گفتگو با رییس اتحادیه املاک شمیرانات درباره بازار مسکن

سه ماه دیگر که بگذرد، سال 1394 پایان پیدا می‌کند؛ سالی که انتظار می‌رفت بسیاری از بخش‌های اقتصادی از رکود خارج شود، اما برخی اتفاقات اقتصادی همچون کاهش بهای نفت باعث شد که انتظارات تحقق پیدا کند.یکی از بخش‌هایی که این روزها به شدت با رکود دست و پنجه نرم می‌کند، مسکن و ساخت‌وساز است. در حال حاضر بازار مسکن با حداقل معاملات کار می‌کند و آمارها نیز نشان می‌دهد که در سال گذشته و نیمه اول سال‌جاری، ساخت‌وساز به لحاظ تیراژ واحدهای مسکونی در تهران به طور متوسط 50 درصد کاهش پیدا کرده است.

سرمایه گذاری در منطقه 22

یکی از بهترین مناطق رو به رشد و آینده دار سرمایه گذاری مسکن، سرمایه گذاری در منطقه 22 غرب تهران و شهرک چیتگر می باشد.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از خبرآنلاین، در این شرایط، به نظر می‌رسد بخش مسکن در یکی از سخت‌ترین شرایط خود قرار دارد و تداوم این رکود، می‌تواند مانعی برای رونق اقتصاد باشد. در این خصوص رضا قاسمی، رییس اتحادیه املاک شمیرانات با حضور در کافه خبر، به تحلیل اثرگذاری رکود در بازار مسکن پرداخت.

به اعتقاد وی، «سال 95، سال شکوفایی اقتصاد است، اما این شکوفایی به سرعت در بخش مسکن تاثیر نمی‌گذارد، چون سیاست و نظر دولت این است که ابتدا به صنایع کمک کند.»قاسمی تاکید می‌کند: «با این وجود، بعد از راه افتادن بازار، حتما در املاک بازتاب آن را خواهیم دید، چون در تمام کشورها صنعت مسکن، یکی از بزرگ‌ترین و پررنگ‌ترین بازارهاست.» آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح گفت‌وگوی با رضا قاسمی، رییس اتحادیه املاک شمیرانات است.

*** * به نظر شما، رکود تا چه اندازه روی بازار مسکن اثر داشته است؟

به نظر من، آن‌هایی که در حال حاضر باید کار کنند، کار می‌کنند. این گروه‌ها، فعال و مثبت‌نگر هستند.

* این گروه‌های فعال در بازار مسکن چگونه در شرایط رکودی فعالیت می‌کنند؟

به‌هرحال تعریف بازار دست ماست. من الان دفاتر املاکیرا می‌شناسم که خیلی خوب کار می‌کنند؛ ولی در کل بازار خوب است. البته این‌که می‌گویم، عقیده شخصی است. اما افرادی هستند که نشستند و منتظر هستند که از آسمان ببارد، اما دوستانی داریم که خوب کار می‌کنند.

* اما قبول دارید که بازار در رکود رفته است؟

بله.

* رکود بازار مسکن را چطور تحلیل می‌کنید؟

ببینید، کسانی که در سیستم هستند، تمایل دارند اقتصاد را جدای از سیاست بدانند؛ در صورتی که اقتصاد ما کاملا سیاسی است. البته اقتصاد دنیا کاملا سیاسی است. الان هم ما در برهه تحریم‌ها قرار داریم و این تحریم‌ها روی تمام اقتصاد کشور از جمله مسکن سایه انداخته است که باید از آن دوره گذر کنیم. اما فکر می‌کنیم سال 95، سال شکوفایی اقتصاد باشد. اگر این اتفاق بیفتد، این شکوفایی به سرعت در بخش مسکن تاثیر نمی‌گذارد، چون سیاست و نظر دولت این است که ابتدا به صنایع کمک کند. ولی بالاخره بعد از راه افتادن بازار، حتما در املاک ما بازتاب آن را خواهیم دید، چون اگر دقت کنید، در تمام کشورها صنعت مسکن، یکی از بزرگ‌ترین و پررنگ‌ترین بازارهاست. به همین دلیل من فکر می‌کنم سال 95، سال خوبی باشد.

* در این شکوفایی و رونقی که در سال 95 صحبت می‌کنید، آیا افزایش قیمت هم وجود دارد؟

بله، وقتی برای یک کالا تقاضا زیاد شود، آن زمان سازنده‌ها یا کسانی که خدمات را عرضه می‌کنند، نسبت به آپشن‌هایی که در ساختمان دارند، قیمت‌گذاری می‌کنند. شما هیچ کالایی را در بازار نمی‌بینید که وقتی تقاضا افزایش یابد، قیمت آن همان قیمت قبل بماند.

* به نظر شما، چرا همیشه در بازار ایران در کنار بحث رونق، افزایش قیمت مسکن مطرح است؟

ببینید، بعضی از رفتارهای اجتماعی ما نهادینه شده است. در آلمان که شیر گران می‌شود، مردم نمی‌خرند. صحبت ما این است که باید در هر جایی برای هر اموری فرهنگ‌سازی شود. من بزرگ‌ترین رسالت خود در اتحادیه املاک را فرهنگ‌سازی می‌دانم. ما اگر بتوانیم در صنف خودمان افراد خوبی را تربیت کنیم، اقتصاد درست می‌شود.

* در منطقه شما میزان افت معاملات چقدر بوده است؟

نمی‌توانم درصد دقیقی به شما بدهم، ولی از سال 92 به بعد با اخبار سیاسی‌ای که جابه‌جا می‌شد، یک امیدی در میان مردم زنده می‌شد، اما هیچ‌کدام از این امیدها بازار را راه نیانداخت. البته من این حرف را قبول ندارم که الان پول نیست. اتفاقا پول هست. فقط مردم نمی‌دانند که این پول را کجا باید سرمایه‌گذاری و هدایت کنند.

* شما قیمت فعلی مسکن را چقدر واقعی می‌دانید؛ آن هم در شرایطی که قیمت مسکن هنوز هم بالاتر از سطح توان مردم است؟

سطح توان مردم ربطی به قیمت واقعی مسکن ندارد.

* آیا درتهرانباید بهای یک ملک متری 30 میلیون تومان باشد؟

ببینید، ما ملکی داشتیم که مثلا متری 30 میلیون تومان در بازار بود، اما الان همان ملک را به 22 میلیون تومان راضی هستند بفروشند! قیمت واقعی مسکن را با چه شاخصی باید سنجید؟ یک‌دفعه دلار 1100 تومان، 3000 تومان شد. خب آن ملک متری 7 میلیون تومان هم حالا 30 میلیون تومان می‌شود.

اصلا چند درصد ملک‌های ایران لاکچری است؟ فکر می‌کنید بیشتر از 3 درصد باشد؟ حدود 3 تا 5 درصد است. بعضی اشخاص دوست دارند خاص باشند و پول خاص بودن را بدهند.

* اما به بهانه لاکچری، یک‌سری خانه‌های نامرغوب با قیمت بالا به فروش می‌رود.

این‌که شما می‌گویید خانه‌ای متری 30 میلیون تومان، یعنی وارد فضای آپارتمان‌های لاکجری می‌شوید.

* زمین چطور؟

ببینید، وقتی شهرداری، بر خیابان ولی‌عصر را متری 15 میلیون می‌گیرد تا تجاری کند، چه انتظاری دارید که قیمت زمین بالا نرود؟ قیمت زمین را چه کسی تعیین می‌کند؟ قیمت زمین را شخص تعیین می‌کند. ما یک قانونی داریم به نام قانون مالکیت معنوی. در زیرمجموعه این قانون، هر کسی حق دارد برای مال خود هر قیمتی را بگذارد. می‌خواهم بگویم قیمت زمین برای این بالاست که عرضه آن محدود شده است.

در کل سهم زمین در قیمت تمام شده یک آپارتمان 80 درصد است و 20 درصد سهم ساخت است. حالا چطور می‌شود سهم زمین را کم کرد؟ این‌که ما مثل کشورهای دیگر به سمت بلندمرتبه‌سازی برویم. * شما در صحبت‌های خود به کمپین نخریدن شیر در آلمان اشاره کرید. گاها در زمان کمپین نخریدن خودرو صفر ممنوع، کمپین نخریدن مسکن هم مطرح می‌شد. آیا چنین کمپین‌هایی واقعا چاره‌ساز است؟

کمپین خودرو را نباید با مسکن مقایسه کنیم. کمپین خودرو، نخریدن خودرو نبود، بلکه بایکوت کردن دو کارخانه بود، چون مردم احساس می‌کردند آن کارخانه‌ها به وظایف خود به درستی عمل نمی‌کنند. ولی مسکن را حداقل در بخش شمیرانات نمی‌شود به این بازی برد.

* چرا؟

جامعه مصرفی کمپین خودرو، پراید و پژو بود. آیا پورشه هم تحریم شد؟ مقوله اولیه در یک شغل، فرهنگ‌سازی است. متاسفانه در کشور ما این‌طور برنامه‌ریزی می‌شود که دفتر املاک یعنی افراد کلاهبردار؛ این در حالی است که واژه دلالی یک واژه مقدس است، اما همین واژه می‌شود یک سوژه‌ای برای تمسخر. در صورتی که بهترین و باشعورترین افراد در این کار هستند.

* اما قبول کنید که به خاطر شکل فعالیت دلالان است.

من 4 سال هیات حل اختلاف بودم. ما 800 دفتر املاک داریم. وقتی فردی شکایت می‌کرد، ذهن ما بین 20 تا 30 دفتر املاک می‌چرخید و 99 درصد هم درست تشخیص می‌دادیم. این، کمتر از 5 درصد دفاتر املاک را به خود اختصاص می‌داد. آیا ما در میان پزشک‌ها تخلف نداریم؟! مهران مدیری راجع پزشک‌ها نوشت، در مقابلش اعتراضات زیادی شد.

در املاک مدرن، باید مشتری‌مداری در اولویت باشد. البته ما طرح ساماندهی مشاوران املاک را ریخته‌ایم. ما از تمام مشاورانی که در دفاتر املاک کار می‌کنند، سوء پیشینه می‌گیریم و کارت صادر می‌کنیم. به خاطر تبلیغات منفی‌ای که جامعه از این شغل می‌کند، هر آدم منفی‌ای که بخواهد زود به پول برسد، یک جایی را باز می‌کند و اسم آن را دفتر املاک می‌کند و هزار تخلف انجام می‌شود. * یکی از بخش‌های اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، قانون مالیات بر اجاره است. به گفته رییس سازمان امور مالیاتی، خیلی از افرادی که منزل مسکونی یا واحد تجاری خود را اجاره می دادند، اجاره‌نامه‌ها را سوری یا غیرواقعی می‌نوشتند و یا آن را به نظام مالیاتی نمی‌دادند و دست نظام مالیاتی کوتاه بود. اما براساس قانون جدید، باید اسناد اجاره تنظیم شود. به نظر شما تا چه اندازه این موضوع اجرایی خواهد بود؟

ما متاسفانه در ایران به روش آزمون و خطا کار می‌کنیم. طرح شبنم را به خاطر دارید؟ آیا به بار نشست؟ آمدند گفتند که دفاتر 9 تا 11 درصد اجاره‌های املاک را افزایش دهند. مگر می‌شود به مالک بگویید 9 تا 11 درصد اجاره خود را بالا ببرید؟ ما چطور می‌توانیم با چارچوب غلط، یک چارچوب درست را راه بیاندازیم؟!

ببینید، ثبت، مشاور املاک، شهرداری و دارایی از هم جدا نیستند. تا زمانی که دارایی، طرحی را می‌خواهد اجرا کند که فقط منافع خود را در آن می‌بیند، محکوم به شکست است. ما چند قانون داشته‌ایم که اصلا نمی‌شود اجرایی شود. قانونی که تصویب می‌شود و نشود آن را اجرا کند، شان مجلس پایین می‌آید.

* درباره طرح ساماندهی مشاوران املاک توضیح دهید؟

من در طول 4 سالی که هیات حل اختلاف بودم، مشکلات مشاوران املاک را رویت کردم. 90 درصد مشکلات دفاتر املاک، از ناپختگی مشاوران آن است. طرحی اندیشیده شد که مشاوران املاک را سامان و آموزش دهیم. البته آقای خسروی و بعدا آقای عقبایی، دانشگاه را راه انداختند که بسیار کار ارزنده‌ای بود. این کار هزینه‌بر است، اما باعث فرهنگ‌سازی می‌شود. دید مردم باید به این شغل تغییر کند.

ما آمدیم مشاوران را رصد کردیم و آنهایی که سوءاستفاده می‌کردند، مشخص شدند. به همین دلیل سیستم بایگانی در اتحادیه اضافه کردیم و هر مشاوری که بخواهد کار کند، باید اطلاعات خود را اعلام کند.

این ساماندهی جای کار دارد و برای اولین بار در کشور انجام می‌دهد و صرف یک کارت صادر کردن نیست. کارت‌هایی که صادر می‌شود، کارت هوشمند است.