8 به علاوه یک علت عمده برای سقوط قیمت اوراق مسکن (قسمت اول)

تحقیقات علاوه بر تکذیب این بررسی غلط دلایل ایجاد افت بهای اوراق مسکن را تحلیل کرده است. این بررسی ها میزان تقاضا برای خرید اوراق برای گرفتن وام بدون سپرده خرید مسکن را نمایان می سازد که نه تنها در 19 روز نخست فروردین ماه در مقایسه به مدت زمان مشابه سال گذشته پایین نیامده بلکه تقریبا 9درصد هم بالا رفته است. با این وجود 8 به علاوه یک علت اساسی برای افت قیمت اوراق هست که موجب شده قیمت فروش امتیاز وام خرید مسکن در چند ماه گذشته به طور بی سابقه ای به عقب بازگردد.

طبق گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که متوسط نرخ هر کدام از اوراق 5000 ریال وام مسکن پس از ماه ها عدم تغییر در کانال 70 هزار تومان، اسفند ماه سال قبل با یک پله سقوط، به صورت متوسط به 67هزار و 800 تومان رسید، روز گذشته به طور میانگین با قیمت 60 هزار تومان معامله شد. بهای هرکدام از اوراق حتی در بعضی از روزهای نخستین سال نو یک پله ی دیگر هم به عقب برگشت و میانگین قیمت هر اوراق، در نخستین روزهای کاری فروردین به 57 هزار تومان رسید. متوسط نرخ هر کدام از اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن از آبان ماه سال 95 تا بهمن ماه سال 96، در کانال 70 هزار تومان بود و در تمام این ماه ها میانگین قیمت هر اوراق از 72 تا 73 هزار تومان بود و تا 85 هزار تومان نیز در نوسان قرارداشت؛ در سال 96، بیشترین متوسط نرخ هر کدام از اوراق بین 73 تا 75 هزار تومان بود؛  گرچه این قیمت در اسفند ماه سال قبل با برگشت به کانال 60 هزار تومان به صورت میانگین به عدد 68 هزار و 800 تومان رسید.

در نخستین روزهای سال نو، درشرایطی که معاملات در بازار مسکن متأثر از تعطیلات نوروزی هنوز به شکل طبیعی خود برنگشته است، متوسط نرخ هر کدام از اوراق تسهیلات مسکن به 57 هزار تومان هم رسید و دیروز به صورت میانگین با قیمت 60 هزار تومان خرید و فروش شد؛ این در شرایطی ست که با پایه قرار دادن متوسط قیمت 57 هزار تومان، نرخ هر کدام از اوراق وام مسکن در 19 روز ابتدایی فروردین ماه در قیاس با مدت زمان مشابه سال گذشته-19 روز نخست فروردین ماه 96- حدود20 درصد افت داشته است؛ گرچه با در نظر گرفتن متوسط قیمت 60 هزار تومتن که دیروز هر کدام از اوراق تسهیلات مسکن با این قیمت خرید و فوش شد، متوسط نرخ اوراق در بازار معاملات امتیاز وام مسکن در 19 روز ابتدایی فروردین در قیاس با اسفند ماه سال قبل 12 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 15 درصد کاهش یافته است.

افت نرخ در بازار خرید و فروش امتیاز وام خرید مسکن در شرایطی در روزهای گذشته باعث ایجاد یک بررسی غلط درباره ی دلایل کاهش نرخ اوراق گردیده است که «دنیای اقتصاد» با یک تحقیق و بررسی، نه تنها بعدهای مختلف این تحلیل غلط را مورد شناسایی قرار داده است بلکه 8 به اضافه ی یک علت افت نرخ اوراق در سال نو را هم بررسی و شناسایی کرده است. این در شرایطی ست که اهمیت دادن به این سوءبرداشت باعث ایجاد یک بررسی نادرست راجع به رکود بازار خرید و فروش مسکن در سال نو خواهد شد که اساساً نادرست است. زیرا که گرچه بالارفتن قابل توجه نرخ مسکن در آخر سال قبل بستر کمبود تقاضا را مهیا ساخته است، اما مستندات موجود در بازار خرید و فروش امتیاز وام خرید آپارتمان، از کاهش میزان تقاضای خرید مسکن خبر نمی دهد.

تحلیل و بررسی«دنیای اقتصاد» بیانگر این است که میزان خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در 19 روز نخست سال قبل 249 هزار و 920 عدد بوده استکه با 9درصد رشد در 19 روز ابتدایی فروردین امسال به 271 هزار و 308 عدد رسیده است. افزایش 9 درصدی میزان خرید و فروش اوراق در بازار معاملات امتیاز وام مسکن مشخص می کند که تقاضا برای خرید اوراق به همین اندازه در  نخستین روزهای امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد داشته است. این در شرایطی ست که متوسط نرخ اوراق در قیاس با مدت مشابه سال قبل افت داشته است.

بنابراین این بررسی که علت افت قیمت اوراق را در کم شدن تقاضا برای خرید امتیاز وام مسکن عنوان می کنداز پایه نادرست است.زیرا که میزان معاملات در بازار خرید وفروش امتیاز وام مسکن نه تنها امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کم نشده بلکه تعداد خرید و فروش انجام شده با رشد روبرو شده است. به این ترتیب افت نرخ اوراق را نمی شود به علت کم شدن میزان تقاضا و معاملات خرید اوراق دانست. تحقیقات بیانگر این است که 8 به اضافه یک علت اصلی در خصوص کاهش قیمت اوراق در نخستین روزهای سال نو در امتداد بازگشت نرخ اوراق در آخرین روزهای سال قبل مورد بررسی است؛ «محقق نشدن بعضی برآوردها» که آینده ی رشد نرخ اوراق در سال نو به علت حرکت بازار مسکن در فضای تقویت و رونق محسوس تقاضا برای خرید در سال نو را بیان می کرد، به عنوان نخستین علت افت نرخ اوراق در روز های گذشته مورد توجه است.این به این معناست که هرچند تقاضا برای خرید اوراق در 19 روز ابتدای فروردین ماه بالا رفته است، ولی اکنون بازار خرید و فروش امتیاز وام خرید مسکن با رد آنچه که سال قبل انتظار می رفت، فضای پرچالشی ندارد. بنابراین توقعی که سال قبل بر اساس رشد محسوس تقاضا در سال 97برای خرید اوراق از طرف بعضی متخصصان موجود بود، در عمل طی روزهای نخستین فروردین ماه دیده نشدو همین مسئله باعث شد نرخ اوراق نه تنها بالا نرود بلکه با افت و کاهش به کانال های پایین تر در واقع با قیمت کمتر از ماهای قبل در بازار خرید و فروش شود. تحلیل ها نشان می دهد به علت آن که افزایش تقاضا برای خرید اوراق در حجم انتظاری که برآورد شده بود، وجود نداشت، در عمل نرخ اوراق مسکن به این مسئله عکس العمل کاهشی داشته است؛ به خصوص که سال قبل بعضی به امید عرضه اوراق در سال 97 با نرخ بیشتر اوراق خریداری نموده و اکنون این اوراق را به بازار داده اند.