کدام گروه از خانه‌ها بیشتر گران شده‌اند؟(بخش اول)

در شهر تهران دو منطقه ی پر فروش و پر طرفدار برای خرید مسکن وجود دارند که خانه اولی هایی که برای اولین بار قصد خرید آپارتمان دارند بیشتر به این دو منطقه روی می آورند. شایان ذکر است که این دو منطقه در میان گروه های متراژی آپارتمان، به عنوان پیش رو ترین واحدهای مسکونی در تورم ملکی هستند.

تحقیقات از سطح تورم ملکی گروه های متفاوت در بازار معامله های مسکن در منطقه های 4 و 5 شهر تهران که اولین انتخاب خانه اولی ها برای خرید مسکن است بیانگر این است که آپارتمان های 40 تا 60 متر مربعی، بالاترین رشد قیمت را از شروع سال 97 تا کنون شاهد بوده اند و این موضوع به دلیل این است که در این دو منطقه آپارتمان های 40 تا 60 متر مربعی اولین گزینه برای خرید خانه اولی ها محسوب می شوند. دو منطقه 4 و 5 شهر تهران از پرتقاضا ترین آپارتمان هایی هستند که در تهران یافت می شوند و معامله ی این گونه آپارتمان ها برای خرید مسکن به میزان یک چهارم از تمام خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران را در بر گرفته است.

املاک تهران

واحدهایی که به آن ها آپارتمان های نقلی یا ریزمتراژ گفته می شود در طول ماه های گذشته به علت این که بسیار برای خرید پر تقاضا بودند و به ویژه خانه اولی ها به دنبال خرید چنین واحدهایی هستند، در دو منطقه 4 و 5 شهر تهران نسبتاً نایاب شده اند.

پر طرفدار ترین آپارتمان ها در میان متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران واحدهای نقلی یا ریز متراژ هستند که به میزان 40 تا 60 متر مربع وسعت دارند و این گونه آپارتمان ها به دلیل مساحت خود در میان خریداران مسکن پر طرفدارتر از دیگر آپارتمان ها هستند. در طول ماه های گذشته بازار معامله های این گونه واحدها در منطقه 4 و 5 شهر تهران نه تنها برای خانه اولی ها به عنوان اولین گزینه برای خرید مسکن محسوب می شود، بلکه در میان دیگر گروه های متقاضی خرید مسکن و همین طور تعداد زیادی از سرمایه گذاران ملکی نیز به عنوان گزینه ی مهمی برای خرید مسکن تبدیل شده اند.

متاثر از این مسئله و به دلیل نبودن و کمیاب شدن فایل های مناسب برای خرید آپارتمان در بازار معاملات آپارتمان های ریز متراژ 40 تا 60 متر مربعی در دو منطقه ی 4 و 5 شهر تهران، تعدادی از متقاضیان خرید مسکن مجبور شده اند  به سوی آپارتمان های کوچک متراژ رو به متوسط یعنی واحدهای مسکونی 60 تا 80 متر مربعی بروند، که البته این واحدها عمر بنای بالایی دارند و جزو واحد های مسکونی مسن محسوب می شوند.

از طرف دیگر چون واحدهای نقلی در دو منطقه ی پر تقاضای 4 و 5 شهر تهران تقریباً نایاب شده اند و به راحتی یافت نمی شوند و همین طور به علت بالا رفتن قیمت آپارتمان در این دو منطقه، تعداد دیگری از کسانی که متقاضی خرید آپارتمان های کوچک متراژ بودند به علت این که توان خرید چنین آپارتمان هایی را در این دو منطقه نداشته اند، مجبور شده اند به منطقه های پایین شهر تهران مهاجرت کرده و در آنجا به خرید مسکن روی بیاورند.

واحدهای مسکونی که مساحتی برابر با 60 تا 80 متر مربعی دارند که جزو واحدهای مسکونی کوچک متراژ رو به متوسط محسوب می شوند هم در طول ماه های گذشته در دو منطقه 4 و 5 شهر تهران پس از آپارتمان های 40 تا 60 متر مربعی بالاترین سطح تورم ملکی را شاهد بوده اند. این واحد ها هم متاثر از بالا رفتن قیمت مسکن و همین طور کم بودن عرضه در مقابل تقاضایی که وجود دارد، به واحدهای نسبتاً کمیاب در این دو منطقه تبدیل شده اند و در نهایت پس از آپارتمان های نقلی بالاترین رشد قیمت را در طول 7 ماه اخیر رقم زده اند.

املاک تهران

تحقیقات و بررسی ها از تغییر قیمت های سه گروه از آپارتمان های موجود در این دو منطقه که آپارتمان های «نقلی یا ریز متراژ»، آپارتمان های «کوچک رو به متوسط» و همچنین «واحدهای مسکونی بزرگ متراژ»هستند، بیانگر این موضوع است که پس از آپارتمان هایی با مساحت 40 تا 60 متر مربع که می شود آن ها را به عنوان نماینده ی آپارتمان های نقلی یا ریز متراژ به حساب آورد، بالاترین سطح تورم ملکی در بازار مسکن منطقه های 4 و 5 شهر تهران مختص آپارتمان های 60 تا 80 متر مربعی که به عنوان نماینده ی گروه متراژی آپارتمان های کوچک رو به متوسط بوده است، اتفاق افتاده است.

و این با وجودی است که تحولات قیمتی واحدهای مسکونی 100 تا 120 متر مربعی در طول هفت ماه اول سال 97 به عنوان نماینده ی آپارتمان های بزرگ متراژ در این دو منطقه از شهر تهران، بسیار پایین تر از میزان بالا رفتن قیمت مسکن در دو گروه اول یعنی آپارتمان های نقلی، کوچک و میان متراژ بوده است.

از شروع سال 1397 تا به حال، متوسط قیمت واحدهای مسکونی 40 تا 60 متر مربعی در منطقه 4 شهر تهران به میزان 59 درصد و در منطقه 5 به میزان 66 درصد بالاتر رفته است و این با وجودی است که تغییرات قیمت واحدهای مسکونی 60 تا 80 متر مربعی در منطقه 4 به میزان 51 درصد و در منطقه 5 به میزان 60 درصد در همین مدت زمان بوده است. واحدهای مسکونی 100 تا 120 متر مربعی که در منطقه 4 شهر تهران مورد معامله واقع شده اند هم در طول 7 ماه ابتدایی سال 1397 به میزان 45 درصد و در منطقه 5 به میزان 54 درصد با رشد قیمت مواجه بوده اند و این با وجودی است که متوسط قیمت آپارتمان در تمام منطقه های شهر تهران در طول 7 ماه اخیر، به میزان 54 درصد رشد داشته است.

در شرایط فعلی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به میزان 8 میلیون و 600 هزار تومان است  و این مقدار در شروع سال 97 به شکل متوسط 5 میلیون و 600 هزار تومان بوده است که این موضوع بیانگر این است که مسکن در تمام منطقه های شهر تهران در طول 7 ماه اخیر با رشد 54 درصدی قیمت مواجه بوده است.

و این موضوع نشان می دهد از شروع سال 1397 تا به حال تغییر و تحولات قیمتی در بازار معامله های خرید و فروش واحدهای بزرگ متراژ در دو منطقه 4 و 5 شهر تهران که میزان معامله ها و تقاضای خرید مسکن در آن ها کمتر از آپارتمان های نقلی و کوچک متراژ و میان متراژ بوده است، تغییرات قیمتی در آن ها کمتر اتفاق افتاده است.

یکی از اصلی ترین علت های این که آپارتمان های 40 تا 60 متری در طول ماه های گذشته همچنان در دو منطقه 4 و 5 شهرتهران در تورم ملکی پیشتاز بوده اند این است که خرید و فروش این گونه از واحدهای مسکونی به علت بالا رفتن تقاضا برای خرید آن ها با رونق بسیار زیادی مواجه شده است.

ادامه دارد...