله های خرید مسکن در منطقه 9 شهر تهران در قیاس با ماه شهریور به میزان 20 درصد، در منطقه 19 به میزان 33 درصد و در منطقه 20 به میزان یک درصد بالاتر رفت، در حالی که در منطقه هایی مثل 22، 17، 18، 11 و حتی منطقه های 7 و 8 که از منطقه های میانی شهر تهران هستند میزان کاهش حجم معامله های خرید آپارتمان در ماه مهر و در قیاس با ماه شهریور کمتر از کاهش حجم معامله های خرید مسکن در تمام منطقه های شهر تهران بود. حجم معامله های خرید مسکن در ماه مهر امسال در قیاس با ماه شهریور، در منطقه 22 شهر تهران برابر با 7 درصد، در منطقه 17 برابر با 7 درصد، در منطقه 18 برابر با 1 درصد و در منطقه 11 به میزان 7 درصد پایین آمد.

میزان پایین آمدن تعداد آپارتمان های خرید مسکن در همین مدت در منطقه 7 شهر تهران 5 درصد و در منطقه 8 به میزان 4 درصد بود. در حالی که در پی کاهش پی در پی حجم معامله های خرید آپارتمان در منطقه های مصرفی و پر تقاضا، میزان کم شدن حجم معامله های خرید مسکن در این منطقه ها بسیار بیشتر از میزان تعداد معامله های خرید مسکن در تمام منطقه های شهر تهران بود.

منبع: اقتصاد نیوز