پایان راهی برای درآمد های میلیاردی

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان ، قانون حق تنظیم قرارداد پیش‌فروش مشاوران املاک از سال گذشته مورد بحث و مناقشه در میان کارشناسان و مسئولان بخش مسکن قرار گرفته است. بعد از اجرایی شدن این قانون بسیاری از کارشناسان با آن مخالفت کردند، به طوری که عده‌ای می‌گفتند این قانون رابطه بین مشاوران املاک و انبوه‌ سازان را قطع می‌کند. پیش‌فروش ساختمان از جمله مباحثی است که در سال‌های اخیر به دلیل ساخت و سازهای گسترده به موضوعی با اهمیت تبدیل شده است؛ مساله‌ای که در خلال آن عده‌ای از انبوه‌سازان و مشاوران املاک پول هنگفتی به جیب زدند و مردمی که قرار بود صاحب خانه شوند، مستاجر ماندند. این موضوع در سال‌های گذشته چنان مشکلاتی به وجود آورده که بیشترین صدمه را به مردم وارد کرده است. یکی از مشکلات این بود که انبوه‌ساز در مدتی که مشخص کرده بود پروژه را تحویل نمی‌داد. در این شرایط بیشترین کسی که در این میان متضرر می‌شد، فردی بود که پول پیش خرید را پرداخت کرده و هنوز مستاجر است. قانون پیش‌فروش تا حدودی به دنبال حل معضلاتی این چنین بود که سر آخر با چند سال تاخیر به مرحله اجرا رسید. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 89 در مجلس به تصویب رسید و با اینکه نهادها و بخش‌های خصوصی چون مشاوران املاک، سازمان نظام مهندسی و کاردانی، شهرداری و حتی وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن نظراتی درباره قانون پیش‌فروش ساختمان داشتند، اما خروجی این قانون کارآمد نبود، همچنان که بعد از تصویب قانون مذکور، آیین‌نامه اجرای آن در سال 93 و پس از پنج ساله تاخیر به تصویب رسید. به طور کلی باید گفت این قانون به نفع کسانی است که واحد‌های ساختمانی را از بساز بفروش‌ها پیش‌خرید کرده‌اند و باید به بهترین نحو انجام شود. اجرای قانون پیش‌فروش مردم را به سمت افتتاح حساب‌های امانی سوق می‌دهد که در سراسر دنیا مرسوم است. حساب امانی حسابی است که در یک بانک، به نام پروژه ساختمانی معین یا شرکتی معین افتتاح می‌شود. هدف اصلی از ایجاد این حساب ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن و کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران مسکن است. به عبارت دیگر یکی از مهم‌ترین کاربردهای حساب امانی ایجاد سازوکار برای کاهش ریسک کلاهبرداری و مخاطرات اخلاقی میان پیش خریدار و پیش فروشنده از طریق ورود شخص سوم مورد اعتماد دو طرف است. بنابراین حساب امانی یک ابزار مالی است که توسط شخص سوم (بانک) جهت ارائه خدمات مشخص به مشتری ایجاد می‌شود. این اقدام باعث می‌شود که انبوه‌سازان قدرت عمل گذشته را نداشته باشند و از همه نظر خریداران و کسانی که پول پیش‌خرید خانه را پرداخت کردند، نفع ببرند.

عدم اجرای درست قانون پیش‌فروش

تجربه نشان داده است که سازندگان و بساز بفروش‌ها علاقه‌ای به امضای تعهدات محضری و رسمی ندارند. تا پیش از تصویب و اجرای این قانون مشاوران املاک نیز هیچ مسئولیتی در قبال ایجاد مشکلات مربوط به پیش‌خریدکنندگان نداشتند. همین موضوع باعث شده بود تا خریدار هیچ تضمینی برای رسیدن به خانه و خانه دار شدنش نداشته باشد. در واقع عدم تمایل بساز بفروش‌ها به تعهد دادن و عدم مسئولیت‌پذیری مشاوران املاک باعث شده بود تا سوءاستفاده‌های آن‌چنانی صورت گیرد. به عنوان مثال، انبوه‌سازان در بنگاه مشاور املاک، تعهدی صوری انجام می‌‌دادند و اعلام می‌کردند که سال آینده ملک تحویل خریدار می‌شود. در چنین شرایطی پولی که خریداران به سازندگان داده بودند وارد پروژه‌های دیگر می‌شد و به جای آنکه ملک یک ساله تحویل داده شود، چند سال طول می‌کشید و سر آخر خانه‌ای بد ساخت و مشکل دار تحویل داده می‌شد. وقتی فضا این‌چنین است، مردمی که پول پیش‌خرید می‌پردازند، چه کاری از دستشان ساخته است؟ خوشبختانه در قانون پیش‌فروش شخص سوم بانک‌ها یا دفاتر اسناد رسمی در نظر گرفته شده‌اند. طبیعی است وقتی خریدار شکایتی داشته باشد می‌تواند از مراجع رسمی که مشخص شده حق خود را دریافت کند. در سال‌هایی که قانون پیش‌فروش اجرایی نشده بود انبوه‌سازان یک شبه به پول‌های هنگفت چند 10 میلیاردی رسیدند. البته نمی‌توانیم بگوییم این قانون بی‌عیب و نقص است، اما برای اینکه انبوه‌سازان مانند گذشته نتوانند سوء استفاده کنند، لازم است. بدون شک می‌توان گفت درصد قابل توجهی از رکود در بازار مسکن به دلیل بی اعتمادی است که در بازار وجود دارد. شاید اجرای این قانون بتواند اعتماد را به بازار برگرداند. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری ایفا کند. به طور کلی قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تامین می‌کند و کاستی‌هایی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش می‌دهد.

تسهیل در معاملات ملکی با قانون پیش‌فروش

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان  می‌گوید: ما هم به دنبال قانون پیش‌فروش بودیم که اشکالاتی که در پیش‌فروش و پیش خرید وجود داشت، حل شود. از جمله این مشکلات این بود که تعدادی از سوداگران هر واحد مسکونی را به چند نفر فروخته بودند. ما به نمایندگی از انبوه‌سازان تمایل به اجرای درست این قانون داریم. این اقدام در مراجع معتبر مانند دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد که در معاملات تسهیل شده و از تخلفات جلوگیری می‌کند. ایرج رهبر ادامه می‌دهد: البته این قانون مشکلاتی هم دارد که باید برطرف شود. به عبارت دیگر ماده 23 و 24 قانون پیش‌فروش، فروش توسط مشاوران املاک را ممنوع کرده و جرم شناخته است. همین خلأ باعث شده تا مشکلاتی برای مشاوران املاک به وجود آید. او مطرح می‌کند: علاوه بر آنکه فروشنده‌های واحدهای مسکونی تخلف داشتند، پیش‌خریدار و خریدار هم تخلفاتی داشت. به عنوان مثال، قرار بود یک مجتمع 20 واحدی را پیش‌فروش کنیم؛ در این میان پنج نفر به عنوان خریدار مبایعه نامه را می‌نوشتند و امضا می‌کردند و چند قسط آن را پرداخت می‌کردند و ادامه اقساط آن را پرداخت نمی‌کردند. قانون این افراد را در نظر نگرفته بود. عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان خاطرنشان می‌کند: در قانون پیش‌فروش این مشکل برطرف شده است. در این قانون آمده است که اگر یک ماه در پرداخت اقساط تاخیر به وجود آمد، اخطار داده می‌شود و در صورت عدم بازپرداخت به سازنده این اجازه داده می‌شود که همان واحد را به شخص دیگری بفروشد. رهبر تصریح می‌کند: از طرف دیگر موارد اجرایی این قانون الزاماتی از جمله شناسنامه فنی ملکی دارد. به عنوان مثال، در قانون آمده که شناسنامه فنی ملکی ارائه شود که متاسفانه بسیاری از مجتمع‌های مسکونی حال حاضر در کشورمان این شناسنامه را در اختیار ندارند.