قوانین و مقررات شارژ در ساختمان های مسکونی

از جمله مواردی که در زمان خرید و فروش ملک و یا رهن و اجاره باید به آن توجه داشت میزان شارژ ساختمان می باشد. چرا که در بسیاری از مواقع مشخص نبودن این موضوع و جوانب آن موجب نزاع و دردسر های بسیاری برای افراد می شود لذا توجه و پیگیری آن می تواند از وقوع بسیاری مشکلات جلوگیری کند. 

در این مقاله خواهید خواند:

• منظور از شارژ ساختمان چیست؟
• مشاعات ساختمان
• شارژ ساختمان صرف چه مواردی می شود؟
• محاسبه شارژ ساختمان برای هر واحد، چگونه صورت می گیرد؟
• شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است یا مالک؟
• تکلیف شارژ واحدهای خالی در ساختمان ها چیست؟
• پرداخت نشدن شارژ ماهیانه
• چه روش هایی برای پرداخت شارژ وجود دارد؟

منظور از شارژ ساختمان چیست؟

در دنیای امروز و با توجه به تغییر سبک زندگی افراد بسیار شاهد آپارتمان نشینی و زندگی افراد و خانواده های مختلف در یک ساختمان هستیم. این همراهی افراد در یک مجموعه مسکونی مستلزم رعایت نکات بسیاری می باشد که همکاری ساکنین را می طلبد. با توجه به این نوع از زندگی می بایست اطلاعات لازم در مورد قوانین آپارتمان نشینی را به درستی کسب کرد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنیم.

در ساختمان ها و آپارتمان های امروزی برخی از قسمت های ساختمان میان افراد مشترک بوده و برخی قسمت ها نیز به صورت خصوصی تحت اختیار آن ها می باشد. بخش های مشترک ساختمان که با عنوان مشاعات معرفی می شود نیاز به رسیدگی و در برخی مواقع نیاز به تعمیرات دارد که تمامی این موارد هزینه های را در پی خواهد داشت. لذا با توجه به مشترک بودن این بخش ها میان تمامی ساکنین مجموعه؛ قوانین مشخصی برای آن در نظر گرفته می شود. یکی از مواردی که می توان به آن اشاره کرد شارژ ساختمان می باشد. منظور از شارژ ساختمان هزینه هایی است که برای تعمیر؛ نگهداری و نظافت بخش های مشترک و مشاع ساختمان استفاده می شود. از جمله بخش های مشاع می توان به لابی؛ راهروها؛ آسانسور؛ سالن اجتماعات؛ استخر و ... اشاره کرد که توسط تمامی افراد ساکن در مجموعه مورد استفاده قرار می گیرد و هیچ یک از آن ها حقی بیشتر از دیگری بر آن ها ندارد و میان تمامی افراد و مالکان مشترک می باشد. 

در طول مدت زمان این بخش های ساختمان نیاز به رسیدگی و نظافت داشته و باید هزینه هایی برای آن صرف گردد که این هزینه ها یا همان شارژ ساختمان نیز میان تمامی ساکنین مشترک بوده و بایستی توسط تمامی افراد پرداخت شود. برای رسیدگی به این گونه امور و همچنین جلوگیری از اختلاف میان ساکنین یکی از افراد ساکن در مجموعه که توسط دیگر ساکنین انتخاب می شود به عنوان رپیس ساختمان فعالیت داشته و مسئولیت رسیدگی به بخش های مشاع و امور مربوط به آن ها را به عهده می گیرد. علاوه بر این شارژ ساختمان نیز توسط این فرد و بر اساس قانون تعیین شده و از ساکنین دریافت می شود.

مشاعات ساختمان

همان طور که بیان شد مشاعات ساختمان بخش هایی می باشد که میان ساکنین ساختمان مشترک بوده و هیچ یک از مالکان نمی تواند به تنهایی برای آن تصمیمی بگیرد. از جمله این بخش ها می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• زمین ساختمان(غیر از زمین های وقفی)
• اسکلت آپارتمان
• پشت بام
• درب ورودی
• تاسیسات مشترک
• شوفاژخانه
• انشعابات مشترک(فاضلاب، انشعاب آب و گاز)
• کابل های مشترک
• راهرو
• پنجره‌های راهرو
• پله‌ها
• آسانسور
• ورودی پارکینگ
• پارکینگ اضافی
• حیاط
• باغچه
• لابی

برای رسیدگی بهتر به این بخش از ساختمان ها معمولا فردی را به عنوان رئیس ساختمان در نظر گرفته و مسئولیت امور مربوطه از جمله جمع آوری شارژها، مدیریت اتفاقات و مشکلات ساختمان، پرداخت هزینه آب و گاز مشاع، سرویس و تعمیر آسانسور، نظارت بر تمیزی و زیبایی پله ها، لابی و حیاط به عهده وی خواهد بود.

شارژ ساختمان صرف چه مواردی می شود؟

در صورت بروز مشکل و یا نقصی در مشاعات ساختمان هزینه های لازم توسط تمامی افراد ساکن باید پرداخت شود و سهم هر فرد توسط رپیس ساختمان و بر اساس قانون مشخص می شود. اما سوال اینجاست که مبالغ دریافتی صرف چه مواردی خواهد شد؟

• هزینه های مربوط به برق، آب و گاز مشترک؛ مثلا برق راهرو ها و یا آسانسور
• نگهداری و تعمیرات ساختمانی؛ مثلا تعمیرات مربوط به ایزوگام پشت بام و یا تعمیر آسانسور
• رسیدگی و نگهداری از گیاهان درفضای عمومی ساختمان 
• پرداخت حقوق ماهیانه برای لابی من و یا سرایداری
• هزینه های مربوط به نظافت مشاعات؛ مثلا نظافت راهرو ها و یا لابی ساختمان
• هزینه های مربوط به رسیدگی و نگهداری استخر؛ سونا و جکوزی

محاسبه شارژ ساختمان برای هر واحد، چگونه صورت می گیرد؟

شارز ساختمان به روش های مختلف و بر اساس قوانین مشخصی، محاسبه و تعیین می شود. اولین معیار برای محاسبه شارژ هر واحد، نسبت متراژ هر واحد، به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان است. معیار بعدی این کار، باقی هزینه هایی است که ربطی به مساخت زیر بنا ندارد و به صورت مساوی و برابر تقسیم می شود.شارژ ساختمان دارای انواع مختلفی است که همان طور که گفته شد، مسئول محاسبه آن ها، مدیر ساختمان می باشد. در مجموع می توان موارد زیر زیر را برای انواع شارژ ساختمان نام برد:

1. شارژ واحدی
2. شارژ نفری
3. شارژ متراژی
4. شارژ بر اساس هزینه های مجتمع مسکونی و آپارتمان ها

به طور کلی می توان این گونه بیان کرد که شارژ ساختمان برای همه مالکین برابر نبوده و بر اساس متراژ واحد آن ها و یا بر اساس تعداد نفرات ساکن در خانه متفاوت می باشد. یکی از سوالات متداول در محاسبه شارژ نفری، به حساب آوردن نوزادان است. طبق قوانین، در صورتی که خانواده ای دارای نوزاد باشند یا پس از مدتی، صاحب فرزند شوند؛ نوزاد نیز، به مجموع افراد خانواده اضافه شده و می بایست برای او نیز، شارژ در نظر گرفته شود.

شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است یا مالک؟

میزان پرداختی شارژ مستاجر و مالک، یکی از مهم ترین مسائلی است که صحبت و توافق نظر اولیه درباره آن، از ضروریات اجاره ملک است. طبق قوانینی که برای این موضوعات وضع شده است، پرداخت شارژ هزینه هایی مانند تعمیرات جزئی آسانسور بر عهده مستاجر است که از آن ها استفاده می کند. ولی پرداخت هزینه هایی مانند تعمیرات اساسی آسانسور بر عهده مالک می باشد که در بسیاری از موارد، در بدو ورود مستاجر، می بایست پرداخت شود.

هزینه هایی که پرداخت آن حتی در صورت اجاره دادن ملک بر عهده مالک می باشد:

• هزینه تعمیرات اساسی ساختمان
• هزینه تعمیرات اساسی آسانسور
• هزینه رفع مشکل فاضلاب در ابتدای ورود مستاجر
• هزینه عوارض نوسازی شهرداری
• تعمیرات ترکیدگی لوله

هزینه هایی که پرداخت آن با مستاجر است :

• پول آب، برق و گاز مشترک
• هزینه تعمیر و سرویس آسانسور
• هر نوع خرابی ای که مسبب آن مستاجر باشد .
• رفع مشکل فاضلاب بعد از گذشت چند ماه اقامت مستاجر
• پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری
• هزینه های مربوط به نظافت ساختمان
• هزینه های مربوط به سرایداری
• هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان و فضای سبز

در مجموع برای پرداخت شارژ در واحد های تحت اجاره نکات زیر را باید در نظر داشت:

• پیش از عقد قرارداد اجاره؛ از میزان شارژ ساختمان و بدهی آن در صورت وجود آگاهی لازم را کسب کنید.
• اگر قرارداد اجاره را در دفاتر اسناد به صورت رسمی ثبت کنید ارائه گواهی تسویه حساب های مربوط به مشاعات ملک‌ (تایید شده توسط هیئت مدیره ساختمان) ضروری بوده و به این صورت می توان با اطمینان ملک مورد نظر را اجاره کرد.
• در صورت درج نشدن مسئولیت پرداخت شارژ ساختمان در اجاره نامه؛ وظیفه پرداخت شارژ با مالک می باشد. 
• در صورتی که وظیفه پرداخت شارژ به مستاجر واگذار شود؛ باید این نکته را به صورت کامل و با ذکر هزینه مربوطه در قرارداد اجاره درج کرد.
• اگر در قرداد اجاره مسئولیت پرداخت شارژ به مالک واگذار شود و وی از پرداخت شارژ خودداری کند؛ بر اساس قانون مستاجر می تواند هزینه مربوطه را از مبلغ اجاره کسر کرده و به مدیر ساختمان پرداخت کند.
• امضای قرارداد اجاره و تقبل کردن شارژ؛ به معنای توافق برای پرداخت مبلغ شارژ تعیین شده توسط هیئت مدیره ساختمان می باشد. لذا پیش از امضای قرارداد اطلاعات لازم در مورد شارژ ساختمان و هزینه های مربوطه را  کسب کنید.
• مدیر ساختمان در صورت پرداخت نشدن شارژ ساختمان می تواند به مستاجر و مالک هر دو مراجعه کند.

 نکته: ماده 33 قانون تملک عنوان می کند: از آنجا که علاوه بر هزینه های جاری، برخی از هزینه های عمرانی و سرمایه ای نیز از محل شارژ انجام می شود؛ نحوه تسویه حساب این هزینه ها، فی ما بین مالکین و مستاجرین، بر عهده ایشان بوده و مدیر ساختمان، تعهدی در این خصوص ندارد.  

تکلیف شارژ واحدهای خالی در ساختمان ها چیست؟

برای بسیاری از مالکان این سوال مطرح می باشد که در صورت استفاده نکردن از واحد خود و در نتیجه استفاده نکردن از بخش های مشاع و مشترک ساختمان آیا ملزم به پرداخت شارژ می باشند؟

برا ی پاسخ به این سوال باید گفت مالکین واحدهای خالی و بلااستفاده، با وجود اینکه از واحد های خود استفاده نمی کنند، می بایست در هزینه هایی همچون هزینه ایزوگام کردن پشت بام یا دیگر هزینه هایی که برای جلوگیری از مشکلات یا رفع مشکلات اساسی ساختمان انجام می شود، شرکت داشته باشند؛ ولی مجبور به پرداخت هزینه هایی همچون برق، آب یا گاز که استفاده ای از آنها ندارند، نیستند.

پرداخت نشدن شارژ ماهیانه

  یکی از مشکلاتی که معمولا در مسئله پرداخت شارژهای ماهیانه مطرح است، عدم پرداخت شارژ توسط برخی از واحد ها و ایجاد بی نظمی است. در این شرایط، اولین قدمی که مدیر ساختمان می بایست انجام دهد، نوشتن اخطارنامه به واحدهایی است که در پرداخت شارژ خود، تاخیر داشته اند. در صورتی که ایشان توجهی به اخطار مدیر نکنند و از پرداخت شارژ محاسبه شده خود سرباز زنند، مدیر ساختمان، می بایست به قوه قضائیه مراجعه کرده، دادخواستی نوشته و این مسئله را از این طریق پیگیری کند.  

چه روش هایی برای پرداخت شارژ وجود دارد؟

در گذشته، این کار به صورت نقدی و دستی انجام میشد که ممکن بود باعث رخ دادن مشکلاتی اعم از بی نظمی یا بهم ریختگی در حساب ها شود؛ امروزه با پیشرفت تکنولوژی، برنامه هایی طراحی شده است که امکان نصب آنها بر روی رایانه و موبایل وجود دارد و این امکان را به ساکنین و مدیران می دهد تا سریع ترین و راحت ترین راه را برای پرداخت و مدیریت شارژها داشته باشند. همان طور که در ابتدا نیز گفته شد، بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات مربوط به شارژ ساختمان، توافق در ابتدای بستن قرارداد است.