آینده قیمت مسکن بعد از مکانیزم ماشه و دلار 102 هزار تومانی؛ فرصت بزرگ پیش‌خرید!

آینده قیمت مسکن بعد از مکانیسم ماشه و دلار 102 هزار تومانی؛ فرصت بزرگ پیش‌خرید!

به قلم پدرام افشار

آنچه که در ادامه مطلب خواهید خواند:

• مقدمه
• بخش اول/فعال سازی مکانیزم ماشه و سایه جنگ
• بخش دوم/چرا ملک بهترین گزینه است؟
• بخش سوم/الان یا الان؟
• بخش چهارم/بررسی بازارهای سرمایه
• بخش پنجم/منطقه 22 تهران،نگین ارزشمند سرمایه گذاری
• بخش ششم/چرا پیش خرید ملک بهترین راه است؟
• بخش هفتم و هشتم/انتخاب پیش خرید امن ممکن است؟
• بخش نهم/پیش بینی آینده نزدیک (6ماهه آینده) ملک و خانه
• بخش پایانی/جمع بندی

مقدمه: شرایط خاص اقتصادی ایران و اهمیت تصمیم‌گیری هوشمندانه

بازار مسکن در ایران همیشه پناهگاه امن سرمایه‌گذاران بوده است، اما حالا با فعال شدن مکانیزم ماشه، افزایش فشارهای اقتصادی و رسیدن نرخ دلار به 102 هزار تومان، اهمیت انتخاب درست دوچندان شده است. در این نوشته با تحلیل واقعی بازار مسکن، بررسی و پیشبینی آینده قیمت‌ها و معرفی ساز و کارهای خرید امن، نشان می‌دهیم چرا خرید ویا پیش‌خرید ملک در این شرایط بهترین انتخاب است.

بخش اول: شرایط پساجنگ و مکانیزم ماشه؛ چه تاثیری بر اقتصاد دارد؟

مکانیسم ماشه یعنی بازگشت تحریم‌های شدید علیه کشورمان ایران عزیز

 این اتفاق باعث می‌شود:
✔️ اقتصاد دچار ضعف شدید شود و فشار ارزی افزایش یابد و نرخ دلار ناگزیرا جهش کند.
✔️ هزینه واردات مصالح ساختمانی به شدت بالا برود و یا کلا واردات منتفی شود.
✔️ تورم عمومی دوباره تشدید شود.
وقتی همه این عوامل کنار هم قرار می‌گیرند، مسکن به دلیل ماهیت فیزیکی و مصرفی بودن، امن‌ترین دارایی برای حفظ ارزش سرمایه می‌شود.

بخش دوم: چرا ملک هیچ‌وقت ضرر نمی‌دهد؟ به همراه ۵ دلیل قطعی

1. عرضه محدود زمین و رشد تقاضای روزافزون با توجه قانون افزایش جمعیت
2. مصرفی بودن مسکن؛ برخلاف طلا و دلار، مسکن نیاز اصلی مردم است.
3. جایگزینی گران‌تر؛ هزینه ساخت همیشه در حال افزایش است.
4. امنیت حقوقی بیشتر نسبت به بازارهای پرریسک
5. تجربه تاریخی؛ در تمام بحران‌ها، مسکن دیر یا زود رشد کرده است.

بخش سوم: چرا الان بهترین زمان برای خرید است؟ الان یا الان؟

امروز در ششم شهریورماه 1404 نرخ دلار حدود 102 هزار تومان شده ولی قیمت مسکن هنوز با قیمت‌های قبلی مربوط به 2 سال قبل معامله می‌شود و تمامی کارشناسان و متخصصان معتقدن ارزش واقعی زمین،مصالح و مجموعا خانه،کمتر از ارزش واقعی و در حدود نرخ دلار 40 هزار تومان معامله می شود.

این یعنی:
✔️ قیمت فعلی مسکن بسیارعقب‌مانده از تورم ارزی است.
✔️ با کوچک‌ترین جهش در تقاضا، بازار مسکن پرش قیمتی شدیدی خواهد داشت.

بخش چهارم: مقایسه مسکن با بازارهای دیگر

در شرایط فعلی کشور در ابتدای پاییز 1404
 • بورس بسیار پرریسک هست و با توجه سیاست های غلط دولت های قبلی،اعتماد مردم به طور کامل نسبت به این راه،نابود شده است.
 • طلا و ارز رشد سریع و بی منطق داشته و احتمال اصلاح قیمت و یا سرکوب دستوری وجود دارد.
 • رمزارزها هم با توجه به حمله سایبری به یکی از پلتفرم های معتبر و مسدود شدن سرمایه های مردم و نبود علم کافی در این زمینه،افراد زیادی را متحمل ضرر سنگین کرده است.
اما تا بوده،مسکن همیشه برنده بلندمدت بوده است.

بخش پنجم: منطقه 22 تهران ; قطب طلایی سرمایه‌گذاری

منطقه 22 تهران در 10 سال اخیر به قطب اصلی ساخت‌وساز لوکس تبدیل شده است. چرا؟
✔️ دسترسی به دریاچه شهدای خلیج فارس (چیتگر)، پارک جنگلی چیتگر و مراکز تجاری بزرگ همچون ایرانمال-باملند-رزمال-تهرانمال
✔️ پروژه‌های مدرن با امکانات کامل و قیمت مناسب
✔️ افزایش تقاضای سکونت و سرمایه‌گذاری در منطقه ای مدرن،نوساز و خوش آب و هوا بدون ترافیک

بخش ششم: چرا پیش‌خرید بهترین گزینه است؟

پیش‌خرید با قیمت قطعی و یا علی الحساب یعنی خرید با نرخ امروز برای تحویل در آینده و پرداخت اقساطی؛ در شرایطی که هزینه ساخت هر روز بیشتر می‌شود، این یک فرصت مناسب می باشد.

البته نکته مهم قابل توجه،انتخاب گزینه درست در پیش خرید می باشد،چرا که نوسانات قیمت میتواند دلیل محکمی برای از زیر کار در رفتن و متوقف کردن پروژه ها توسط سازندگان باشد.

همانطور که قبلا گفته شده،چه شیوه فروش قطعی و چه فروش علی الحساب که توسط تعاونی ها ارائه میشود به دلایل زیادی به نفع پیش خریدار میباشد که چند مورد مختصر ذکر میگردد:

1. پرداخت اقساط بلند مدت که در بعضی پروژه ها تا بعد از تحویل هم ادامه دارد
2. قرارداد براساس قیمت تمام شده (نه براساس قیمت روز)
3. نقد شوندگی راحت و سریع

بخش هفتم (ترکیب‌شده با بخش هشتم): چگونه یک پیش‌خرید امن انجام دهیم؟

✔️ انتخاب سازنده معتبر با رزومه واقعی وقابل رویت و قابل استعلام از مراجع ذیضلاح مثل سازمان ثبت اسناد رسمی و شهرداری منطقه و یا ناحیه
✔️ داشتن قرارداد معتبر با سازنده و یا تعاونی مسکن(کارفرما) 
✔️ بررسی کامل مجوزهای قانونی پروژه مثل پروانه ساختمانی،جواز ساخت،دستور نقشه و.... (لزوم قبل از شروع عملیات ساخت)
✔️ انتخاب موقعیت مکانی ارزشمند حتی المقدور با فاصله منطقی از دریاچه چیتگر و یا مراکز تجاری تفریحی 
✔️ پرس و جو و تعامل با املاک های خوش نام،منصف و دارای جواز رسمی از اتحادیه املاک و مستغلات

بخش نهم: پیشبینی آینده مسکن در 6 ماه آینده

✔️ هزینه ساخت (شامل دستمزدها-مصالح اولیه و ثانویه و ...) حداقل 50% گران‌تر می‌شود که متاسفانه در کشور ما حتی با پایین آمدن نرخ دلار قیمت های افزایش یافته به حالت قبل برنمی گردد.
✔️ پیش‌فروش‌های امروز با قیمت واقعی عرضه می‌شوند و سازنده ناگزیر برای فرار از ورشکستگی و یا توقف (خواب) پروژه،درخواست اقساط و یا مبالغ گزاف و سنگین می نماید.
✔️ قیمت متری 70 تا 80 میلیون تومانی در متوسط منطقه ۲۲ برای پروژه های شش ماه تا یکسال تحویل تا پایان سال به عدد متری 120 میلیون تومان خواهد رسید.

بخش دهم: جمع‌بندی و دعوت به اقدام هوشمندانه

اگر امروز تصمیم نگیری، فردا گران‌تر می‌خری. پیش‌خرید مطمئن با سازندگان معتبر، امن‌ترین و سودآورترین مسیر در سال 1404 و سال های بعد است.

باید بپذیریم که حتی با تغییرات بنیادی در ساختار کشور هم نیاز اولیه بشر یعنی خانه از بین نخواهد رفت.البته باید پذیرفت که شاید نبود نقدینگی در افراد مختلف تا حدودی دست را در خرید یا پیش خرید ملک می بندد و عده ی زیادی به فکر معاوضه و تهاتر و یا انصراف از سرمایه گذاری در ملک می روند ولی هنوز هم پروژه های معتبر ارزان با اقساط مناسب برای اکثریت اقشار جامعه وجود دارد که با مقداری تحقیق میشود آنها را شناسایی کرد.

نگارنده: پدرام افشار