10 سیاست برای تنظیم بازار مسکن

تحقیق و بررسی یک پژوهش از علت های رشد بالای قیمت مسکن در طول ماه های گذشته از کشف چهارمین دلیل تاثیر گذار در به وجود آمدن التهاب قیمتی در معامله های آپارتمان های مسکونی حاکی است و همچنین یک بسته سیاست گذاری را برای مدیریت التهابات در بازار مسکن ارائه می دهد. با وجودی که سیاست گذار قسمت مسکن در پی تغییرات این چند وقت گذشته در بازار معاملات املاک مسکونی و جهش قیمت آپارتمان ها، تصمیم جدی برای شناسایی و اجرای راهکارهای تاثیر گذار به جهت مدیریت التهابات به وجود آمده در بازار ملک است، این بسته پیشنهادی، برای به حقیقت پیوستن دو هدف، 10 سیاست غیر دستوری مرتبط به «افزایش عرضه» و «مهار تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن» را ارائه می نماید. این 10 سیاست با سه اهرم از جمله مدیریت و هدفمند سازی«تسهیلات و مشوق ها»، «مالیات ها» و «نحوه عرضه زمین» دسته بندی شده است. در این تحقیق با کالبد شکافی انواع و اقسام تقاضا در بازار مسکن و نقش آن ها در به وجود آمدن التهابات قیمتی، مشخصات و نقش دو گروه تقاضای سرمایه ای شامل «تقاضای سفته بازانه» و «تقاضای پیشگیرانه» مطرح شده است. با وجودی که کارشناسان و صاحب نظران قسمت مسکن در پی به وجود آ»دن نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن منطقه های مختلف شهر تهران، تغییرات و نوسانات گذشته بازارهای اقتصادی را از با اهمیت ترین عوامل بیرونی تاثیرگذار بر قیمت مسکن در ماه های گذشته می دانند، نتیجه این تحقیق انجام شده از طرف یک کارشناس حوزه مالی مسکن، بیانگر این است که بازار معامله های آپارتمان های مسکونی در طول ماه های گذشته علاوه بر متغیرهای بیرونی، تحت تاثیر چهار عامل مهم، رشد شدید قیمت را نیز تجربه نموده است.

املاک تهران

محمد سعید حیدری، صاحب نظر مالی قسمت مسکن که نتیجه مطالعه و تحقیقات خود را از علت های جهش قیمت مسکن و همین طور راه حل های اثر گذار برای مهار التهاب قیمتی در بازار ملک را در اختیار روزنامه دنیای اقتصاد قرار داده، رشد «تقاضای مصرفی»،«عرضه ناکافی واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا در بازار ملک« و همین طور «ورود و تشدید تقاضای سفته بازی و سوداگری» در بازار مسکن را سه علت مهم و تاثیرگذار در به وجود آمدن التهاب قیمتی در بازار مسکن می داند. همچنین محمد سعید حیدری از کشف عامل چهارم تاثیر گذار بر تغییرات شدید قیمت در بازار معامله های ملک در ماه های گذشته اطلاع می دهد که درست است که این علت به شکلی تقاضای «سرمایه ای» برای خرید مسکن به حساب می آید، اما علت به وجود آمدن آن با علت و منشاء شکل گیری تقاضای سفته بازانه تفاوت دارد. او در تشریح عامل چهارم تاثیرگذار بر نوسانات شدید قیمت مسکن، زیاد شدن «تقاضای پیشگیرانه» برای خرید مسکن را از علت های اثرگذار در رشد تصاعدی قیمت آپارتمان ها می داند.

به این معنا که در شرایط رشد قیمت مسکن، اضطراب حاصل از خطرات و ریسک های مرتبط به سلب شدن امکان تامین سرپناه و یا توان بهبود سرپناه خود و یا تامین سرپناه برای فرزندان در آینده، باعث می شود بعضی از افراد برنامه خرید مسکن خودشان را عوض کرده و در نهایت به همراه جریان تقاضای مصرفی و تقاضای سفته بازانه که در چنین شرایطی به وجود می آید و شدید می شود، این شکل از تقاضا هم از طرف این گونه افراد وارد بازار شده و منجر به رشد پیش از قیمت ها می شود.«تقاضای پیشگیرانه» به معنی پیشگیری از کم شدن قدرت خرید در آینده است و در اصل در یک بخش هایی به اضافه آن چه بیان شد، برای جلوگیری از کم شدن ارزش دارایی های دیگر از راه منتقل کردن آن ها به بازار مسکن هم شدید می شود. از این جهت، تقاضای پیشگیرانه، یک شکلی از تقاضای سرمایه ای است که رفتار آن با تقاضای سفته بازانه تفاوت دارد. به این دلیل که تقاضای سفته بازانه از طرف کسانی انجام می پذیرد که در پی سودجویی از تورم انتظاری در بازار مسکن در کوتاه مدت و به دنبال انجام معامله های پشت سر هم در بازار ملک هستند تا از این راه به سود قابل توجهی دست پیدا کنند و این خودش یک نوع تقاضای کوتاه مدت است و این با وجودی است که در تقاضای پیشگیرانه، شخص خریدار در پی کسب سود و منفعت مکرر از بازار ملک نیست، بلکه به علت نگرانی از کم شدن ارزش سرمایه یا ناتوانی در تامین سرپناه در آینده، به بازار معامله های مسکن وارد می شود و خرید خود را زودتر انجام می دهد. پس تقاضای پیشگیرانه در اصل یک شکل از تقاضای سرمایه ای با دیدگاه «بلند مدت» به حساب می آید.

در این تحقیق دو علت عمده برای تشدید تقاضای پیشگیرانه در بازار مسکن اعلام شده است؛ ورود تقاضای پیشگیرانه به بازار معامله ها آپارتمان ها و زیاد شدن قابل توجه آن از یک طرف به بهد «امنیتی» مسکن به معنی به وجود آمدن امنیت روانی در اشخاص و مطمئن نمودن آن ها از داشتن سرپناه است و از بعد دیگر ه یک سطح پایین تر از بعد اول قرار دارد،  با هدف «حفظ قدرت خرید» اشخاص در زمینه ملک است، به این تفسیر که اشخاصی که در زمان به وجود آمدن حباب و رشد قیمت مسکن صاحب ملک هستند و موضوع سرپناه برای آن ها مطرح نیست، با این وجود با پیش بینی نیازهای آینده خود برای خرید مسکن بزرگ تر، خرید مسکن برای فرزندان و ... اقدام به ورود زودهنگام به بازار مسکن می نمایند. تقاضای پیشگیرانه از این دیدگاه، علاوه بر آن که شکلی از تقاضای سرمایه ای به حساب می آید از طرف دیگر می تواند به معنی وارد شدن زودهنگام تقاضای مصرفی به بازار هم تعبیر شود.

در این تحقیق همین طور به دو راه حل کلی به شکل دو سناریوی اساسی برای کنترل بازار مسکن در شرایط جهش قیمت و هجوم تقاضا اشاره شده است. این صاحب نظر قسمت مالی مسکن عقیده دارد که در شرایطی مثل وضعیت کنونی بازار مسکن برای زیاد شدن عرضه مسکن و مدیریت جریان وارد شدن تقاضای سرمایه ای (شامل تقاضای سفته بازی و تقاضای پیشگیرانه) به بازار مسکن، سیاست ها و راهکارهای غیر دستوری وجود دارد. در شکل سنارویوی اول، دولت می تواند با کمک شبکه بانکی به تعدیل دوره های رشد تورمی قیمت مسکن کمک شایانی نماید که به حقیقت پیوستن این سناریو مستلزم پیش بینی صحیح و البته به موقع تورم به جهت تاثیرگذاری سیاست های ضد تورمی است. اما سناریو دیگر، پیشبرد راهکارها و سیاست هایی است که به شکل عمومی و در بلند مدت و به شکل غیر دستوری مانع رشد ناهنجار قیمت مسکن می گردد.

املاک تهران

10 سیاست مدیریت بازار مسکن

بر طبق این تحقیق، 10 سیاست غیر دستوری برای کنترل التهابات در بازار مسکن می شود اجرا نمود. سیاست اول «اعمال اولویت پرداخت تسهیلات» به واحدهای مسکونی که قیمت پیشنهادی فروشنده نسبت به آخرید معامله انجام شده بر روی  آن ملک (با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم نهادها و استهلاک) رشد بیشتر از اندازه نداشته باشد است. به این معنی که با توجه به تورم عمومی و دیگر عوامل اثر گذار در تعیین قیمت مسکن، اولویت پرداخت تسهیلات خرید، با واحدهایی مشخص می شود که قیمت گذاری آن ها به صورت متعارف انجام شده است. «ارائه تسهیلات ویژه به واحدهای مسکونی نوساز» که به شکل شفاف تمام هزینه های مرتبط به ساخت و ساز  را ثبت کرده و انتشار داده اند دومین سیاست پیشنهادی در این مورد است. به این معنی که سازندگانی که تمام هزینه های ساخت و ساز خود را به شکل شفاف ثبت کرده و انتشار می دهند بتوانند از تسهیلات ویژه بهرمند شوند. این شفاف سازی در برابر تعیین قیمت پیشنهادی نامتعارف بازدارندگی به وجود می آورد.

در کنار «معافیت مالیاتی» روی خرید و فروش و کم کردن هزینه های معاملاتی، به جهت ممانعت از زیاد شدن قیمت عمومی ملک «اخذ مالیات های تصاعدی» (کاهش انگیزه سوداگری و سفته بازی) از معامله هایی که سود قابل توجهی را نصیب فروشنده در معامله های مکرر می کنند و کانالیزه کردن این درآمد مالیاتی به سوی تامین مالی ساخت یا توسعه ظرفیت تولید و عرضه مصالح به عنوان سومین سیاست پیشنهاد می شود. به این شکل در دوره های به وجود آمدن تورم، منابع مالی قابل توجهی از راه دریافت مالیات به وجود می آید که در صورت برنامه ریزی درست می تواند باعث سرعت بخشیدن به فرآیند عرضه مسکن شود. «کم شدن نرخ سود تسهیلات ساخت»، «تعیین اولیوت پرداخت تسهیلات خرید برای خانه اولی ها» و همچنین «ارائه امتیاز به افرادی که استفاده  از تسهیلات در اختیار خود را به تعویق می اندازند» در کنار «کمک به افزایش عرضه املاک در حال ساخت با ارائه تسهیلات ویژه پیش خرید مسکن» از سیاست های دیگر پیشنهادی به جهت مدیریت حجم وارد شدن تقاضا به بازار مسکن و همین طور کنترل التهابات قیمتی است. سیاست امتیاز دهی به کسانی که زمان استفاده از تسهیلات خرید مسکن در اختیار را به عقب می اندازند موجب خواهد شد سرعت معامله های ملک کمتر شود و در نهایت قسمتی از محرک قیمتی در بازار کم اثر شود، این سیاست می تواند به شکل زیاد شدن یقف تسهیلات برای این اشخاص باشد.

در ادامه این پژوهش این مهم تاکید شده است که درست است که زمین، کالایی است که کمیت آن مشخص و ثابت است، اما عرضه زمین شهر هم مانند زمین های کشاورزی و ... با گذشت زمان و با انجام سیاست ها متفاوت می تواند زیاد یا کم شود. دولت با همکاری نظام بانکی می تواند از راه کمک به توسعه شهرهای تازه، از جمله تامین مالی توسعه زیر ساخت های حمل و نقل و دیگر زیر ساخت های حیاتی، آماده کردن زمین در بافت فرسوده نسبت به «افزایش عرضه زمین» و «کاهش قیمت و سهم آن در ارزش یک واحد مسکونی» یاری می رساند. در این تحقیق همین طور از «عرضه محصولات بانکی جدید» مثل حساب سپرده سرمایه گذاری خاص که سود آن بر اساس شاخص تورم قسمت مسکن تعریف می شود به عنوان یکی دیگر از سیاست های مدیریت شرایط ملتهب بازار مسکن معرفی شده است. مبنع های این حساب می تواند به شکل مستقیم برای قسمت مسکن مصرف شود و قسمتی از زمینه های انگیزشی این حساب هم می تواند به صورت پرداخت تسهیلات مسکن باشد. این سیاست به خصوص در زمان جهش قیمت مسکن، موجب حذف قسمتی از تقاضاهای پیشگیرانه و حتی سفته بازانه در حوزه مسکن می شوئ.

به همین صورت از آن جا که داشتن بازار اجاره توسعه یافته و نظام مند، علت مهمی در ثبات قیمت مسکن است و تحقیقات مجمع جهانی اقتصاد هم این نکته را ثابت کرده است، تهیه بسته سیاستی به منظور «راه اندازی نظام اجاره داری حرفه ای» برای کنترل التهاب قیمتی در بازار مسکن ضروری است. نتیجه بررسی های جهانی این گونه نشان می دهند که ارزش گذاری ملک هم مثل دیگر دارایی های مولد اساساً باید مبتنی بر جریانات نقدی آینده آن(عموماً در آمد ناشی از اجاره) باشد. پس وجود یک بازار اجاره بزرگ، دارای کارایی و توسعه یافته از وارد شدن دیگر روش ها (مدل های ارزش گذاری نسبی و مقایسه ای) و در نهایت بی ثباتی در قیمت گذاری ملک را خواهد گرفت. بر این پایه می شود حداقل چهار قدم اساسی برای مدیریت بازار مسکن از راه راه اندازی بازار اجاره دهی حرفه ای را تهیه کرد. «ارائه مشوق به افرادی که املاک مازاد خود را برای اولین بار به بازار اجاره وارد می کنند« به تعدیل نرخ اجاره و در نهایت قیمت مسکن یاری می رساند. «همکاری شبکه بانکی در خصوص ارائه نظام اعتبار سنجی اعتباری و همین طور ارائه ضمانت نامه تعهد تخلیه به موقع و تعهد پرداخت اجاره» دومین قدم مدیریت بازار مسکن از راه بازار اجاره داری حرفه ای است. کم شدن نیاز موجران در دریافت ودیعه ناشی از این همکاری، می تواند باعث تعدیل نرخ ها در بازار معامله های مسکن شود» پیاده سازی نظام اعتبار سنجی مستاجران و «ارائه مشوق بر روی قراردادهای بلند مدت اجاره متناسب با طول دوره اجاره» و ... از دیگر اقدامات مورد توجه به جهت توسعه این بازار در جهت مدیریت قیمت و سطح تقاضا در بازار مسکن می باشد.

منبع: دنیای اقتصاد