اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی و حدود قانونی آن

در این مقاله خواهید خواند:

• اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟
• خیارات معامله
• اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی
• اسقاط کافه خیارات و حدود قانونی ناشی از آن

اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

برای بیان مفهوم این اصطلاح که در بسیاری از قراردادهای ملکی شاهد آن هستیم می بایست ابتدا معنای هر کلمه از آن را بیان کنیم. اسقاط کافه خیارات از معانی زیر تشکیل شده و مفهوم یافته است:

• کلمه "اسقاط" از ریشه سقط آمده و در لغت به معنای از بین بردن و به عبارتی از ارزش انداختن می باشد.
• کلمه "کافه" نیز دارای معنی تمام و یا همگی می باشد.
• "خیارات" نیز جمع واژه خیار به معنای اختیار و یا اختیار داشتن می باشد و بیان کننده این مفهوم است که اختیار فسخی که در انواع معاملات قطعی شده برای ما وجود دارد.

با توجه به معنی کلمات و مفاهیم بیان شده برای آن ها، می توان عبارت "اسقاط کافه خیارات" را به راحتی درک کرده و به معنای آن پی برد. این عبارت که در قرارداد های ملکی درج می شود به معنی از بین بردن تمامی اختیارات طرفین معامله می باشد و بیان کننده این است که هیچ یک از طرفین اجازه فسخ قرارداد را نداشته و نمی توانند قرارداد بسته شده را به صورت یک طرفه از بین ببرند. 

خیارات معامله

همان طور که ذکر شد منظور از خیار در معامله اختیاری است که طرفین معامله به یکدیگر می دهند تا اجازه فسخ قرارداد بر اساس برخی شروط را داشته باشند. خیارات معامله بر اساس شرایط ایجاد شده متفاوت می باشد و می بایست در صورت نیاز مورد بررسی قرار گرفته و اگر یکی از خیارات در معامله انجام شده صدق کند، فرد متضرر اجازه فسخ یک طرفه قرارداد را خواهد داشت. از جمله انواع خیاراتی که در معاملات ملکی با آن ها رو به رو هستیم می توان به موارد زیر اشاره کرد:

•  خیار مجلس: این خیار که برای قرارداد های خرید و فروش مفهوم پیدا می کند، مربوط به زمانی است که طرفین معامله در همان مجلس و یا قراری که برای عقد قرارداد مورد نظر در آن حضور یافته اند از تصمیم خود پشیمان شده و نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند. 
• خیار شرط: در این نوع خیار طرفین با یکدیگر توافق می کنند که تا مدت معینی هر یک از آن ها اجازه فسخ قرارداد را داشته و بتواند برای بر هم زدن معامله انجام شده اقدام کند. افراد می بایست برای برقراری این شرط در معامله علاوه بر مدت زمان حتما اسم فرد خاص را نیز در قرارداد ذکر کنند. به این ترتیب فقط فرد مورد نظر اجازه فسخ قرارداد و معامله را خواهد داشت و افراد دیگر از جمله وکیل وی اجازه این عمل را ندارد.
• خیار غبن: زمانی که طرفین در معامله ای حاضر شوند و بر اثر معامله انجام شده یکی از طرفین دچار ضرر و زیان شده باشد فرد متضرر و یا مغبون می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کرده و معامله را بر هم زند. این خیار برای مواقعی که ضرر و زیان فرد قابل چشم پوشی باشد بر قرار نخواهد بود.
• خیار عیب: اگر پس از انجام معامله و دریافت مورد معامله (ملک) خریدار متوجه عیب و یا نقصی در آن شود که به موجب آن ضرر و زیانی برای وی حاصل شود، می تواند نسبت به فسخ قرارداد و معامله انجام شده اقدام کند.
• خیار تدلیس: اگر در معامله ای یکی از طرفین با فریب دیگری پیش رفته باشد و بر اساس آن معامله صورت گرفته باشد خیار تدلیس حکم کرده و می تواند نسبت به فسخ قرارداد مربوطه اقدام کند.

اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی

قراردادهای ملکی که در دفاتر املاک و بنگاه های معاملاتی انجام می شود به صورت فرم ها و برگه هایی از پیش طراحی شده به افراد ارائه می شود که این فرم ها توسط اتحادیه املاک تهیه و در اختیار مشاورین املاک قرار می گیرد. به سبب طراحی این فرم ها و اطلاعات موجود در آن ها مفهوم اسقاط کافه خیارات به طور ذاتی در قراردادها لحاظ شده و در صورت لزوم می بایست توسط طرفین قرارداد و مشاورین املاک مورد تغییر قرار گیرد. 

به سبب وجود این اصطلاح در قراردادهای ملکی طرفین معامله با امضای قرارداد مورد نظر ملزم به رعایت این بند از قرارداد خواهند بود که به موجب آن حدود قانونی مشخصی برای طرفین لحاظ می شود که در ادامه مقاله شرح داده خواهد شد. 

در مجموع می توان این گونه بیان کرد که مفهوم اسقاط کافه خیارات موجب ثبات قرارداد ها شده و طرفین قرارداد نمی توانند به راحتی و به صورت یک طرفه برای فسخ قرارداد و از بین بردن آن اقدام کنند اما در صورتی که این بند از قرارداد را باطل کرده باشند، در صورت به وجود آمدن شرایط خاص و بررسی خیارات مختلف این امکان برای طرفین برقرار خواهد بود و می توانند قرارداد و معامله مورد نظر را از بین برده و نسبت به فسخ آن اقدام کنند.

اسقاط کافه خیارات و حدود قانونی ناشی از آن

همان طور که بیان شد این عبارت به طور پیش فرض در قراردادهای ملکی ذکر شده است و طرفین معامله با امضای قرارداد آن را تایید می کنند و لذا در صورتی که با این مورد مخالف هستید می بایست این بند از قرارداد را حذف کرده و سپس آن را امضا کنید. 

با تایید این بند از قرارداد از استفاده نابجا از خیارات معامله و به عبارتی سوء استفاده از آن ها جلوگیری خواهید کرد و ثبات معامله را رقم خواهید زد.

برخی از خیارات معامله به گونه ای هستند که همزمان با عقد قرارداد قابل اجرا می باشند و نیاز به ذکر شدن در متن قرارداد ندارند و یا به عبارتی به صورت ذاتی در اصل معامله نهفته است. این گونه خیارات در صورتی که اسقاط کافه خیارات لحاظ نشده باشد قابل اجرا بوده و طرفین می توانند با استفاده از آن ها معامله انجام شده را فسخ کنند. 

تنها خیاری که بر اثر اسقاط کافه خیارات پا بر جا می ماند، خیار تدلیس می باشد که در صورت کلاهبرداری در معامله مفهوم یافته و قابل پیگیری می باشد. این خیار حتی اگر بند مربوط به اسقاط کافه خیارات در قرارداد مورد نظر تایید شده باشد نیز قابل اجرا بوده و می توان به کمک آن قرارداد را فسخ کرد.

پیش از امضای قرارداد نسبت به خیارات معامله آگاهی و اطلاعات لازم را کسب کرده و سپس بند مربوطه را تایید و امضا کنید.

پیش از بررسی ملک، شرایط معامله، هویت طرف مقابل و مدارک وی و همچنین بررسی اعتبار دفتر املاک مربوطه از تایید اسقاط کافه خیارات جلوگیری کنید.