شرایط فسخ قردادهای ملکی

غالب قراردادهای ملکی شامل خرید و فروش و یا رهن و اجاره می باشد که در هر دو این موارد احتمال فسخ و یا منحل شدن قرارداد وجود دارد لذا در این رابطه و همچنین چگونگی تنطیم قراردادها بایستی نکاتی را در نظر داشت تا از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری کرد.

در این مقاله خواهید خواند:

• فسخ قرارداد چیست؟
• فسخ در قراردادهای ملکی مختلف
• خیارات معامله و معانی آنها
• فسخ در قرارداد پیش فروش ملک
• فسخ قرارداد خرید و یا فروش ملک
• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
• فسخ در قرارداد اجاره
• در چه مواردی امکان فسخ قرارداد وجود ندارد
• ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد

فسخ قرارداد چیست؟

به لحاظ لغوی واژه فسخ به معنای نقض و انحلال می باشد که در قراردادها به معنی بر هم خوردن تمامی توافقات صورت گرفته بین طرفین معامله می باشد و بطور ارادی توسط یکی یا هر دو طرف قرارداد انجام می شود. در برخی از موارد نیز شاهد فسخ قراردادها توسط شخص سوم و یا هم قانون هستیم که در هر کدام از این موارد قوانین خاصی تدوین شده تا از ضرر و زیان افراد جلوگیری شود. در تمامی قراردادهای معاملاتی از جمله قراردادهای ملکی امکان فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین وجود دارد و به لحاظ قانونی هر یک از آنها اجازه فسخ را در بازه زمانی مشخص و در حیطه قانونی آن و با ذکر دلایل مشخص را دارد اما در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادها در خارج از این بازه زمانی هستیم. بطور کلی قانون در صورت ضرر یکی از طرفین با دلایل مشخص و منطقی، اجازه فسخ قرارداد را می دهد تا از حقوق طرفین دفاع کرده باشد و این امر در صورت رفع مشکلات پیش آمده امکان پذیر نمی باشد.

در مجموع فسخ قرارداد به دو صورت انجام میگیرد:

• توافقات ذکر شده در قرارداد و یا خارج از آن

در این مورد دو طرف قرارداد با ذکر زمان مشخص توافق میکنند که هر یک از طرفین اجازه دارد نسبت به فسخ قرارداد در بازه زمانی تعیین شده اقدام کرده و تمامی حقوق مشخص شده را ابطال کند.

• فسخ قرارداد به کمک قانون

در این مورد از فسخ قراردادها قانون به منظور جلوگیری از ضررهای احتمالی وارد عمل شده و حتی با عدم رضایت دیگری قرارداد مربوطه را فسخ شده اعلام می کند. به عنوان مثال اگر کالای خریداری شده معیوب باشد بر طبق قانون خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و می تواند نسبت به این امر اقدام کند.

لازم به ذکر است اگر عبارت “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد مربوطه ذکر شده باشد امکان فسخ آن حتی با ادله محکم نیز امکان پذیر نخواهد بود چرا که این عبارت هرگونه حق فسخ قرارداد را از بین می برد و تمامی اختیارات را از طرفین سلب می کند. لذا در زمان عقد قراردادها مطالعه دقیق متن مربوطه بسیار ضروری خواهد بود.

فسخ در قراردادهای ملکی مختلف

قراردادهای ملکی به طور معمول شامل قراردادهای پیش فروش، خرید و اجاره ملک می باشد که در ادامه به توضیح فسخ آنها خواهیم پرداخت. به صورت قانونی تمامی افرادی که در معاملات ملکی شرکت می کنند به عنوان یکی از طرفین قرارداد مورد نظر بر اساس مدت زمانی که با یکدیگر توافق کرده اند و در قرارداد مربوطه درج شده است، اجازه فسخ قرارداد را در آن محدوده زمانی داشته و می توانند برای این منظور اقدام کنند.

 اما نکته ای که در همه معاملات ملکی مشترک می باشد این است که در صورت نداشتن حق فسخ یک طرفه، هیچ کدام از طرفین معامله اجازه فسخ قرارداد بدون رضایت دیگری را نخواهد داشت. در مواردی نیز همان طور که ذکر شد قانون بر اساس مواردی مشخص اجازه فسخ قرارداد را به طرفین می دهد تا از ضرر و زیان آنها جلوگیری کند. به عنوان مثال اگر ملک تحویل داده شده توسط فروشنده، معیوب باشد، خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و قانون نیز از او حمایت می کند.

اما همان طور که در بالا اشاره شد می بایست در متن قرارداد های ملکی دقت بسیار لحاظ شود تا خسارتی شامل حال طرفین نشود. بدین منظور می بایست متن قرارداد را به صورت دقیق مطالعه کنید و در نظر داشته باشید که درج شدن عبارت “اسقاط کافه خیارات” به این معنی می باشد که طرفین قرارداد تحت هیچ شرایطی، حتی با ادله محکم نیز حق فسخ قرارداد مورد نظر را نخواهد داشت. لذا پیش از امضا و تایید قرارداد ها، متن آن را به طور کامل مطالعه کرده و با اطمینان کامل وارد معامله شوید. 

برای داشتن اختیار و حق فسخ قرارداد بایستی با انواع خیار در معامله که به معنی اختیار می باشد، آشنا باشید.

در مجموع باید بدانید که برای فسخ قرارداد های ملکی می بایست ادله محکمی داشته و با منطق پیش بروید. به عبارتی نمی توانید بی دلیل از قرارداد عقد شده پشیمان شوید و انتظار داشته باشید که فرد مقابل با شما همراهی کرده و یا قانونا اجازه فسخ قرارداد را داشته باشید. علاوه بر این باید بدانید که فسخ قرارداد ملکی مستلزم پرداخت ضرر و زیان نیز می باشد که معمولا این مبلغ در قراردادهای مربوطه درج می شود و بر اساس آن بایستی پیش رفت.

انواع قرارداد های ملکی که در بازار مسکن شاهد آن هستیم و می بایست شرایط فسخ آن شرح داده شود شامل موارد زیر می باشد:

• قرارداد پیش فروش ملک
• قرارداد خرید
• قرارداد فروش
• قرارداد اجاره
• قرارداد پیمانکاری
• قرارداد مشارکت در ساخت

خیارات معامله و معانی آنها

خیارات معامله به معنی اختیاراتی است که به طرفین معامله داده می شود تا در صورت نیاز از آنها استفاده شود. به عبارتی با توجه به درج شدن هر یک از خیارات زیر حقی برای طرفین قرارداد لحاظ خواهد شد که هر دو طرف را متعهد و موظف به اجرای آن خواهد کرد. اما هر یک از خیارات معامله معنی متفاوتی دارد که می بایست پیش از عقد قرارداد و امضای آن در مورد اختیارات خود و فرد مقابل در صورت درج هر یک موارد زیر اطلاعات لازم و کافی را داشته باشید. دقت داشته باشید که ممکن است به سبب برخی از نکاتی که در قرارداد درج می شود ممکن است در بازه یکی از خیارات زیر جا گرفته و در صورت عدم اجرای آن توسط فرد مقابل، حق فسخ یک طرفه به افراد داده شود. فسخ کردن یک معامله‌ و قرارداد قانونی همانطور که امکان دارد با رضایت و خواست هر دو طرف صورت گیرد، می‌تواند با دستور مراجع قانونی و به‌ صورت یک‌ طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم انجام شود.

• خیار غبن: منظور از خیار غبن دادن اختیار برای فسخ قرارداد خرید خانه می باشد که در صورت فریب کاری توسط یکی از طرفین قرارداد اجرا می شود. شخص زیان دیده و فریب خورده در معامله را در اصطلاح «مغبون» گویند.
• خیار رؤیت: خیار رؤیت به این معنی می باشد که طرفین قرارداد بعد از معامله صورت گرفته متوجه تفواتی در ملک مورد نظر و یا مبلغ پرداختی نسبت به توافقات صورت گرفته شوند در این حالت فرد می تواند بر اساس این خیار نسبقت به فسخ قرارداد مورد نظر اقدام کند.
• خیار شرکت:  اگر پس از عقد قرارداد فرد خریدار متوجه شود که ملک مورد نظر متعلق به دیگری می باشد می تواند بر اساس این خیار نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده و حقوق خود را طلب کند.
• خیار مجلس: منظور از خیار مجلس، حضور خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای است که قرار است معامله انجام شود.
• خیار تأخیر: این خیار مربوط به زمانی است که هر یک از طرفین معامله نسبت به تعهدات خود رد مورد تحویل ملک و یا مبلغ مورد نظر تاخیر داشته باشند. در این صورت فرد مقابل بر اساس این خیاز اجاره فسخ قرارداد را خواهد داشت.
• خیار عیب: منظور از خیار عیب، وجود عیب و موردی در ملک مورد نظر می باشد که  قبلاً درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است.
• خیار شرط: در صورت درج خیار شرط، هر دو طرف معامله از مهلتی به صورت قانونی برخوردارند تا بتوانند برای فسخ قرارداد خرید خانه و یا ادامه آن تصمیم بگیرند. در صورت وجود این شرط در زمان معامله و درج آن در قرارداد هر یک از طرفین می تواند در مدت زمان مشخص شده نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده و بدون پرداخت خسارت معامله را بر هم زند. 
• خیار تدلیس: این نوع از اختیارات زمانی صدق خواهد کرد که فرد فروشنده نسبت به فریب دادن خریدار اقدام کرده و در زمان معامله دورغی را برای در مورد ملک مورد نظر گفته باشد. زمانی که فرد موضوعی را پیرامون ملک مورد معامله کتمان کرده باشد خیار تدلیس وارد خواهد بود و در صورت درج این مورد در قرارداد فرد خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و می تواند نسبت به انجام آن اقدام کند.
• خیار تخلف شرط: اگر طرفین معامله بر سر موضوعی با یکدیگر توافق کنند و برای آن شروطی را قائل شوند این شروط را می توانند با خیار شرط همراه کرده و در قرارداد درج کنند. در این صورت هر یک از طرفین قرارداد، در صورت عدم اجرای موارد ذکر شده توسط فرد مقابل اجازه فسخ قرارداد بسته شده را خواهد داشت

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

پیش فروش املاک به این صورت است که فرد با توجه به طرح مشخص شده از ملک و ساختمان در حال احداث تصمیم به خرید ملکی می کند که هنوز کامل و آماده تحویل نمی باشد. در این گونه قرارداد ها شرایط فسخ متفاوت می باشد و می بایست به صورت دقیق تری بررسی شود.

در زمان پیش خرید و یا پیش فروش املاک اگر خریدار و یا فروشنده پس از تحویل ملک مربوطه متوجه تفاوتی در قرارداد عقد شده و ساختمان احداث شده، شود بر طبق قانون اجازه فسخ قرارداد و مطالبه حقوق خود را دارند. به عنوان مثال اگر متراژ ساختمان از متراژ ذکر شده در قرارداد کمتر باشد(کمتر از 95 درصد توافق شده) خریدار اجازه فسخ قرارداد را دارد. به عبارتی اگر متراژ ساختمان به اندازه 5 درصد متراژ توافق شده کمتر و یا بیشتر باشد خریدار اجازه فسخ ندارد و بایستی تنها نسبت به مابه تفاوت مبلغ پرداختی اقدام کند. اما اگر تفاوت متراژ بیش از این باشد خریدار، حق فسخ را خواهد داشت.

از جمله دیگر مواردی که می بایست در زمان قرارداد به آن توجه شود می توان به موراد زیر اشاره کرد:

• میزان دیرکرد و تاخیر سازنده و توافق بر سر مبلغ جریمه
• شرایط پرداخت خریدار و عدم پرداخت به موقع
• تفاوت فاحش در مصالح استفاده شده و کیفیت آنها
• حذف برخی امکانات از ساختمان مورد نظر بر خلاف قرارداد بسته شده
• دریافت گواهی پایان کار و یا عدم دریافت آن

فسخ قرارداد خرید و یا فروش ملک

در قراردادهای خرید و فروش ملک گاهی اوقات اتفاق می افتد که فرد خریدار پس از دریافت ملک و استفاده از آن متوجه ایراداتی در آن می شود. برخی از ایرادات دیده شده در زمان خرید ملک قابل چشم پوشی بوده و از اهمیت پایین تری برخوردارند اما گاه ینیز اریرادات موجود به گونه ای است که فرد دچار خسارات زیادی می شود که این موارد قابل چشم پوشی نبوده و نیاز به پیگیری دارد. به عنوان مثال می توان به تفاوت متراژ ملک بر اساس قرارداد اشاره کرد. به طوری که زیربنای ملک خریداری شده در مقایسه بامتراژ اعلام شده از طرف فروشنده و به عبارتی درج شده در قرارداد تفاوت زیادی داشته و در نتیجه فرد ملزم به پیگیری موضوع خواهد بود. این مورد که به خیار رؤیت و تخلف وصف معروف است و یا مواردی دیگر مانند معیوب و خراب بودن ملک (خیار عیب)، و یا  فریب کاری در معامله ملک (خیار تدلیس) این امکان را به فرد خریدار می دهد که نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده و حقوق خود را طلب کند.

در این موارد فرد می تواند موضوع را به اطلاع فرد فروشنده رسانده و در صورت همکاری وی مشکل را حل و فصل کنند. اما در صورت عدم همکاری فروشنده، فرد خریدار می تواند به مراجع قانونی و دادگاه مراجعه کرده و درخواست کارشناسی ملک و پیگیری موضوع را بدهد. در این مواقع دادگاه وارد عمل شده و با توجه به میزات تفاوت متراژ و تفاوت قیمت آن، عیوب موجود در ملک و میزان آن، دروغ گفته شده و شدت خسارات وارده به فرد خریدار و بررسی های صورت گرفته حکمی را صادر و از فرد فروشنده مبلغ خسارت مورد نظر را طلب خواهد کرد و یا در مواردی حکم فسخ قرارداد را صادر و معامله انجام شده را باطل خواهد کرد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

زمانی که افراد با هدف ساخت ملک با یکدیگر شراکت می کنند و یک نفر به عنوان مالک و دیگری به عنوان سازنده و مجری، وارد قرارداد می شوند. به طوری که مالک زمین، بر طبق قرارداد بسته شده زمین خود را به عنوان بخشی از سرمایه کار در اختیار سازنده قرار داده و سازنده به عنوان مجری طرح توافق شده، هزینه های ساخت و رسیدگی به امور مربوطه را به عهده می گیرد.

در قرارداد های مشارکت ساخت نکاتی به منظور اطمینان طرفین درج می شود که از جمله آنها حق فسخ، خسارت تاخیر و همچنین وجه التزام و خسارت برای مالک در نظر گرفته می شود. قراردادهای مشارکت در ساخت مسائل حقوقی بسیاری دارد که می بایست پیش از انجام آن مورد توجه قرار گیرد و به برای تمامی موارد احتمالی شرایطی در نظر گرفته شود تا از مراجعه به دادگاه حتی الامکان خودداری شود.

فسخ قرارداد در این نوع از معاملات ملکی بدین صورت است که اگر بخشی از پروژه مربوطه پیش رفته باشد می بایست خسارت وارده به فرد مقابل برآورد شده و هزینه های انجام شده توسط وی، پرداخت شود. در این گونه معاملات معمولا اگر بخشی از فرایند ساخت، انجام شده باشد، مالک موظف خواهد بود میزان هزینه ها را برآورد و به سازنده تحویل دهد. در برخی موراد اگر در قرارداد مورد نظر عنوان نشده باشد که هزینه ها بر چه اساس محاسبه شود، ممکن است فرد از زمین مورد نظر نیز درخواست سهم داشته باشد. لذا برای جلوگیری از این مورد می بایست به صورت دقیق در قرارداد درج شود که فرد سازنده در صورت فسخ از زمین مورد نظر سهمی نخواهد داشت و تنها هزینه های ساخت تا مرحله انجام شده، پرداخت خواهد شد.

فسخ در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره امکان فسخ از طرف موجر(صاحب خانه) و یا مستاجر امکان پذیر می باشد. در این میان اگر ملک مورد اجاره نقص و یا عیبی داشته باشد که مستاجر پس از دریافت ملک از آن مطلع شود و برای رفع آن نیاز به هزینه زیادی می باشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند اما اگر موجر برای تعمیر و رفع مشکلات موجود اقدام کند و از ضرر و زیان به مستاجر جلوگیری شود اجازه فسخ قرارداد از مستاجر سلب خواهد شد.

در برخی موارد نیز شاهد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر هستیم که بیشترین موارد مشاهده شده برای این نوع فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر می باشد. موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مدت 4 ماه حق فسخ قرارداد اجاره را داشته و می تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. 

در مواردی نیز شاهد فسخ قراردادهای اجاره به دللایل شخصی از سوی موجر و یا مستاجر هستیم بطوری که پیش از موعد تعیین شده در قرارداد درخواست تخلیه ملک مربوطه را داشته که در این موارد در صورت ذکر نشدن حق فسخ یک طرفه توسط طرفین در قرارداد و توافق آنها بر سر این موضوع، هیچ کدام از آنها نمی تواند بدون رضایت دیگری اقدام به این کار کنند. در نتیجه برای تخلیه پیش از موعد ملک مانند دیگر قراردادها، نیاز به رضایت هر دو طرف قرارداد می باشد. علاوه بر این در صورت فروش ملک توسط موجر به شخص دیگر، هیچ کدام از مالکین قدیم یا جدید، حق بیرون کردن مستاجر و تخلیه اجباری ملک پیش از موعد تعیین شده را ندارند، مگر اینکه مستاجر پیش از این در جریان فروش قرار گرفته و با موجر توافق کرده باشند.

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره تنها در صورتی امکان پذیر است که هر دو طرف رضایت داشته و یا حداقل دو ماه پیش از آن طرف دیگر قرارداد را مطلع کرده و با یکدیگر توافق کرده باشند تا موجر برای آماده کردن مبلغ رهن و مستاجر جهت پیدا کردن مکانی مناسب وقت کافی داشته باشند. در این صورت فسخ قرارداد به صورت دوطرفه و با دریافت تمامی حق و حقوق ذکر شده در قرارداد صورت خواهد گرفت.

در چه مواردی امکان فسخ قرارداد وجود ندارد

در موراد بالا که ذکر شد عنوان کردیم که فروشنده و خریدار در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود در قرارداد عمل نکند اجازه و حق فسخ قرارداد برای فرد مقابل وجود داشته و می تواند برای دریافت حق و حقوق خود اقدام کند. اما در برخی موارد به سبب شرایط موجود در زمان قرارداد، امکان فسخ و یا دریافت مابه تفاوت مبالغ توافق شده نسبت به شرایط کنونی، وجود نخواهد داشت که از جمله می توان به موراد زیر اشاره کرد:

• در زمان انجام معامله عیب ملک عنوان شده و خریدار از آن آگاه باشد.
• خریدار در مورد ملک با وجود تمام عیوب آن رضایت داده و با آگاهی از آنها وارد معامله شده باشد.
• فروشنده در زمان معامله عنوان کند که "اگر ملک عیبی داشته باشد، ملک را پس نخواهد گرفت"و یا "در صورت وجود نقصی در ملک، مابه تفاوتی پرداخت نخواهد کرد"
• اگر فروشنده عنوان کند که ملک هر عیبی داشته باشد پس نخواهد گرفت، در صورت روئیت شدن هر عیبی امکان برهم زدن معامله وجود نخواهد داشت.
• اگر فروشنده تنها برخی از عیب های ملک را عنوان کند اما پس از انجام معامله عیوب دیگری روئیت شود خریدار می تواند نسبت به این موضوع اقدام کرده و درخواست خود را داشته باشد.
• وجود عبارت “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد، هر گونه حق فسخی را از طرفین ساقط می کند.

ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد

همانطور که گفته شد فسخ قراردادها تنها در صورت توافق طرفین و رضایت آنها امکان پذیر می باشد. در غیر این صورت فسخ کننده قرارداد موظف به پرداخت ضرر و زیان به طرف مقابل می باشد. میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ قراردادها معمولا در متن قرارداد ذکر شده و  بر سر آن توافقی بین طرفین شکل می گیرد تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.