نحوه تجمیع پلاک های ثبتی

در این مقاله خواهید خواند:

• تجمیع املاک چیست؟
• تجمیع املاک چگونه است؟
• شرایط و قوانین تجمیع املاک
• روش‌ های تجمیع ملک
• آیا می توان قسمتی از یک ملک را با قسمتی از ملک دیگر تجمیع کرد؟
• تجمیع ملک مشاع
• امتیازات تجمیع ملک
• طرح تفصیلی و موارد تشویقی آن برای تجمیع املاک
• نمونه قرارداد تجمیع املاک
• نمونه قرارداد تجمیع ملک برای مشارکت در ساخت

تجمیع املاک چیست؟

تجمیع به معنای جمع زدن و یا گرد کردن می باشد. تجمیع املاک نیز به معای ادغام و جمع زدن چند ملک با یکدیگر بوده و معمولا برای املاک کوچک شاهد آن هستیم. در شهر های بزرگ به منظور ساخت و ساز برج ها و آپارتمان های بزرگ املاک کوچک خریداری شده و پس از تجمیع آن ها فرایند ساخت ساختمان جدید با تعداد واحد بالا آغاز می شود. این اقدام به منظور استفاده بیشتر و بهینه از زمین صورت گرفته و باعث تولید اعیان بالاتر در عرصه املاک خواهد شد. 

شهرداری ها به منظور استفاده حداکثری از زمین های شهری اقدام به ارائه طرح هایی تشویقی در بافت فرسوده و قدیمی کرده و برای سازندگانی که اقدام به تجمیع املاک کنند شرایط خاصی را در نظر گرفته است که برای سازندگان و سرمایه گذاران اغواکننده می باشد و آن ها برای تجمیع املاک کوچک تشویق و ترغیب می کند.

تجمیع املاک چگونه است؟

به طور کلی برای تجمیع املاک دو حالت را شاهد هستیم که موارد زیر را شامل می شود:

• تجمیع چند پلاک ثبتی توسط مالکان: برای این منظور می بایست پلاک ها در یک محدوه قرار گرفته باشند و با حدود یکسانی مشخص شوند.
• تجمیع چند پلاک ثبتی با مالکیت یک نفر: اگر مالک چند پلاک ثبتی قصد تجمیع املاک خود را داشته باشند، می تواند به اداره ثبت مراجعه کرده و سند مالکیت قطعات کوچک را باطل کند و یک برگ سند مالکیت برای قطعات تجمیع شده دریافت نماید.

شرایط و قوانین تجمیع املاک

برای تجمیع املاک می باست برخی شرایط حتما رعایت شود تا اجازه تجمیع از سوی شهراری داده شود. از جمله این شرایط می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تمامی قطعات مورد تجمیع می بایست کاربری یکسان داشته باشند. 
• دو یا چند پلاک که قرار است تجمیع شوند، حداقل با دیوارکشی به صورت واحد مجزا باشند.
• قطعات کوچک که قرار است با یکدیگر تجمیع شوند می بایست در کنار هم قرار داشته و تجمیع صورت گرفته تجاوزی به معابر شهری نداشه باشند. 
• داشتن سند مالکیت برای تمامی قطعات مورد تجمیع ضروری بوده و می بایست پیش از این فرایند ثبت آن ها انجام شده باشد. لازم به ذکر است که:
  • سند مربوطه باید تطابق کامل با مکان ملک داشته باشد.
  •  اسناد مالکیت پلاک‎ های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
  • سند های مربوطه آزاد بوده و در رهن یا بازداشت نباشند.
• چنانچه پلاک‎ های مورد تجمیع دارای مالکان مشاعی باشند، می بایست مالکان سهام مشاعی برابر داشته باشند.
• فرایند تجمیع می بایست با رعایت حق ارتفاق غیر صورت گیرد و سبب ضرر یا تعطیل حق مذکور نشود.

روش‌ های تجمیع ملک

تجمیع املاک معمولا به منظور ساخت مچتمع های مسکونی یا تجاری انجام شده و به منظور دستیابی به زمین و فضای بیشتر شاهد آن هستیم. اما این وضوع همیشه صادق نبوده و برخی مواقع تنها شاهد تجمیع دو پلاک ثبتی هستیم. در مجموع تجمیع املاک به روش های زیر انجام شده و بسته به هدف فرد متفاوت می باشند.

• خرید املاک قدیمی در بافت فرسوده و ساخت مجتمع های مسکونی و تجاری
• مشارکت در ساخت به منظور دستیابی به املاک نوساز و سرمایه گذاری سودآور به طوری که مالکان زمین و ملک خود را در اختیار سازندگان قرار داده و در نهایت بر اساس قرارداد تعداد واحد مشخصی را دریافت می کنند.

آیا می توان قسمتی از یک ملک را با قسمتی از ملک دیگر تجمیع کرد؟

در روند تجمیع املاک یک پلاک ثبتی جدید و مستقل خواهیم داشت. در این شرایط باقی بخش های تجمیع نشده بلاتکلیف بوده و از آنجایی که پیش شرط اجرایی بند ۳۱۳ را به دلیل تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف باطل می کند، تجمیع امکان پذیر نخواهد بود.

تجمیع ملک مشاع

اگر قطعات مورد تجمیع دارای مالکان مشاع باشد، می بایست سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. به عبارتی اگر 3 قطعه با پلاک های ثبتی مجزا قرار است تجمیع شوند می بایست تمامی مالکان در هر 3 قطعه سهمی مساوی داشته باشند. این امر به سبب جلوگیری از ضرر و زیان مالکان تعیین شده و برای تعیین تکلیف ملک نهایی و تجمیع شده مطرح می باشد. در این شرایط اگر تجمیع صورت گیرد هر مالک به همان اندازه که در ملک مشاع سهم داشته است، در ملک تجمیع شده نیز سهیم خواهد بود.

امتیازات تجمیع ملک

تجمیع املاک به منظور نوسازی و بهینه شدن شرایط زندگی مزایای بسیاری برای مالکان و سرمایه گذاران داشته و می تواند دلایل خوبی برای ترغیب افراد به این عمل همراه داشته باشد. از جمله مزایای تجمیع املاک می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• نوسازی ملک کلنگی بدون صرف هزینه در صورت مشارکت با سازندگان
• بهبود شرایط زندگی افراد در پس نوسازی انجام شده
• ارزش آفرینی برای ملک و افزایش قیمت آن
• از بین رفتن بافت فرسوده در طول زمان
• بهبود معابر شهر با نوسازی املاک
• ارائه تسهیلات بانکی به سرمایه‌گذاران در مناطق فرسوده شهری
• عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سرمایه‌گذار، برای نوسازی املاک تجمیع‌شده در بافت‌های قدیمی و فرسوده توسط شهرداری
• ارائه تراکم تشویقی توسط شهرداری برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده
• کاهش دریافت عوارض و مالیات

طرح تفصیلی و موارد تشویقی آن برای تجمیع املاک

به سبب اهمیت نوسازی بافت های فرسوده و استفاده حداکثری از ظرفیت فضای شهری بر اساس طرح تفصیلی تصویب شده شاهد مواردی برای تشویق سازندگان برای تجمیع املاک و ساخت آن ها هستیم که از جمله آن ها می توان به تخفیف های موجود برای هزینه های مربوط به دریافت مجوزها و همچنین مالیات مربوطه اشاره کرد. با توجه به این شرایط و بر اساس طرح های تصویب شده، شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر در قیمت یک مترمربع تراکم مازاد ساختمانی در کاربری مسکونی، تخفیف را محاسبه و اعمال کند.

تبصره 1: تشویق فوق به املاکی تعلق خواهد گرفت که مساحت میانگین پلاک‌های تجمیع‌شده پس از اصلاح، حداکثر یک صد مترمربع باشد .

تبصره 2: حداقل مجموع مساحت پلاک‌های تجمیع‌شده که از این مصوبه استفاده می‌کند، یک صد و بیست مترمربع می‌باشد .

تبصره 3: چنانچه حاصل تجمیع پلاک‌های تجمیعی بیش از 200 مترمربع باشد، همچنان مشمول تسهیلات پلاک‌های زیر 200 مترمربع به لحاظ پیشروی و نورگیری خواهد بود .

تبصره 4: چنانچه تجمیع پلاک‌ها منجر به حذف گذرهای اختصاصی این املاک شود، شهرداری در قبال عرضه گذر حذف شده، وجهی دریافت نکرده و نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.

تبصره 5: استفاده از این مصوبه صرفا منوط به تجمیع فیزیکی پلاک‌ها بوده و شهرداری موظف است نسبت به صدور پروانه برای این املاک اقدام کند و مالکین مهلت خواهند داشت تا در خصوص تجمیع ثبتی پلاک‌ها تا مرحله پایان کار اقدام کنند .

لازم به ذکر است که بر اساس طرح تفصیلی جدید شهرداری تهران موارد زیر را نیز باید مد نظر داشت:

1-6: تفکیک اراضی و املاک در کلیه پهنه‌های شهر، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی با وسعت کمتر از 1000 مترمربع در پهنه مسکونی، و با وسعت کمتر از 2000 مترمربع در سایر پهنه‌ها ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حد نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از 500 مترمربع در پهنه مسکونی و 1000 مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد .

تبصره 1: حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر 5 به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک به عهده شهرداری منطقه است .

تبصره 2: حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک، بیشتر باشد .

2-6: در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده، در صورت انطباق با پایان کار صادره از شهردرای، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با پایان کار شهرداری ممنوع است .

3-6: کلیه اراضی بزرگ مقیاس ( بیش از یک هکتار )، که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفا با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در کمیسیون ماده 5 و بر اساس ضوابط پهنه‌های استفاده از اراضی در طرح‌های جامع و تفصیلی، مجاز است. بدیهی است در مواردی که محدوده ملک در اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری باشد، هرگونه مداخله باید با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در مراجع مربوطه انجام پذیرد .

تبصره 1: شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفضیلی، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه‌ها و مناطق اقدام کند. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک اراضی، نحوه تفکیک در هر منطقه با توجه به بافت‌های مجاور، به عهده شهرداری منطقه است .

تبصره 2: شهرداری تهران موظف است، حداکثر ظرف مدت قانونی معین به استعلام‌های اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها برای تفکیک و افراز اراضی محدوده شهر( براساس اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری) پاسخ داده و تعیین تکلیف کند .

تبصره 3: در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک ( به شرح فوق)، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک مازاد بر یک قطعه، 10 درصد از تراکم ساختمانی مجاز کسر می‌شود، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه مالی کمتر نشود .

تبصره 4: تفکیک و تجمیع مجموعه‌های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی طبق ضوابط خاص این عرصه‌ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان‌ها و بناهای احداث شده ارزشمند تاریخی و حریم آن‌ها، برخوردی نداشته باشد، پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده 5، مجاز است .

4-6: تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها، طبق آیین‌نامه مربوطه و صرفا براساس دستورالعمل اجرایی ماده 14 قانون زمین شهری، مجاز است.

تبصره : به منظور جلوگیری از تفکیک باغات، شهرداری تهران موظف است در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تهیه طرح‌های موضعی برای باغات ویژه شهر تهران اقدام کند .

5-6: از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه‌ی حاصل از تجمیع در زیر پهنه‌های مسکونی تا پایان سال 1395 معادل 200 مترمربع، تا پایان سال 1400 معادل 250 مترمربع، تا پایان سال 1405 معادل 300 مترمربع و سرانجام از آغاز سال 1406 به بعد معادل 500 مترمربع است .

تبصره: بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع مستثنی بوده و حد نصاب قطعه در این محدوده‌ها مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است .

6-6: در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع به ازای هر قطعه مازاد بر یک مورد تجمیع، 20 درصد به تراکم مجاز افزوده می‌شود . بدیهی است که مجموع افزایش تراکم نباید از یک طبقه تجاوز کند .

7-6: به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین 1000 تا 10000 مترمربع، در پهنه‌های سکونت، فعالیت و مختلط، و همچنین تشویق به تجمیع قطعات از سوی مالکین، ساخت‌وساز در اراضی هزار مترمربع به بالا، مشمول سیاست‌های تشویقی سالانه و دائمی شهرداری تهران است که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع دارای صلاحیت ابلاغ می‌شود .

8-6: تفکیک عرصه در پهنه حفاظت، صرفا در چارچوب طرح‌های ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 شهر تهران امکان‌پذیر است. تفکیک عرصه املاک در پهنه فضای سبز خصوصی، در چارچوب قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها و با رعایت دستور‌العمل ماده 14 قانون زمین شهری بلامانع است .

نمونه قرارداد تجمیع املاک

"توافقنامه تجمیع املاک"

امضاء کنندگان این توافقنامه با سوگند به خداوند متعال توافق نمودند که مفاد این توافقنامه را مورد به مورد به اجرا درآورده و تمام سعی و تلاش خود را جهت محقق سازی مفاد توافقنامه مبنی بر تجمیع و تسهیل و اجرای ساخت و ساز و اقدامات شهرداری، اداری، دولتی و غیردولتی را انجام و در طول اجرای توافقنامه همکاری لازم را بنمایند.

ماده 1 : موضوع توافقنامه :

موضوع این توافقنامه عبارت است از تراضی و توافق برای تجمیع زمین واحد های مسکونی، متعلق به امضاکنندگان این توافقنامه به تناسب متراژ زمین جهت تخریب و احداث بنا که نقشه آن به تأیید شهرداری رسیده باشد، تجمیع و اقدام به نوسازی نمایند.

تبصره1 : ضوابط و مقررات حاکم بر تجمیع و احداث بنا، ضوابط مصوب در طرح ساماندهی محله …. است.

ماده 2 : مشخصات امضاکنندگان توافقنامه :

1-   آقای ............. فرزند ................... به شماره شناسنامه ................... صادره از ..................... متولد
...............  کد ملی ...................  به نشانی: ..................کدپستی ..............  تلفن: .....................

2-   آقای ................... فرزند ................. به شماره شناسنامه ................ صادره از ................ متولد
..................  کد ملی ..................  به نشانی: .................... کدپستی ............  تلفن: ...............

3-   خانم ............... فرزند .............. به شماره شناسنامه ................ صادره از ..... متولد
..............  کد ملی .....................  به نشانی: ............ کدپستی ..............  تلفن: ......................

ماده 3 : مشخصات واحد های ملکی :

1-    ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به آقای..............به مساحت ...............، شماره پلاک .............. فرعی از ........ اصلی، طبق سند شماره ........ تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ........... شماره صفحه ............ واقع در بخش .................

2-    ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به آقای ............... به مساحت ..............، شماره پلاک ..... فرعی از ....... اصلی، طبق سند شماره ......... تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ........... شیراز شماره صفحه ............ واقع در بخش .................

3-    یک سهم مشاع از هشت سهم سهام ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به خانم مدینه زینلی جمسی به مساحت ............، شماره پلاک .......... فرعی از .......... اصلی، طبق سند شماره ........... تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ........... شیراز شماره صفحه ......... واقع در بخش ..........

ماده 4 : نسبت سهم الشرکه :

نسبت سهم الشرکه هریک از شرکاء زمین از واحدهای احداثی، براساس قدرالسهم در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت حاصل می شود، مطابق با شرایط و ضوابط انجام می گیرد.

ماده 5 : داور مرضی الطرفین :

چنانچه بین امضاکنندگان این توافقنامه در مورد تفسیر و یا اجرای مفاد این توافقنامه اختلاف نظری بروز کند که نتوانند نسبت به رفع آن، تصمیم و نظر واحد اتخاذ نمایند ، ….. به عنوان حکم مرضی الطرفین به موضوع رسیدگی کرده و رای و نظر داور معتبر و لازم الاجراء خواهد بود.

ماده 6 : این توافقنامه با رضایت و سلامت اراده آزاد طرفین و صحت عقل منعقد گردیده و با توجه به مفاد توافقنامه فیمابین طرفین قطعی است.

ماده 7 : قانون حاکم بر توافقنامه :

قانون مدنی(مواد 10 ،190) و سایر قوانین مرتبط جمهوری اسلامی ایران حاکم بر این توافقنامه خواهد بود.

ماده 8 : این توافقنامه در 8 ماده و 1 تبصره و در 3 نسخه و در 3 صفحه به امضاء رسیده و کلیه نسخ آن دارای اعتبار واحد و یکسان می باشند.

در صورتی که تجمیع املاک به صورت مشارکت در ساخت و با همکاری سرمایه گذار باشد می بایست تمامی نکات و توافقات لازم برای چگونگی تحویل ملک، تخریب ملک، ساخت و زمان تحویل و جزئیات ساخت و تمامی موارد احتمالی به طور دقیق عنوان و در قرارداد ذکر شود. برای این منظور می بایست با افراد متخصص وارد مشورت شد تا از ضرر و زیان های احتمالی پیشگیری کرد. 

نمونه قرارداد تجمیع ملک برای مشارکت در ساخت

  این قرارداد و پیوست های آن که مجموعه ی غیر قابل تفکیکی را تشکیل می دهند، فی مابین افراد ذیل به منظور مشارکت در جهت احداث بنا و اتمام عملیات ساختمانی تا مرحله تحویل کلید مطابق با مفاد و شرایط آتی منعقد می گردد.

تبصره: در این قرارداد از این پس مالکین (طرف اول قرارداد) و سازنده (طرف دوم قرارداد) نامیده می شوند.

پیوست های این قرارداد عبارتند از:

1.       مشخصات فنی مصالح و اقلام ساختمانی و تجهیزات تاسیساتی و الکتریکی

2.       نقشه های معماری تایید شده در شهرداری شیراز

3.       اسناد مالکیت

4.       توافقنامه تجمیع املاک

5.       سایر اسناد و مدارک تکمیلی (صورتجلسات و توافقنامه های آتی که در چارچوب قرارداد حاضر بین دو طرف قرارداد تنظیم و امضا می گردد)

ماده 1 : مشخصات طرفین قرارداد

 1-1: طرف اول (مالکین)

1.    آقای .............. فرزند ............. به شماره شناسنامه ............. صادره از ............ متولد
..................  کد ملی .......... به نشانی: ............. کدپستی ..........   تلفن: ............... اصالتاً و وکالتاً از طرف خانم ها و آقایان:

2.       ................... فرزند ................... به شماره شناسنامه ...................... صادره از .................... متولد .......... کد ملی ..............

3.       ................... فرزند ................... به شماره شناسنامه ...................... صادره از .................... متولد .......... کد ملی ..............

همگی ساکن ......................... کدپستی ..............................   تلفن: ..................... ورثه مرحوم ................... و مرحومه ...................طبق گواهی حصروراثت به شماره های ............. و .............. مورخ ................ شورای حل اختلاف ............................

4.       ................... فرزند ................... به شماره شناسنامه ...................... صادره از .................... متولد .......... کد ملی ..............

5.       ................... فرزند ................... به شماره شناسنامه ...................... صادره از .................... متولد .......... کد ملی ..............

همگی ساکن ......................... کدپستی ..............................   تلفن: ..................... ورثه مرحوم ................... و مرحومه ...................طبق گواهی حصروراثت به شماره های ............. و .............. مورخ ................ شورای حل اختلاف ...........................

6.       . ................... فرزند ................... به شماره شناسنامه ...................... صادره از .................... متولد .......... کد ملی ..............

طبق وکالتنامه شماره ....... مورخ................. و ....... مورخ .................... و ............... مورخ ............ همگی تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ............... شیراز.

2-1: طرف دوم (سازنده)

1.    آقای .................... فرزند .......................... به شماره شناسنامه ...................... صادره از ....................... متولد
...............  کد ملی .................. به نشانی: ......................... کدپستی .....................   تلفن: .........................

ماده 2 : موضوع قرارداد

موضوع قرارداد، عبارت است از مشارکت در سرمایه گذاری به منظور احداث یک مجتمع آپارتمانی در پلاک های تجمیع شده متعلق به مالکان مشتمل بر تخریب ساختمان های موجود و اخذ پروانه ساختمانی و اجرای کامل کلیه عملیات ساختمانی شامل ابنیه، تاسیسات برقی و مکانیکی، سیستم سرمایشی وگرمایشی، اجرای آسانسور، محوطه سازی و اجرای دیوار مطابق با نقشه ای که مورد توافق طرفین قرار گرفته و به تایید شهرداری منطقه رسیده باشد تا انتهای کار و اخذ گواهی پایانکار ساختمان.

ماده 3 : نحوه مشارکت

طرف اول قرارداد آورده خود را طبق (ماده 1-4) در اختیار طرف دوم قرار می دهد تا مشارالیهم با آورده خود به شرح (ماده 2-4) نسبت به احداث یک مجتمع آپارتمانی اقدام نماید.

ماده 4 : آورده های طرفین قرارداد

1-4: آورده طرف اول (مالکین)

مشخصات واحدهای ملکی به شرح ذیل می باشد:

1-1-4: ششدانگ یکباب خانه متعلق به ورثه مرحوم ........ با وکالت آقای ............. فرزند ........... طبق وکالتنامه شماره ............ مورخ .................. تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ............. شیراز به مساحت ............ متر مربع، شماره پلاک ............ فرعی از .......... اصلی واقع در بخش ........... شیراز به نشانی: .............................................

2-1-4: ششدانگ یکباب خانه متعلق به ورثه مرحوم ................. با وکالت آقای ................ فرزند ............. طبق وکالتنامه شماره ......... مورخ ............... تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ........... شیراز به مساحت .......... متر مربع، شماره پلاک ........... فرعی از ........ اصلی واقع در بخش ............. شیراز به نشانی:...........................

3-1-4: ششدانگ یکباب خانه متعلق به ورثه مرحوم ................. با وکالت آقای ................ فرزند ............. طبق وکالتنامه شماره ......... مورخ ............... تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ........... شیراز به مساحت .......... متر مربع، شماره پلاک ........... فرعی از ........ اصلی واقع در بخش ............. شیراز به نشانی:...........................

که در مجموع حدود ................. متر مربع زمین طبق نقشه پیوست قرارداد حاضر و همچنین ارزش انشعابات برق، گاز، تلفن و فاضلاب موجود آورده طرف اول قرارداد می باشد.

تبصره: شایان ذکر است که آقای .......... مبلغی معادل ........... تومان را بابت عوارض ساختمانی به شهرداری پرداخت نموده که قبوض پرداختی در شهرداری موجود می باشد. لذا مبلغ مذکور نیز به آورده ایشان اضافه می گردد که در سهم ایشان لحاظ گردیده است.

 2-4: آورده طرف دوم (سازنده)

1-2-4: پرداخت کلیه هزینه های مورد نیاز برای اجرای کلیه کارهای ساختمانی اعم از هزینه های مرتبط با نقشه برداری، آزمایش ژئوتکنیک، تخریب بناهای موجود، تهیه نقشه های معماری، سازه، تاسیسات و برگه های مربوطه و سایر خدمات مهندسی و تجهیز کارگاه، تامین مصالح، خاکبرداری و اجرای فونداسیون محوطه سازی، ایمن سازی بناهای مجاور، تحکیم بستر (در صورت نیاز)، هزینه های مربوط به رفع نقایص پس از تحویل موقت و همچنین هزینه های مترتبه در دوره تضمین حسن انجام کارها براساس مفاد بند (5) ماده 7 این قرارداد و هزینه های مرتبط با اخذ پایانکار تا پایان موضوع قراداد و تحویل بنا.

2-2-4: پرداخت کلیه هزینه های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه ساختمان و سایر عوارض متعلقه.

3-2-4: پرداخت حق الزحمه مهندس ناظر

4-2-4: پرداخت هزینه بیمه امنیت املاک مجاور (جلوگیر از تخریب) و به طور کلی بیمه مسئولیت مدنی و کارگران.

5-2-4: پرداخت کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب و فاضلاب، برق، گاز، برای هر یک از واحدهای مسکونی و سایر مشاعات ساختمان.

6-2-4: هزینه انشعابات موقت مورد نیاز و پرداخت هزینه های مصرفی متعلقه

7-2-4: رعایت ضوابط ایمنی کار و کارگاه، مجاورین و عابرین و هزینه های مربوطه

8-2-4: پرداخت هزینه های دارایی و سایر هزینه های متعلقه در راستای تفکیک سند اعیان به عهده طرف دوم می باشد.

تبصره: هزینه محضر بر عهده هر یک از طرفین قرارداد به نسبت سهم خود می باشد.

ماده 5 : سهم الشراکه طرفین قرارداد

به موجب این قرارداد میزان سهم الشراکه طرف اول براساس توافق طرفین به نسبت ...... درصد سهم مالکان زمین که شامل ... واحد مسکونی می شود و ...... درصد سهم سازنده که شامل ...... واحد مسکونی می شود، تعیین می گردد. حسب نقشه معماری طبقه ....... به آقای ............ و طبقات .............. به سازنده و طبقات ....... مشترک بین مالکین و سازنده تعلق می گیرد. شایان ذکر است که طبق توافق صورت گرفته بین آقای ................ و طرف دوم قرارداد موصوف ............. درصد از واحد تجاری به آقای ............ تعلق می گیرد و کلیه هزینه های بعدی آن نیز بر عهده طرف دوم قرارداد می باشد.

تبصره 1:  تعیین واحدها به انضمام سایر مستحدثات ایجاد شده و همچنین حقوق مربوط به فضاها (اعم از انباری، پارکینگ، عرصه و سایر مشاعات) براساس آورده ها و تعهدات آنها به شرح قرارداد حاضر بین مشارالیهم پس از اتمام سفت کاری براساس قدرالسهم هر یک از مالکین در جلسه ای که تشکیل می گردد، انجام می پذیرد. بدیهی است که طرفین حق هرگونه اعتراضی را در این رابطه از خود سلب و ساقط نموده اند.

تبصره 2: اگر به هر دلیلی در جریان ساخت و به دلایل اجرایی از زیربنای واحدهای سهم هر یک از طرفین به نسبت زیربنای کل احداثی براساس نقشه پیوست قرارداد کاسته می شود طرف مقابل موظف به پرداخت خسارت به طرف دیگر براساس قیمت روز هر متر مربع بنا می باشد و طرفین حق هرگونه اعتراض را در این رابطه از خود سلب و ساقط نموده اند.

ماده 6 : مدت قرارداد

مدت زمان شروع و اجرای پروژه تا اخذ پایانکار ......... ماه شمسی از تاریخ اخذ پروانه ساختمانی خواهد بود.

تبصره: پروانه تجدید بنا در تاریخ .................. به شماره ..................... صادر گردیده است.

ماده 7 : شرایط قرارداد

1-7: صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگی های ساخت و غیره) که باید توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد لحاظ گردد به امضای طرفین رسیده و به پیوست این قرارداد می باشد که جزء لاینفک آن خواهد بود.

2-7: چنانچه طرفین این قرارداد بخواهند از مصالح دیگری خارج از مشخصات فنی مندرج در پیوست قرارداد حاضر استفاده نمایند و یا هرگونه تغییری در نوع مصالح قید شده بدهند که با مصالح مذکور متفاوت باشد، بایستی ضمن هماهنگی و رضایت یکدیگر مابه التفاوت را راساً پرداخت نمایند.

3-7: تا مرحله تکمیل پروژه و تحویل کلید به طرف اول جهت سکونت، سازنده حق مطالبه و دریافت هیچ مبلغی علاوه بر آنچه در این قرارداد ذکر گردیده است را از مالکین زمین ندارند. بدیهی است در صورت اضافه بنا، پس از کسر سهم واقعی مالکین هزینه متعلق به اضافه بنا به قیمت روز محاسبه می شود و طرف اول موظف به پرداخت آن مبلغ می باشد.

4-7: هرگونه تغییر احتمالی در ساختار بنا بایستی با توافق طرفین و زیر نظر مهندس ناظر و تایید ارگان های ذیربط قانونی بصورت کیفی انجام می پذیرد.

تبصره: کلیه هزینه های متعلق به اضافه بنا خارج از مفاد پروانه به عهده طرف دوم می باشد.

5-7: دوره تضمین حسن انجام کارهای مرتبط با واحدهای مسکونی به مالکان زمین از بابت سهم الشراکه آنان 12 ماه تمام از تاریخ تحویل موقت در واحدهای واگذار می باشد. چنانچه ظرف این مدت نقایصی ناشی از قصور فنی سازنده به وجود آید، سازنده مکلف است آن نقایص را به هزینه خود مرتفع نماید.

6-7: تا پایان کار و تحویل واحدهای مسکونی، هرگونه نوسان قیمت ها و بروز سایر شرایط اقتصادی، بروی این قرارداد و توافقات حاصله هیچگونه تاثیری نداشته و حق هرگونه ادعایی در این موارد از سوی هریک از طرفین ساقط می گردد.

7-7: در صورتیکه در اثر حوادث قهری (اعم از سیل، زلزله، طوفان و ...)، ادامه کار برای طرف دوم غیرممکن گردد و یا در روند اجرای پروژه اختلال قانونی ایجاد شود که این اختلالات ناشی از اهمال و سهل انگاری طرف دوم قرارداد نباشد، تاخیرات بوجود آمده مجاز شمرده می شود و هیچیک از دو طرف در مقابل خسارت هایی که از این جهت به طرفین وارد می شود، مسئولیتی نخواهد داشت.

8-7: طرفین قرارداد می توانند در صورت تعیین حد و حدود مالکیت آپارتمان، پارکینگ و انباری براساس نقشه های تایید شده معمار، همچنین بعد از اتمام اسکلت در هر زمان نسبت به فروش یا پیش فروش سهم الشراکه خود اقدام نمایند ولی این امر مستلزم هماهنگی و اخذ رضایت بین طرفین قرارداد امکان پذیر است.

9-7: پس از اتمام بنا و عملیات ساختمانی به شرح قرارداد حاضر، طرفین قرارداد مکلفند نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک اعم از عرصه و اعیان به نسبت سهم الشراکه طرفین در ماده (5) اقدام نمایند.

10-7: مدت زمان تنظیم سند و انتقال رسمی پس از صدور پایانکار و اخذ گواهی های قانونی مربوطه از مراجع ذیصالح ظرف حداکثر ........... ماه و شروع آن از تاریخ اخذ گواهی پایانکار است.

11-7: عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف هر یک از طرفین در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور به تقاضای طرف حاضر وفق مقررات موضوع مجاز به صدور گواهی عدم حضور با ذکر مورد می باشد.

12-7: جریمه هر روز تاخیر در تنظیم سند به نرخ اجاره روز ملک برای هر واحد بر عهده طرف دوم قرارداد می باشد.

13-7: هرگاه در اثر عمل طرف دوم به تاسیسات شهری و یا تاسیسات موجود در محل اجرای موضوع قرارداد مانند ارتباطات تلفنی، لوله های آب و گاز، خطوط برق، فاضلاب و غیره صدمات و آسیبی وارد شود هزینه های ترمیم یا برقراری مجدد و جبران خسارت به عهده طرف دوم خواهد بود.

14-7: کلیه خیارات قانونی با توافق طرفین در این قرارداد ساقط گردید، حتی خیارغبن فاحش مگر در صورت ثبوت تقلب و تدلیس در دادگاه صالحه و همچنین قرارداد مذکور بنا بر توافق طرفین عقدی است لازم و در صورت جنون یا فوت هر یک از طرفین مفاد آن به وارث و یا قائم مقام قانونی منتقل می گردد.

ماده 8: تعهدات طرفین قرارداد

1-8: تعهدات طرف اول (مالکین)

1-1-8: طرف اول متعهد است که ضمن در اختیار قرار دادن ملک، اسناد لازم مربوطه از قبیل وکالت کاری و سند مالکیت را جهت اجرای پروژه به طرف دوم تسلیم نماید. به طوری که مانعی برای شروع کار و انجام عملیات ساختمانی پیش نیاید.

2-1-8: طرف اول متعهد می گردد که برای انجام کلیه موارد ذکر شده در موضوع قرارداد و همچنین اخذ وام و تسهیلات بانکی به طرف دوم وکالت رسمی به طور بلاعزل اعطا نماید.

3-1-8: طرف اول متعهد می باشد پس از اخذ سند تجمیعی 50 درصد سند و 50 درصد باقیمانده را همزمان با تحویل ملک و تایید عملیات ساختمانی توسط طرفین نسبت به انتقال سند به نام طرف دوم اقدام نماید.

تبصره: طرفین توافق می نمایند که انتقال هر مقدار از مالکیت املاک موصوفه در این قرارداد به صورت قطعی یا بلاعزل به سازنده، صرفاً در قبال ایفای کامل تعهدات مندرج در این قرارداد توسط وی صورت گیرد و طرف دوم قرارداد هیچگونه ثمنی به طرف اول قرارداد بابت انتقال سند مالکیت مذکور پرداخت ننماید و طرف دوم در صورت هرگونه تخلف در انجام تعهدات خویش، ضمن پرداخت ضرر و زیان های متعلقه، اصالتاً و وکالتاً حق ساقط نمودن اعتبار انتقال مذکور را به استناد ماده 239 قانون مدنی به طرف اول اعطا می نماید، به گونه ای که کلیه حقوق طرفین قرارداد محفوظ بماند.

4-1-8: کلیه بدهی های مربوط به املاک طرف اول قرارداد تحت هر عنوان و به هر نحو اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی، ادارات، شهرداری، سازمان ها و بانک ها تا قبل از تنظیم این قرارداد بر عهده طرف اول قرارداد بوده که بدین وسیله طرف اول با امضا این قرارداد متعهد به پرداخت کلیه بدهی ها و تصفیه حساب تا قبل از اخذ پروانه ساختمانی می گردد.

تبصره: در صورت عدم انجام تصفیه حساب از سوی طرف اول قرارداد در زمان فوق الذکر، طرف دوم می تواند راساً نسبت به انجام آن اقدام و هزینه های مربوطه به همراه خسارت های ناشی از آن را به حساب بدهی مالک مربوطه منظور نموده، در هر زمان آن را از طرف اول مطالبه و دریافت نماید که این امر مستلزم ارائه نمودن فرم واریز از سوی طرف دوم می باشد وطرف اول حق هرگونه اعتراضی را در این رابطه از خود سلب و ساقط نمود.

5-1-8: طرف اول متعهد می گردد که در هر زمان و طبق اعلام طرف دوم نیاز به حضور ایشان در مراجع ذیربط من جمله دفترخانه اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک باشد، در اسرع وقت حضور به هم رسانده و بدیهی است با توجه به اینکه عدم حضور هر یک از مشارالیهم موجب اطاله وقت و اضرار به طرف دیگر باشد، خسارت وارده در این خصوص بر عهده وی خواهد بود.

2-8: تعهدات طرف دوم (سازنده)

1-2-8: طرف دوم متعهد است نسبت به تامین نیروی انسانی مورد نیاز اعم از متخصص و ساده به تعداد کافی و همچنین تهیه و تدارک مصالح و تجهیزات، ماشین آلات و ابزار اجرای کار موضوع قرارداد اقدام نماید.

2-2-8: طرف دوم قرارداد مکلف به بیمه نمودن کارگران، کارکنان در قبال حوادث کارگاهی خواهد بود.

3-2-8: طرف دوم در مقابل حوادث احتمالی ناشی از کار، بیمه های تامین اجتماعی و خسارت آسیب به املاک مجاور مسئول بوده و در صورت تخلف، متعهد به جبران آن خواهد بود. هیچگونه مسئولیتی از جهت بروز حوادث و ورود ضرر و زیان اعم از جانی و مالی متوجه طرف اول قرارداد نخواهد بود.

4-2-8: طرف دوم متعهد می گردد که جهت هر واحد مسکونی به انضمام سایر مشاعات ساختمان کنتور آب، برق، گاز جداگانه تهیه نماید.

5-2-8: در صورت اینکه اجرای پروژه تا صدور گواهی پایانکار در موعد مقرر به شرح ماده (6) به هر دلیلی از قبیل نداشتن سرمایه یا هر علت دیگری تا تاریخ انقضای قرارداد، موضوع قرارداد تکمیل نشود طرف دوم می بایست به ازای هر روز تاخیر در ایفای تعهد روزانه مبلغ نرخ اجاره روز به عنوان خسارت و ضرر و زیان دیر کرد و تکمیل بنا به طرف اول بپردازد.

6-2-8: طرف دوم متعهد است در صورت تصمیم به اخذ وام قبل از اخذ آن و تسهیلات بانکی چکی به مبلغ دو برابر وام تعیین شده جهت ضمانت به طرف مقابل بسپارد تا چنانچه از انجام تعهدات قراردادی خود امتناع نمود و یا مبلغ وام دریافتی را در زمینه موضوع قرارداد صرف ننماید طرف اول بتواند نسبت به تعیین خسارت وارده به طرف اول و استیفای آن از محل چک مزبور اقدام نماید. بدیهی است اقدام مذکور مورد توافق و رضایت طرفین قرارداد می باشد به علاوه اینکه طرف دوم حقی جهت دریافت مابقی وام ندارد.

تبصره: طرف دوم در هر مرحله از مراحل پرداخت وام می بایست گزارش عملکرد خود را به طرف اول اعلام و در صورت تایید مشارالیه مجاز به دریافت مابقی مبلغ وام و صرف آن جهت ادامه عملیات می باشد.

 7-2-8: چنانچه طرف دوم نسبت به اخذ وام اقدام نماید، در خاتمه کار مکلف است نسبت به تصفیه حساب بدهی وام مذکور و فک رهن و اخذ گواهی پایانکار و انجام صورتمجلس تفکیکی و انتقال سند به نام طرف اول اقدام نماید. لیکن چنانچه طرف اول تمایلی به تقبل وام به نسبت سهم خود داشته باشد می بایست با مراجعه به بانک مربوطه نسبت به متعهد نمودن خود در قبال وام مزبور اقدام و پس از اخذ موافقت بانک، طرف دوم میبایست نسبت به انتقال سند به نام وی و ترهین ملک در قبال بانک اقدام کند.

8-2-8- طرف دوم از کلیه قوانین و مقررات مربوط به کار بیمه های اجتماعی، حفاظت فنی، بهداشت کار، مالیات ها و عوارض و سایر قوانین و مقررات مطلع بوده و متعهد است همه آنها را رعایت نماید. مسئولیت عدم رعایت قوانین و مقررات متوجه طرف اول نخواهد بود.

به هر حال طرف دوم تایید می نماید که از ابتدا مطالعات کافی بعمل آورده و هیچ موردی باقی نمانده است که بعداً در مورد آن استناد به جهل خود نماید.

9-2-8- بکار گیری کارکنان و کارگران ساده و متخصص و تعداد لازم با رعایت قوانین و مقررات و همچنین پرداخت حقوق و دستمزد و سایر مزایای قانونی و عندالاقتضا تامین مسکن و آذوقه و آب آشامیدنی آنها به عهده طرف دوم است.

10-2-8- طرف دوم از روز تحویل گرفتن زمین تا روز تحویل موقت عملیات موضوع قرارداد مشارکت مسئول حفظ و نگهداری زمین، کارهای انجام شده، مصالح و تجهیزات و وسایل و ابزار و تاسیسات و بناها می باشد.

11-2-8- طرف دوم موظف به تامین روشنایی و فراهم نمودن و نصب علایم خطر و وسایل حفاظت فنی و عنداللزوم، حصارکشی و گماردن تعداد کافی نگهبان و مراقب و حفظ انتظامات و نظم محل اجرای موضوع قرارداد به هزینه خود می باشد.

12-2-8- طرف دوم موظف است تمام تاسیسات، ماشین آلات، ابزار و وسایل کار خود را اعم از آنچه متعلق یا در اختیار اوست و برای انجام عملیات موضوع قرارداد مشارکت به کار می گیرد به هزینه خود بیمه نماید.

به هر حال در صورت عدم رعایت مفاد این ماده مسئولیت های مربوطه متوجه طرف دوم خواهد بود و وی مسئول جبران کلیه خسارات وارده می باشد.

ماده 9: در چارچوب اجرای این قرارداد برای مکاتبات، اظهارنامه ها و اعلان ها به اقامتگاه رسمی طرفین که در این قرارداد ذکر گردیده است، ابلاغ می گردد. چنانچه تغییر مکانی از ناحیه هر یک از طرفین صورت پذیرد، آن طرف مکلف است تغییر آدرس خود را کتباً به طرف دیگر اطلاع دهد. در غیر این صورت اوراق به نشانی فوق الذکر ابلاغ شده محسوب می شود.

ماده 10: داور مرضی الطرفین

چنانچه بین طرفین قرارداد در مورد تفسیر و یا اجرای مفاد این قرارداد اختلاف نظری بروز کند که نتوانند نسبت به رفع آن، تصمیم و نظر واحد اتخاذ نمایند، ....... به عنوان حکم مرضی الطرفین به موضوع رسیدگی کرده و رای و نظر داور معتبر و لازم الاجراء خواهد بود.

ماده 11 : این قرارداد براساس ماده (10) قانون مدنی تنظیم و الفاظ آن دقیقاً دلالت بر قصد انشاء طرفین قرارداد دارد.