نظریه ی مازاد عرضه مسکن غلط یا درست؟

فارغ از اینکه اقتصاد ایران با سخت‌ترین شرایط دوران پس از انقلاب مواجه است، در بخش مسکن، محور همه چالش‌‌ها در برنامه‌ریزی با دو رویکرد «افراطی» خلاصه شده و اگر در این دوره نتوان «نقطه تعادلی» را برای موازنه در سیاست‌گذاری‌های این بخش طراحی کرد، با بحران مواجه خواهیم شد.عباس آخوندی روز گذشته در همایش «سیاست‌های توسعه مسکن» که قرار بود با حضور مقامات بانک مرکزی و وزارت اقتصاد برگزار شود، به رمزگشایی از یک تحلیل آماری درباره وضعیت کنونی عرضه مسکن که خود آن را قبول ندارد، پرداخت و گفت: برخی‌ها با استناد به آمارهای کلی و جمع‌بندی شده از بازار مسکن، معتقدند این بخش با «مازاد عرضه» مواجه شده و نیازی به محرک برای تولید بیشتر ندارد. در اقتصاد کلان نیز با همین یک جمله، بخش مسکن را بخش واقعی برای پیشرانه‌شدن برای خروج از رکود اقتصادی لحاظ نکرده‌اند و اولویت رکودزدایی را از مسکن گرفتند.

آخوندی با بیان اینکه «ادعای مازاد عرضه در بازار مسکن غلط است و پایه این تحلیل چون که بازار مسکن را همگن توصیف می‌کند باعث چنین اشتباهی در برخی تصمیم‌سازان اقتصاد کلان شده است»، تصریح کرد: واقعیت آن است که در حال حاضر در قسمت سوداگرانه بازار مسکن (از جمله ساختمان‌های لوکس و سرمایه‌ای) مازاد عرضه وجود دارد؛ اما قسمتی از بازار که آپارتمان‌های مخصوص تقاضای واقعی و مصرفی را دربرمی‌گیرد، با کمبود عرضه روبه‌رو هستیم و در یک نمونه، حدود 18 میلیون نفر از جمعیت 55 میلیون نفری ساکنان شهرها، در وضعیت بدمَسکنی قرار دارند که باید برای آنها، تامین مسکن مناسب صورت بگیرد. به گزارش دنیای اقتصاد ، آنچه آخوندی نسبت به آن انتقاد دارد به ماجرای بسته اخیر رکودزدایی از اقتصاد ایران برمی‌گردد که برخلاف بسته اول که سال گذشته توسط تیم اقتصادی دولت طراحی شده بود، بخش مسکن در آن اولویت ندارد و حتی به رغم آنکه دست‌کم 12 سیاست موثر و کارآمد اخیرا توسط وزارت راه‌وشهرسازی برای رونق غیرتورمی بخش مسکن به مقامات پیشنهاد شد، تصویب جداگانه آنها نیز همچنان در تعلیق و کم‌توجهی قرار دارد.

بحث تازه وزیر راه‌وشهرسازی درباره «اشتباه مبنایی در تصور مازاد عرضه مسکن» نیز از روی اطلاعات آماری تفکیک‌شده از ساخت‌وساز که پیش‌تر  به آن پرداخته شده بود، قابل توضیح است؛ طی سال‌های اخیر 75 درصد ساخت‌وسازهای مسکونی در قالب آپارتمان‌های با مساحت بیش از 100 مترمربع احداث شده است که هیچ سنخیتی با تقاضای مصرفی میان‌درآمد که به دنبال واحدهای 50 تا حداکثر 80 مترمربع می‌‌گردد، ندارد. این عدم تطابق سبب شده در حال حاضر حجم قابل توجهی آپارتمان لوکس و بزرگ متراژ، در بازار فروش با نبود تقاضا مواجه شود و باعث بروز مازاد عرضه در این قسمت شود در حالی‌که، کمبود واحدهای کوچک از یکسو سختی خرید را دامن زده و از سوی دیگر امکان تعدیل بیشتر قیمت این واحدهای مصرفی را گرفته است.

وزیر راه‌و‌شهرسازی روز گذشته، همچنین گفت: برای تنظیم بازار مسکن دو رویکرد افراطی وجود دارد که به ترتیب بر «مداخله شدید دولت برای ساخت‌وساز همچون طرح مسکن‌مهر» و «پرهیز از هر نوع دخالت دولت در این بازار» تاکید دارد. تجربه نشان داده با مداخله شدید دولت در ساخت‌وساز، خانوارها و متقاضیان مسکن به مثابه کالا و مسکن به انبار استقرار آنها بدل می‌شود و هزاران خصوصیات اجتماعی، شهری و فرهنگی در این میان، نادیده گرفته می‌شود و فارغ از تبعات اقتصادی این مداخله، مشکل واقعی مسکن حل نمی‌شود. از طرفی، تجربه دنیا نشان داده، رهاکردن بازار مسکن به حال خود نیز راه به جایی نمی‌برد.

آخوندی سپس با اشاره به اینکه بخش مسکن با رکود شدید روبه‌رو است، این «چالش» را مشروط به سیاست‌گذاری درست و به دور از خطای استراتژیک دو رویکرد مذکور، قابل تبدیل شدن به «فرصت» برای کل اقتصاد معرفی کرد و گفت: وزارت راه‌وشهرسازی معتقد است، نقطه تعادل سیاست‌گذاری برای بازار مسکن، از طریق «مداخله دولت به‌صورت بسیار محدود» به شکل «نهادسازی و نه اجرای پروژه‌های موردی» قابل دستیابی است. این نقطه از نظر ما می‌تواند با ایجاد نهادها و صندوق‌های تجهیز مالی خریدار و سازنده، نهادهای تضمین‌کننده این دو طیف و همچنین توسعه‌ای شدن ماموریت‌های بانک مسکن، تحقق پیدا کند.

وزیر راه‌و‌شهرسازی تصریح کرد: ساخت‌و‌ساز به هر قیمتی و هر جایی حتی در بیابان‌ها، جزء آنکه به مازاد عرضه‌های بدون مصرف منجر شود، عایدی دیگری به همراه ندارد از طرفی، این ذهنیت که بازار مسکن با مازاد عرضه مواجه است و نیازی به مداخله دولت ندارد نیز نادرست است. در شرایط رکودی، بخش مسکن موتور محرکه کل اقتصاد می‌تواند باشد اما نیاز به سرمایه‌گذاری دولت به آن شکلی که یک ریال حمایت باعث کارآیی تا 10 ریال شود، است؛ یعنی حمایت اهرمی، نه مستقیم. وزیر راه‌و‌شهرسازی در ادامه اظهارات خود، به شرایط پیچیده بخش مسکن پرداخت و 10 المان این پیچیدگی را تشریح کرد.

توزیع نامتعادل جمعیت در کل کشور اولین المان از چالش‌های بخش مسکن و شهرسازی بود که آخوندی به آن اشاره کرد و گفت: جمعیت نیمه جنوب شرقی کشور یک‌هشتم نیمه شمال غربی است که از نظر امنیتی و سایر فاکتورها، مشکل‌زا است. از طرفی بخش عمده جمعیت شهری در 10 شهر ایران مستقر هستند و سایر شهرها که تعدادشان از 100 فقره بیشتر است و عمدتا شهرهای زیر 100هزار نفر هشتند، خالی از سکنه هستند. همچنین عدالت اجتماعی در شهرهای بزرگ وجود ندارد به‌طوری‌که شمال شهر بسیار گران‌قیمت و توسعه یافته و جنوب آن نازل و بی‌کیفیت است. آخوندی، نبود شبکه حمل و نقل بین شهر اصلی و حومه، طولانی بودن زمان صاحب‌خانه شدن که به‌طور متوسط 12 سال است، تنگنای مالی شدید در بازار مسکن، ضعف قدرت خرید و قدرت پس‌انداز و همچنین رکود جان‌سخت در اقتصاد به رغم مهار تورم را چالش‌های دیگر برشمرد و در عین حال تاکید کرد: راه‌حل ساده‌انگارانه برای حل این چالش‌ها، جواب نمی‌دهد بلکه باید بر نهادسازی و دخالت محدود دولت اجماع شود.

در ادامه همایش دیروز، مدیرعامل بانک مسکن نیز با یادآوری تنگنای عجیب در نظام بانکی، راه‌های متعارف برای تامین مالی بخش مسکن- پرداخت مستقیم وام بانکی- را جوابگو و موثر ندانست و گفت: وزارت راه‌و‌شهرسازی دارایی‌های قابل توجهی همچون زمین در شهرهای جدید و سایر شهرها و همچنین اراضی با کاربری‌های تجاری و خدماتی در حاشیه آزادراه‌ها، بنادر، خطوط ریلی و ... دارد که دارایی‌های غیربازارپذیر اما دارای ارزش اقتصادی محسوب می‌شوند. این دارایی‌ها قابلیت نقدشوندگی فوری ندارند اما چنانچه یک نهاد واسط مالی، به پشتوانه آنها، اوراق بهادار منتشر کند و جریان نقدی را وارد طرح‌ها و پروژه‌های شهرسازی کند، با افزایش ارزش افزوده این اراضی، امکان بازپرداخت منابع ناشی از اوراق فراهم می‌شود.

محمدهاشم بت‌شکن همچنین گفت: در بخش مسکن می‌توان از مدل مدیریت دارایی و تامین مالی پروژه‌محور استفاده کرد. در مدل تامین مالی پروژه، جریان نقدی آتی ناشی از اجرای پروژه، تکیه‌گاه اصلی و پشتوانه انتشار اوراق بهادار برای تامین مالی قرار می‌گیرد. این مدل برای یک پروژه نفتی در ونزوئلا به ارزش بیش از 270 میلیون دلار تجربه شده البته دولت باید منابع اولیه وارد پروژه کند تا اهرم برای انتشار اوراق و مراحل بعدی تامین مالی قرار بگیرد شبیه ونزوئلا که 70 میلیون دلار در آن پروژه مستقیم از طرف دولت تزریق شد. در همایش دیروز، حامد مظاهریان و حسین عبده‌تبریزی نیز از کارشناسان خواستند برای خروج از رکود مسکن راهکار ارائه کنند.

چهار اقدام ضربتی برای خروج از رکود مسکن

کارشناسان اقتصاد مسکن با تشریح عوامل موثر در تداوم رکود مسکن راهکارهای خروج از رکود و مهم‌ترین ویژگی‌های گذشته و حال حاضر بازار مسکن را تشریح کردند. مسوولان دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی و چند نفر از کارشناسان اقتصادی، دیروز در یک نشست تخصصی، به بحث و بررسی درباره علل و عوامل ایجاد رکود در بازار مسکن و راهکارهای خروج از آن پرداختند. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این نشست با بیان اینکه سرعت گردش پول در ایران از سال 90 تاکنون روند نزولی داشته است، افزود: پایین بودن و کاهش سرعت گردش پول یکی از شاخصه‌های اثرگذار بر بروز و تداوم رکود بازار مسکن است. علی چگینی ادامه داد: از سوی دیگر در حالی‌که در شرایط رکودی سیاست ثبات یا کاهش مالیات‌ها باید مورد توجه قرار بگیرد طی دو سال اخیر نرخ رشد مالیات‌ها جزو بالاترین نرخ رشدهای تجربه شده بود که این موضوع هم رکود موجود در بازار مسکن را دامن می‌زند. چگینی با اشاره به موضوع عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن توضیح داد: براساس آمارهای موجود حدود 60 درصد از متقاضیان خرید مسکن متقاضی واحدهای کمتر از 80 مترمربع هستند.

این در حالی است که این واحدها تنها 7 درصد از کل آمار صدور پروانه‌های ساختمانی را به خود اختصاص می‌دهند. وی با بیان اینکه در حوزه اقدامات موثر برای خروج بازار مسکن از حالت رکود باید چهار مولفه مهم را مورد توجه قرار داد، گفت: نظام تسهیلات در قالب افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، حوزه نظام بانکی به برای افزایش سرمایه بانک‌ها، اصلاح نرخ سود بانکی و اعطای نقش‌های توسعه‌ای به بانک مسکن، توجه به بازار سرمایه و راه‌اندازی بازارهای ثانویه، گسترش صندوق‌ها و توسعه شرکت‌های تامین سرمایه و در نهایت اقدامات نهادسازی و توسعه‌ای، چهار محور مهمی است که باید در مقطع زمانی فعلی در کانون توجه و تمرکز قرار بگیرد. در ادامه این نشست، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تهران با بیان اینکه تحولات مربوط به قیمت مسکن و وضعیت ساخت‌وساز در ایران بیش از آنکه تحت تاثیر تحولات طرف عرضه باشد بیشتر ناشی از تغییرات سمت تقاضا است، گفت: متغیرهای پولی مهم‌ترین عاملی است که به خصوص در کشورهای دارای تورم بالا، بر قیمت مسکن و ساخت‌وساز تاثیر می‌گذارد.

تیمور رحمانی با تاکید بر اینکه بدون رشد حقیقی اقتصاد امکان رشد حقیقی بخش مسکن وجود ندارد، افزود: در بلندمدت، رشد حقیقی اقتصاد که حکایت از افزایش ظرفیت و توان تولید اقتصاد و همچنین افزایش قدرت خرید حقیقی خانوارها و بنابراین تقاضای حقیقی مسکن است، رونق و فعالیت حقیقی در بازار مسکن را شکل می‌دهد. وی ضمن اشاره به مهم‌ترین عوامل شکل‌دهنده حباب مسکن قبل از شروع مذاکرات هسته‌ای و دلایل رکود بخش مسکن با شروع این مذاکرات گفت: رونق‌های بخش مسکن که از تزریق درآمدهای نفتی و تزریق حجم پول به اقتصاد سرچشمه می‌گیرد، می‌تواند برای اقتصاد زیانبار و کاهش‌دهنده سطح رفاه اجتماعی باشد. رحمانی تاکید کرد: بهتر است این ابزارها صرفا به‌عنوان ابزارهای سیاست‌گذاری برای مقابله با مشکلات مقطعی اقتصاد کلان مورد استفاده قرار بگیرند.