اوضاع بازار اوراق تسه
اوضاع بازار اوراق تسه
قیمت اوراق تسه در ماه گذشته شاهد یک رکوردشکنی بود و بانک مسکن برای کنترل قیمت این اوراق تعداد ورقه مورد نیاز برای دریافت وام را به مدت یک ماه به نصف کاهش داد.
به گزارش املاک صدف : ماه گذشته اوراق تسهیلات مسکن با هجوم خریداران همراه شد و رشد قیمت‌های عجیبی را به ثبت رساند. اتفاقی که بانک مسکن را بر آن داشت تا با اعطای تخفیف ۵۰ درصدی بر تعداد اوراق، فشار را از بازار اوراق تسه بردارد. اما این تصمیم هم چندان کارساز نشد و تسه‌ها از ابتدای هفته با نزدیک شدن به پایان مهلت یک ماهه تخفیف ۵۰ درصدی، دوباره صف خرید شدند و بازار با افزایش معاملات اوراق تسهیلات مسکن روبه رو شد به گونه ای که به سمت رکوردهای تاریخی حرکت کردند.
به همین دلیل روز گذشته بانک مسکن اعلام کرد که تخفیف ۵۰ درصدی در تعداد تسه مورد نیاز برای اعطای وام را یک ماه دیگر تمدید می‌کند. اتفاقی که برخلاف انتظار بسیاری از کارشناسان منجر به کاهش فشار خرید در بازار امروز نشد و تسه‌ها با گذر از مرز ۱۲۰ هزار تومانی باری دیگر رکوردی تاریخی ثبت کردند.
دو سیگنال برای خرید مسکن در پاییز
پیش‌تر در گزارشی با عنوان «قیمت دلار چه تاثیری بر معاملات بازار مسکن دارد؟» تاثیر رشد قیمت دلار بر معاملات مسکن را دیدیم. چیزی که نشان می‌داد به محض رشد قیمت دلار و در پی آن افزایش انتظارات تورمی، سرمایه‌گذاران سریعا در سمت خرید مسکن فعال می‌شوند و تعداد معاملات هم رشد تند و سریعی را تجربه می‌کند.
حال از اوایل پاییز شاهد رشد قیمت دلار هستیم. در همین پی طی آبان و آذر امسال شاهد رشد ماهانه ۳۳ درصدی تعداد معاملات و رسیدن به ۹۸۰۰ واحد مسکونی معامله در آذر ۱۴۰۰ بودیم. این عدد رکورد ۱۷ ماهه تعداد معاملات مسکن در تهران محسوب می‌شود.
اما به نظر می‌رسد این جهش تعداد معاملات یک عامل دیگر هم داشته است و آن هم افزایش سقف وام مسکن در آخرین روزهای نیمه نخست امسال بود. اواخر شهریور ماه اعلام شد که سقف وام مسکن و وام جعاله با رشد ۱۰۰ درصدی، برای زوجین تهرانی از ۲۴۰ میلیون تومان به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است. به عبارتی دیگر جذابیت دریافت وام مسکن برای خرید خانه رشدی جدی یافت.
حسین حیدری، رئیس اداره کل نظارت و ارزیابی بانک مسکن، در مصاحبه‌ای به بورسان گفت: «بین زمان خرید اوراق برای دریافت وام تا زمان عقد قرارداد و خرید خانه معمولا یک ماه فاصله قرار دارد». به این ترتیب به نظر می‌رسد بخشی از رشد تعداد معاملات در آبان و آذر به واسطه افزایش ۱۰۰ درصدی مبلغ وام مسکن بوده باشد. از طرفی بررسی‌ها نشان می‌دهد مصرف‌کنندگان مسکن مشتری اصلی دریافت وام خرید مسکن هستند.
از جهتی دیگر هم بررسی رفتار مصرف‌کنندگان نشان می‌دهد که این دسته از معامله‌گران به واسطه رشدهای عجیب قیمت مسکن برای خرید خانه‌های قدیمی‌سازتر و همچنین کوچک‌متراژ که از سطح قیمت پایین‌تری برخوردارند، میل بیشتری داشته‌اند. چیزی که در دو ماه گذشته شدت بیشتری گرفته است و سهم خانه‌های قدیمی و کوچک از کل واحدهای مسکونی معامله شده در تهران رشدی جدی یافته است.
چه تعداد از خانه‌های تهرانی ها با وام خریداری می‌شود؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد که حجم معاملات تسه‌ها از آبان ماه، یعنی همزمان با شروع رشد قیمت دلار و همچنین یک ماه بعد از دو برابر شدن سقف وام مسکن، با رشدی شدید مواجه می‌شود. به طوری که اگر فرض کنیم که سهم تهرانی‌های متقاضی خانه از کل معاملات تسه‌ها حدود ۵۰ درصد باشد، در آبان و آذر ماهانه حدودا ۲۸۰۰ واحد مسکونی معامله شده در تهران با وام مسکن بانک مسکن بوده است.
این یعنی ۳۸ درصد معاملات آبان‌ماه و حدود ۳۰ درصد معاملات املاک تهران در آذر ماه. افت سهم وام مسکن از معاملات تهران، نه به خاطر کاهش تعداد وام بلکه احتمالا به خاطر فعال شدن خریداران سرمایه‌ای در آذر در پی افزایش قیمت دلار و افزایش انتظارات تورمی باشد.
نکته جالب توجه اما تعداد معاملات تسه‌ها در دی ماه و بعد از تخفیف ۵۰ درصدی برای تعداد اوراق مورد نیاز خرید خانه است. طی نیمه اول ماه جاری بیش از سه میلیون برگه تسه در فرابورس معامله شده است. این یعنی اگر نیمی از تسه‌ها در تهران تبدیل به وام ۴۸۰ میلیون تومانی شوند، طی نیمی از ماه به اندازه ۳۲۰۰ وام مسکن اوراق معامله شده است. اگر معاملات تسه‌ها در نیمه دوم دی ماه هم به اندازه نیمه اول داغ باشد، می‌توان انتظار داشت که در ماه جاری ظرفیت دریافت حدود ۶ تا ۷ هزار وام مسکن در تهران ایجاد شده باشد.
صف خرید مسکن یا سکته معاملات؟
حال دو سناریو پیش روی بازار مسکن قرار دارد. در صورتی که برجام احیا نشود و قیمت دلار دوباره در مسیر صعودی قرار بگیرد، انتظار می‌رود تقاضا برای خرید مسکن هم افزایش یابد. در چنین شرایطی احتمالا افرادی هم که در ماه جاری اوراق خریده‌اند در ماه آینده در سمت خرید مسکن فعال شوند و تقاضایی سنگین وارد بازار مسکن شود.
اگر متوسط قیمت املاکی که با وام خریداری می‌شوند را ۱.۵ میلیارد تومان در نظر گرفت، می‌توان گفت که در ماه بعد احتمالا حدود ۱۰ همت نقدینگی فقط از سمت کسانی که با وام خانه می‌خرند، در صف خرید مسکن باشد. چیزی که می‌تواند منجر به رشد قیمت‌ها در تهران شود. به ویژه این که این دست تقاضای مصرفی عمدتا به سمت خانه‌های ارزان و متوسط قیمت می‌رود و این اتفاق می‌تواند تامین مسکن برای ایرانیان را بیش از پیش سخت کند.
در سمت مقابل اما به نظر می‌رسد در صورت احیا برجام و افت قیمت دلار، شاهد رکودی سنگین در بازار مسکن باشیم. پیش‌تر در گزارشی با عنوان «الان وقت خرید دلار است یا مسکن؟» به بررسی قیمت دلاری مسکن در تهران پرداختیم و دیدیم که در بلندمدت متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی در تهران حدود ۱۰۰۰ دلار است. حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که هر گاه قیمت دلاری مسکن به بیش از ۱۰۰۰ دلار می‌رسد شاهد رکود و افت تعداد معاملات در بازار مسکن هستیم. حال با توجه به این که قیمت ریالی مسکن معمولا کاهش نمی‌یابد، انتظار می‌رود در صورت احیا برجام و افت نرخ ارز، قیمت دلاری مسکن در تهران به سطوح بالایی برسد و شاهد رکود در معاملات باشیم.
البته تقاضای مصرفی مسکن معمولا حساسیت کمتری در برابر نوسانات قیمت دلار دارد. به همین دلیل به نظر می‌رسد در صورت احیای برجام بخشی از اوراق خریداری شده در مدت اخیر تبدیل به خانه شود و تعداد معاملات مسکن تا مدتی بالا بماند. به نظر می‌رسد بخشی دیگر هم بعد از چهار ماه که امکان فروش تسه‌ها فراهم می‌شود در بازار عرضه شوند و شاهد افت جدی قیمت اوراق تسهیلات مسکن هم باشیم.