8 به علاوه یک دلیل مهم برای سقوط قیمت اوراق مسکن(قسمت دوم)

علت ثانویه این موضوع را می توانیم دراثر تسهیلات رقیب وام بدون سپرده مسکن بر محقق نشدن انتظاری که رشد محسوس تقاضا برای خرید اوراق در سال 1397 را پیش بینی شده بود دانست. در حال حاضر اعطای وام ارزان قیمت به خانه اولی ها که مهم ترین و اصلی ترین متقاضی برای خرید مسکن در شرایط کنونی هستند، از محل صندوق پس انداز مسکن یکم باعث شده است که سطح مورد نیاز برای تقاضای خرید اوراق به آن چیزی که بیشتر از این انتظار داشتیم نرسد. در سال قبل تقریبا 20 درصد از کسانی که برای خرید مسکن وام می گیرند از وام خانه اولی ها استفاده کردند که این اندازه در سال 1395 کمتر از 10 درصد بوده است. همچنان که شاهد هستیم که مشمولان دریافت وام یکم در سال 1397 در حال زیاد شدن است، پیش بینی می کنیم که میزان استفاده از این وام در سالی که در آن قرار داریم باز هم زیادتر می شود و این مسئله از با اهمیت ترین دلیل های عقبگرد قیمت اوراق به واسطه ی این که انتظار قبلی برای وارد شدن حجم زیاد تقاضا به بازار معامله ها امتیاز ئام برای خریدن مسکن است.

درست است که قبل از این هم بالا بودن رقم اقساط این تسهیلات، بالا بودن نرخ بهره درقیاس با وام یکم و همین طور پرداختن هزینه ی اولیه برای خریدن اوراق، از با اهمیت ترین علت های عدم جذابیت این تسهیلات در قیاس با وام یکم بوده است. همچنین قسمتی از تقاضایی که پیش بینی کرده بودند برای وارد شدن به بازار معامله های امتیاز مسکن درحال حاضر منتظر درست شدن و اصلاح شرایط و ضوابط دریافت تسهیلات (زیاد شدن سقف وام، زیاد شدن مدت بازپرداخت، کم شدن و ...) به صورت موقت از وارد شدن به این بازار خودداری کرده و خریدن خود کاهش نرخ بهره مبلغ قسط را با این آرزو و امید به عقب انداخته است. این دلیل هم یکی از علت های محقق نشدن انتظارات گذشته در مورد وارد شدن حجم بسیار زیاد تقاضا برای خریدن اوراق ئام مسکن است.

چهارمین علت به (کمرنگ شدن قدرت وام خرید مسکن) متناسب با زیاد شدن قیمت مسکن در ماه های گذشته بر می گردد. رشد قابل احساس قیمت مسکن در آخرین ماه های سال قبل علت کم شدن جذابیت وام بدون سپرده خریدن مسکن شده است. تحقیقات انجام شده بیانگر این است که تقاضای سرمایه ای بری خریدن مسکن به صورتی که سال قبل همزمان با وارد شدن بازار مسکن به مرحله ی رونق در بازار معامله های ملک دیده می شد. که در دوره ی زمانی فعلی دز بازار نیست وهمین مسئله علت زیاد نشدن محسوس قیمت اوراق در روزهای شروع سال جدید است. ششمین علت ارزانی قیمت اوراق در 19 روز آغازین فروردین ماه امسال، در قیاس با همین مدت در سال گذشته به (کاهش شیب رشد تقاضا برای خرید مسکن، در سال جدید نسبت به سال گذشته) بر می گردد. سال قبل بازار معامله های مسکن دو مرتبه با تغییر فاز روبرو شد. به این شکل که در شروع سال 1396 با بیرون آمدن از فاز رکود وارد مرحله ی پیش رونق شد و در نیمه ی دوم سال بازار به اوضاع رونق کامل رسید. در حالی که در حال حاضر بازار مسکن در وضعیت رونق قرار دارد و شیب رشد تقاضا در بازار معامله های خرید مسکن به میزان ماه های آغازین رونق کمتر شده است. واضح است که در یک چنین اوضاع و شرایطی تقاضا برای خریدن اوراق با رشد هیجانی همراه نیست.

علت هفتم به اوضاع متغیرهای بیرونی تاثیرگزار بر بازار معاله های مسکن ارتباط پیدا می کند. در شرایطی که در حال حاضر وجود دارد متغیرهای برونی اثر گزار بر بازار مسکن ( مثل موضع گیری آمریکا در مقابل برجام، نوسانات نرخ ارز، طلا و ...) در شرایطی است که تجزیه و تحلیل بازار به راحتی امکان ندارد. در نهایت کارشناسان عقیده دارند در حال حاضر شرایطی که در بازار وجود دارد می تواند ناپایدار باشد و به صورت کوتاه و مقطعی باشد. کارشناسانی که در این مورد صاحب نظر هستند در بازار امتیازات وام مسکن عقیده دارند که الزام است تا معلوم شدن یک تصویر واضح و شفاف از همه ی متغیرها و عوامل تاثیر گزار روی بازار معامله های امتیاز وام مسکن به نسبت ارئه دادن هر تجزیه ای در مورد آینده ی این بازار محتاط بود.

اما آنچه روشن است این است که با وجود زیاد شدن عرضه ی اوراق به بازار و نبودن فضای هیجانی برای خریدن امتیاز وام مسکن در بازه زمانی در حال حاضر، پیش بینی در مورد زیاد شدن محسوس قیمت اوراق در ماه های آینده نخواهد بود. علت دیگر این که در سیاست های اعتباری بانک عامل بخش مسکن به عنوان بانک عرضه کننده ی اوراق تسهیلات وام خرید مسکن در سال 1397 برابر با 8 هزار و 300 میلیارد تومان منابع اعتباری برای پرداختن وام از محل اوراق حق تقدم به صورت وام خرید و ساخت مسکن مشخص شده است که حجم خوبی از منابع در مقطع زمانی در حال حاضر به حساب می آید. گفته می شود تسهیلات ساخت و خرید 220 هزار واحد مسکونی از این جا اعتبارش تامین می شود. سال گذشته منابع ناشی از سپرده گذاری در حساب ممتاز (حسابی که با تکیه بر آن اوراق تسهیلات مسکن انتشار پیدا می کند) 40 درصد به نسبت سال 1395 زیادتر شده است. این افزایش برای سالی که در آن قرار داریم هم پیش بینی می شود.

این موضوع در حالی است که در روزهای گذشته پرداخت نرخ سود 20 درصدی به سپرده های بانکی از طرف بعضی از بانک ها باعث بازگشت بخش قابل توجهی از سرمایه ها به بازار پول شده است. بررسی های گسترده ی (دنیای اقتصاد) بیانگر این است که بانکها با کف سپرده 10 میلیون تومانی سود 20 درصدی برای سرمایه گزاری یکساله را مد نظر قرار داده اند. که همین موضوع از افزایش بسیار زیاد پول منجر به جذب کردن بعضی از تقاضای مسکن به بازار تقاضای مسکن و به وجود آمدن فضای هیجانی در بازار معامله های امتیاز وام مانع به وجود آورده است. به اضافه ی هشت علت گفته شده (زیاد شدن حجم عرضه اوراق در مقطع زمانی فعلی) یکی از با اهمیت ترین علت های مطرح شده در این مورد است. شواهد حاکی از آن است که حجم عرضه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن نسبت به ماه های گذشته زیادتر شده است و همین زیاد شدن عرضه باعث تعدیل قیمت و کم شدن آن شده است.

در حال حاضر در شهر تهران هزینه ی خریدن اوراق تسهیلات مسکن برای وام انفرادی بدون سپرده در سقف 90 میلیون تومان (وام 60 میلیونی به علاوه وام 20 میلیونی جعاله و وام 10 میلیون تومانی بدون سپرده) هم کمتر از 10 میلیون تومان است. به همین شکل هزینه ی خرید اوراق برای دریافت تسهیلات بدون سپرده زوجین تا سقف 140 میلیون تومان (تسهیلات 100 میلیونی خرید مسکن به اضافه وام 20 میلیونی جعاله و وام 20 میلیونی بدون سپرده) هم کمتر از 15 میلیون تومان پیش بینی می شود. کم شدن قیمت اوراق در بازه زمانی در حال حاضر یک امتیاز برای خریداران قطعی بازا مسکن برای بهره بردنن از اوضاع موجود به خاطر گرفتن تسهیلات بدون سپرده با هزینه ی کمتر است.