خلأ های موجود در احکام برخورد با تخلفات ساختمانی

به گفته مدیران شهری اگرچه نگاه خارج از مجموعه شهرداری مبتنی بر تمایل شهرداری تهران برای بروز تخلفات ساختمانی برای درآمدزایی از این محل است اما هم‌اکنون عزمی جدی برای کاهش حجم تخلفات ساختمانی در شهر تهران شکل گرفته است. با این حال احکام وضوابط قانونی موجود در کمیسیون ماده 100 (که نهادی شبه قضایی و اهرم اجرایی شهرداری در امور رسیدگی به تخلفات ساختمانی محسوب می‌شود) مملو از ابهامات، راه‌های فرار و سوء استفاده متخلفان و متاسفانه مشوق‌ها و محرک‌های تخلف است که دست شهرداری تهران و کمیسیون ماده 100 را برای مهار تخلفات ساختمانی می‌بندد. از میان تخلفات ساختمانی متعدد احداث طبقات اضافه، کسری پارکینگ و تغییر کاربری بیشترین حجم تخلفات را شامل می‌شود که مشکلات زیادی را برای شهر تهران به همراه داشته است. در عین حال ضعف ناشی از «جرایم غیربازدارنده، عدم حمایت قضایی از احکام و حق شکایت برای متخلف» در مقررات کمیسیون ماده 100 سبب شده تا راه برخورد با تخلفات ساختمانی مسدود شود.

به گزارش دنیای اقتصاد ، نادر شکری، رئیس اداره کل تدوین قوانین و امور شوراها، غلامرضا نگهبان، رئیس پیشین اداره کل کمیسیون ماده 100 شهرداری تهران و علی صابری، عضو شورای شهر تهران با حضور در نشستی که با همکاری مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران برگزار شده بود، موانع توقف تخلفات ساختمانی در شهر تهران را از دو منظر حقوقی و شهرسازی مورد بررسی قرار دادند. در این نشست شناخته نشدن تخلفات ساختمانی به‌عنوان جرم در قانون، اولین مشکل برخورد با این تخلفات معرفی شد. به گفته مدیران شهری این موضوع سبب می‌شود تا آرای کمیسیون ماده 100، فقط در مورد ملک صادر شود و مباشران از هرگونه مجازات کیفری معاف شوند. دومین خلأ عدم حمایت قضایی و قانونی از مجریان اجرای آرا است. مطابق با اختیارات قانونی تعریف شده مجریان شهری صرفا مجاز به جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی هستند و گاهی شکایت مالکان متخلف ساختمانی علیه مسوولان شهری به جرم دزدی مصالح ساختمانی به صدور احکام کیفری منجر می‌شود. از این رو اخذ رای برای برخورد با تخلف ساختمانی به دلیل فرآیند صدور رای به‌عنوان نوشداروی پس از مرگ سهراب تلقی می‌شود.

چراکه با طولانی شدن فرآیند صدور رای در کمیسیون ماده 100، آرا در بسیاری از موارد پس از اتمام عملیات ساختمانی و سکونت افراد در املاک دارای تخلف صادر می‌شود که در این مرحله اجرای رای کمیسیون ماده 100 نیازمند حکم کلید یا ورود به خانه است. کارشناسان امور اجرایی آرای ماده 100 معتقدند در این مرحله مراجع قضایی به دلیل تبعات اجتماعی با ملاحظه‌های فراوان از جمله «یکبار ورود در معیت ماموران انتظامی» اقدام می‌کنند. ضمن آنکه در مواردی پس از انجام پلمب در تخلفات ساختمانی مالک اقدام به فک پلمب و فعالیت مجدد می‌کند. در این زمینه نیز نبود قدرت بازدارندگی آرای محاکم قضایی درخصوص اقدامات مالکان متخلف فک پلمب که با صدور مجازات‌های سبک و نامناسب همراه است متخلفان را به ارتکاب تخلف جدید تشویق می‌کند. ابهامات در متن آرای صادره توسط کمیسیون‌های ماده 100 نیز سومین خلأ شناسایی شده در برخورد با تخلفات ساختمانی عنوان شد.

در این مورد اگرچه آرای ماده 100 تلفیقی از قوانین شهرسازی و قوانین قضایی هستند که در صدور رای، تلفیق این دو می‌تواند گره‌گشا باشد اما در بسیاری از موارد متن رای صادر شده برای تخلف صورت گرفته روشن و تکلیف آور نیست و ذکر عباراتی مانند: تعطیل، اعاده به حالت اولیه و تخریب این ابهام را دوچندان می‌کند. بنابراین در این موارد باید آموزش‌های لازم درخصوص افراد دخیل در فرآیند صدور رای صورت گیرد. از سوی دیگر شکل نگرفتن زمینه قانونی درخصوص توصیه مقام معظم رهبری نیز خلأ دیگری در کاهش حجم تخلفات ساختمانی از سوی شهروندان بود. غلامرضا نگهبان در تشریح این مانع گفت: حسب فتوای مقام معظم رهبری، ملاک محاسبه جریمه زمان وقوع تخلف است با توجه به اینکه در اثر مرور زمان ارزش واحد پولی کشور تغییر می‌کند بنابراین متخلفان سعی می‌کنند که پرداخت جریمه را به مرور زمان موکول کنند تا ارزش جریمه پرداختی در مقایسه با تخلف صورت گرفته به نفع متخلف باشد. او ادامه داد: این در حالی است که در طول این زمان فرد متخلف از ملک موردنظر سود برده و هیچ گونه عوارضی بابت این سود پرداخت نمی‌کند بنابراین به نظر می‌رسد در این خصوص با شکل‌گیری زمینه مناسب قانونی مانع سوءاستفاده متخلف شد.

 سقف جریمه تخلفات ساختمانی در نظرگرفته شده در شهر تهران 4 برابر ارزش معاملاتی ملک است؛ در حال حاضر ارزش معاملاتی یک صدم ارزش واقعی ملک است که به‌طور متوسط مترمربعی 40 هزار تومان است که به این ترتیب هزینه هر متر تخلف ساختمانی حداکثر 160 هزار تومان خواهد بود. به گفته رئیس پیشین اداره کل کمیسیون ماده 100 عدم حمایت قضایی و حقوقی از پرسنل شهرداری نیز پنجمین مانع اجرای آرای کمیسیون ماده 100 است. چون در صورتی که مالکان به دلیل اجرای رای تخریب یا تعطیلی از پرسنل شهرداری شکایت کنند دادسراها از ابتدا با پرسنل شهرداری به‌عنوان مجرم برخورد کرده و رای کمیسیون ماده 100 به‌عنوان یک دلیل قانونی قابل استناد شناخته نمی‌شود.

تکمیل نشدن فرم خلاف به‌صورت کامل و کارشناسی نیز راه فرار ششم از جرائم تخلفات ساختمانی شناخته شده است. براساس مطالعات انجام شده، در اکثر موارد، کارشناسان ذی‌ربط بدون توجه کامل به وضعیت داخلی ملک و بدون بازدید اقدام به صدور فرم خلاف برای کل ساختمان می‌کنند که این امر ضمن تضییع وقت و هزینه موجب بروز مشکلات عدیده برای مجموعه شهرداری و شهروندان می‌شود. این روند منجر به بروز مانع هفتم خواهد شد. در مواردی مشاهده می‌شود که ملک دارای تخلفات متعدد است، ولی فرم خلاف فقط برای بزرگ‌ترین تخلف صادر می‌شود و تخلفات دیگر در سایه آن مورد توجه قرار نمی‌گیرد و نهایتا سکوت می‌کند. البته یکی دیگر از مشکلات نیز تکمیل نشدن فرم خلاف از سوی شهرداری است که باعث صدور فرم‌های نظریه شده است. یکی از خلأهای مهم دیگر در برخورد با تخلفات ساختمانی از سوی شهرداری سوءاستفاده مالکان از قانون شهرداری درخصوص دعاوی مالکان مشخص شده است.

در مواردی که مالکان مجتمع‌های ساختمانی با اختلاف داخلی مواجه می‌شوند با مراجعه به شهرداری و اعلام تخلفات ساختمانی پروژه، شهرداری را به یک دعوای شخصی وارد می‌کنند؛ در حالی که این دعاوی حقوقی و کیفری است. همچنین صدور آرای کلی برای ساختمان‌هایی با مالکان متعدد که برخی از واحدهای ساختمانی فاقد تخلف هستند باعث به وجود آمدن درگیری در زمان اجرای رای می‌شود. نبود تعریف مناسب جغرافیایی تخلفات ساختمانی در صدور آرا و میزان جریمه نیز مانع یازدهم برای افزایش برخورد با تخلفات ساختمانی است. با تعریف جغرافیای تخلفات ساختمانی در بستر مناسب قابل احصا توسط کارشناسان ذی‌ربط امکان انتخاب مناسب عدد جریمه و در سطحی بالاتر، امکان برخورد پیش‌گیرانه با انواع تخلفات فراهم می‌شود. طی نشدن فرآیند درست شکلی قانونی صدور آرا، آگاه نبودن ماموران اجرای آرا نسبت به حقوق قانونی خود، عدم تحقق اهداف مدنظر در ایجاد سیستم ماده 100 و طولانی بودن روند ماده 77 درخصوص آرای جریمه، چهار اشکال دیگری است که به نوعی راه تشویق مالکان به تخلف ساختمانی را باز نگه می‌دارد.

در این نشست علی صابری، عضو شورای شهر تهران در پاسخ به سوال «دنیای اقتصاد» درخصوص چرایی نبود عزم جدی در مجموعه شهرداری برای متوقف کردن فروش تخلفات ساختمانی گفت: علاوه بر وجود موانع قانونی در این بحث، ورود به این موضوع به تنهایی بر عهده شهرداری نیست، بلکه شورای شهر و شورای عالی استان‌ها نیز باید به این موضوع وارد شوند؛ ضمن آنکه تمایل به ارتکاب تخلف نیز در میان شهروندان نهادینه شده است و این موضوع به آموزش نیز نیاز دارد. نادر شکری رئیس اداره کل تدوین قوانین و امور شوراها نیز با تاکید بر اینکه استفاده از کلمه جرم فروشی اشتباه است، اظهار کرد: این تفکر که شهرداری تهران به کسب درآمد از محل جرایم ساختمانی تمایل دارد بنابراین برای جلوگیری از تخلفات تلاشی نمی‌کند درست نیست؛ چراکه در کمیسیون ماده 100 که مرجع صدور آرای تخریب است به جز قاضی، فقط شورا و وزارت کشور نماینده دارند و شهرداری در صدور احکام، حق رای ندارد. او در پایان از آماده شدن پیش‌نویس قانون رسیدگی به تخلفات ساختمانی در اداره کل تدوین قوانین و امور شوراها خبر داد.