نقل و انتقال امتیازهای پیشفروش در منطقه 22 تهران

روال نقل و انتقال امتیازهای پیشفروش در منطقه 22 تهران

از آنجایی که منطقه 22 تهران مرکز ساخت و ساز برج های مسکونی و تجاری، اداری شده و بازار خرید و فروش امتیاز واحدهای پیشفروش در این منطقه خیلی داغ است، بر خود لازم دیدم روال نقل و انتقال امتیازهای پیشفروش را تشریح کنم و تفاوت آن را با نقل و انتقال واحدهای سنددار باز کنم. چرا که در طول تشریح پروژه برای خریداران تلفنی یا حضوری بارها با سوالاتی از این دست مواجه شده ام که «چقدر برای سند نگه میدارن؟» یا «وام روی این امتیاز میشه گرفت؟» یا «چطوری مطمئن باشم که به چند نفر فروخته نمیشه؟» و... بسیار شبهاتی که البته خریداران محترم حق دارند نگران باشند. در این مقاله روال صحیح نقل و انتقال امتیاز از نظر حقوقی را تشریح می کنم تا خریداران محترم هم از نگرانی شان کاسته شود و هم اینکه با آشنا شدن با روال درست نقل و انتقال، بتوانند امتیازهای بدون ایراد بازار را از امتیازهایی که نقل و انتقال شان بطور کامل انجام نمی شود، تمایز دهند و با شناخت کامل از نحوه نقل و انتقال، یک خرید منطقی و سالم داشته باشند و با خیال راحت منتظر تحویل واحدهای خویش و بالا رفتن ضریب سود آورده ی اولیه خود باشند.

خب، حالا فرض کنیم که شما تحقیقات اولیه خود را انجام داده اید و از نظر موقعیت مکانی و کیفیت پروژه به نتیجه رسیده اید و تصمیم قطعی خود را برای خرید یک امتیاز از پروژه ای خاص گرفته اید. حالا اموری که باید برای شما مهم باشد؛

اول ؛ نوع نقل و انتقال امتیاز

به این معنی که باید تعاونی سازنده نقل و انتقال را در دفتر تعاونی انجام دهد. برخی از تعاونی ها هستند که نقل و انتقال انجام نمی دهند و خرید و فروش امتیاز آنها به صورت وکالتی در بازار انجام میشود، مثلا مشاور املاک مربوطه به شما پیشنهاد می دهد به دلیل پایین بودن قیمت یک امتیاز خاص- که البته نقل و انتقال در تعاونی انجام نمی شود- آن را به صورت وکالتی بخرید و هر زمان که تعاونی نقل و انتقال را باز کرد به صورت یکطرفه در تعاونی به نام خود منتقل کنید.

این روش کاملا اشتباه است!

چرا که در این حالت اگر فروشنده بخواهد آن امتیاز را به چند نفر بفروشد، براحتی می تواند و شما از این امر مطلع نخواهید شد تا زمانی که تعاونی نقل و انتقال را باز کند و به اصطلاح گند قضیه درآید.

دوم ؛ استعلام از تعاونی مسکن

پس از اینکه مبایعه نامه در دفتر املاک نوشته شد، عرف منطقه به این صورت است که در دفتر املاک پس از انعقاد مبایعه نامه مبلغی از سمت خریدار در دفتر املاک به عنوان بیعانه امانت گذاشته می شود و در قبالش رسید می گیرد و مدارک و اسناد واحد نیز از سمت فروشنده در دفتر املاک امانت گذاشته می شود و در قالبش رسید دریافت می شود. در این مرحله خریدار و فروشنده به همراه نماینده ای از دفتر املاک جهت استعلام و نقل و انتقال در دفتر تعاونی حاضر خواهند شد و از دفتر تعاونی درباره احراز هویت فروشنده و صحت و سقم واریزی های فروشنده از ابتدا تا روز معامله، استعلام گرفته می شود که معمولا به صورت یک برگه پرینت واریزی های فروشنده به همراه مهر تعاونی و امضای تاییدیه مسئول امور مالی یا مسئول حسابداری تعاونی می باشد. هر گونه جریمه ای که تا روز معامله به این امتیاز تعلق بگیرد به عهده فروشنده می باشد و پس از آن به عهده خریدار. در همین مرحله است که تمامی جریمه ها و بدهی های احتمالی فروشنده در دفتر تعاونی باید تسویه شود. در این مرحله برخی از تعاونی ها وکالتنامه و اقرارنامه ی محضری را جهت تکمیل نقل و انتقال لازم نمی بینند (البته بهتر است در این موارد با توافق دو طرف وکالتنامه و اقرارنامه محضری نیز در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود). اکثر تعاونی ها اما این مرحله را انجام می دهند. یعنی طی نامه ای فروشنده و خریدار را به دفترخانه معرفی می کنند جهت تنظیم وکالتنامه و اقرارنامه.

سوم ؛ وکالتنامه و اقرارنامه محضری

شاید برای شما سوال باشد که با وجود نقل و انتقال قطعی در تعاونی، وکالتنامه ی دفترخانه لازم است یا نه؟ وکالتنامه سندی است که تمامی امتیازهایی که در زمان حال یا آینده از بابت این امتیاز خاص به فروشنده تعلق داشت طی این وکالت، تمامی امتیازها به خریدار منتقل می شود و خریدار با این وکالت می تواند امور اداری یا بانکی مربوط به امتیاز را به نام خود منتقل کند. اقرارنامه محضری نیز بابت سلب هرگونه ادعا یا احقاق حق وراث فروشنده است، پس از فوت او. به این معنی که طی این اقرار فروشنده حق هرگونه ادعا یا طلب ارث و میراثی را از خانواده یا وراث خود سلب می کند.

چهارم ؛ نقل و انتقال دفترچه در تعاونی مسکن

پس از تنظیم وکالت و اقرار محضری، به دفتر تعاونی مراجعه نموده و دفترچه واحد مربوطه در دفتر تعاونی به نام خریدار منتقل می شود. در این مرحله کل مبلغ ثمن معامله غیر از مبلغی که به عنوان بیعانه در دفتر املاک امانت مانده است- آن مبلغ نیز در این مرحله توسط نماینده دفتر املاک چیتگر به فروشنده تسلیم میشود- طی یک چک رمزدار، خریدار به فروشنده پرداخت می کند-البته اکثرا چک رمزدار را در همان دفتر اسناد رسمی و پس از تنظیم وکالتنامه تسلیم فروشنده می کنند- در مرحله آخر مدارک نقل و انتقال شده را به خریدار تحویل می دهند و نام او طی روالی که هر دفتر تعاونی دارد، در پرونده ثبت می شود و از آن پس خریدار به عنوان مالک جدید از سوی تعاونی به رسمیت شناخته می شود.

تمام تلاش نگارنده بر این بود که تمامی مراحل نقل و انتقال یک امتیاز پیشفروش به صورت هر چه کامل تر ولی با نثری ساده و روان تشریح شود تا جای شک و شبهه ای نماند. در انتها ذکر این نکته را ضروری می دانم که در نقل و انتقال امتیازهای پیشفروش مبلغی جهت سند باقی نمی ماند چرا که امتیاز به صورت کامل به خریدار منتقل می شود و دفترچه که حکم پیش سند را دارد به صورت قطعی به نام می شود و سند تکبرگ نیز طبق اطلاعات مندرج در دفترچه به نام خریدار مستقیما صادر می شود. لذا در پیشفروش چیزی با عنوان مبلغ مانده برای زمان سند، وجود ندارد.

با این امید که اطلاعات فوق، مفید واقع شده و بتواند جهت یک خرید و فروش سالم برای تمامی خریداران و فروشندگان محترم، علی الخصوص در منطقه 22 تهران موثر باشد.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی