چاره ای برای خانه های خالی

تحقیقات در مورد وضعیت خانه های خالی در سال های 1385 تا 1395 از این موضوع حکایت دارد که قیمت واقعی خانه های خالی در این 10 سال به شکل قابل حسی زیادتر شده است. به شکلی  که قیمت خانه های خالی کشور از رقم 44،2 درصد در سال 1385 و حدود 633 هزار واحد خالی، به 8،3 درصد در سال 1390 و حدود 1،6 میلیون واحد خالی و 11،3 درصد در سال 1395 و حدود 2،6 میلیون واحد خالی رسیده است. این رقم ها، آمار و اطلاعاتی هستند که چند وقت پیش وزارت اقتصاد انتشار داد.

این شکل رو به رشد در حالی است که تعداد واحدهای مسکونی کشور ما در این مدت با متوسط رشد سالانه به میزان 3،7 درصد از 15 میلیون واحد مسکونی در سال 85 به 19،9 میلیون واحد در سال 90 و 22،8 میلیون واحد در سال 95 زیادتر شده است.

استان تهران با داشتن سهمی به میزان 19 درصد از کل خانه های خالی در سال 95 با حدود 490 هزار واحد مسکونی خالی، در رتبه ی اول کشور قرار دارد. نرخ خانه های خالی استان تهران در سال 95 به میزان 11،6 درصد و حدود 0،3 درصد بالاتر از اندازه ی کشوری آن است.

به همین شکل استان های اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان هم جزو 6 استانی هستند که در مجموع 39 درصد از کل خانه های خالی کشور در سال 1395 را بعد از استان تهران به خود اختصاص داده اند.

استان های ایلام، کهگیلویه و بویر احمد و خراسان شمالی به ترتیب در جایگاه های پایین تر از سهم خانه های خالی از کل کشور قرار دارد. در ضمن نرخ خانه های خالی تمام این استان ها کم تر از نرخ متوسط کشوری یعنی 11،3 درصد است.

املاک تهران

کل موجودی مسکن در کشور

بر طبق آمار به دست آمده توسط مرکز آمار ایران، در طول سال های 1390 تا 1395 جمعیت کشور از 75،1 به 79،9 میلیون نفر و تعداد خانوادها از 21،1 میلیون نفر به 24،1 میلیون نفر رسیده است. این زیاد شدن جمعیت و ازدیاد تعداد خانواد به این معنی است که تقاضای مسکن زیادتر شده است. اگر هر خانوار به اندازه ی یک مسکن تقاضا داشته باشد، اندازه ی تقاضای ناخالص کل مسکن، به تعداد خانوارها خواهد بود.

از طرف دیگر، میان سال های 1390 تا 1395 سهم خانواده های صاحب مسکن ملکی در کشور از 62،7 درصد به 60،6 درصد و همچنین تعداد واحدهای مسکونی معمولی(بدون حساب کردن خانه های خالی) از 19،9 میلیون به 22،8 میلیون واحد رسیده است. به این شکل با کم شدن تعداد واحدهای مسکونی که در ملکیت افراد است، به اندازه ی 8،6 میلیون خانوار مسکن ملکی ندارند.

بیشتر موجودی مسکن کشور در سال 90 حدود 21 میلیون و 663 هزار واحد است که با 17 درصد رشد به 25 میلیون و 412 هزار واحد در سال 95 رسیده است. در برابر، آمار خانه های از یک میلیون و 663 هزار واحد در سال 1390 به دو میلیون و 587 هزار واحد در سال 97 زیادتر شده است و حدوداً 55 درصد زیادتر شده است.

چند علت برای رشد خانه های خالی

بررسی کارشناسان از وضع خانه های خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتیجه های اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 نشان دهنده ی آن است که در حال حاضر بازار مسکن از یک بیماری نهفته رنج می کشد که این بیماری از انحراف سرمایه هیا ساختمانی و حبس شدن آن ها در خانه های خالی از ساکن به وجود آمده باشد.

تحلیل گران اقتصادی در مورد علت های زیاد شدن تعداد خانه های خالی از دیدگاه تقاضا می گوید که کم بودن قدرت خرید متقاضیان مکسن، علت مهم و تعیین کننده ای است. دومین علت از دیدگاه آن ها، زیاد شدن شاخص ضریب جینی است که نابرابرتر شدن توزیع در آمد را به دنبال دارد و در نهایت قدرت خرید خانوادهایی با درآمد پایین و درآمد متوسط با کاهش روبرو شد.

به همین ترتیب نرخ رشد اقتصادی کم، کم شدن بسیار زیاد درآمد سرانه، بالا بودن نرخ تورم و آهنگ نزولی پس انداز خانواده هایی با در آمد پایین  و متقاضیان مسکن، از با اهمیت ترین مانع هایی هستند که در کم شدن تقاضای مسکن تاثیر گزار بوده اند. در این بین، واحدهای مسکونی شبه خالی(خانه دوم) سهمی بیشتر از 7 درصد کل ذخیره مسکن را در بر می گیرد.

تحلیلگران بازار مسکن از منظر عرضه هم علت زیاد شدن تعداد خانه های خالی را میزان ساخت و ساز و سرمایه گذاری در قسمت مسکن تاثیر گرفته از قیمت مسکن می دانند. به شکلی که در دوره های زیاد شدن جهشی قیمت مسکن،سازندگان مسکن به علت به دست آوردن سود قابل توجه، شروع به توسعه و گسترش مقدار زیادی از سرمایه در بخش تولید مسکن می کنند که با فرض دام داشتن یا تکرار جهش قیمتی رخ می دهد.

در همین اوضاع، در قسمت عرضه واحدهای لوکس و بزرگ متراژ که خصوصیات قیمت و مساحت و مشخصات دیگر آن ها با جنس تقاضای مصرفی در بازار مسکن در تضاد است، واحدهای مسکونی اشاره شده با باور انتظار روند گذشته، ساختار تقاضای سفته بازی به وجود آمده و تغییر بازار مسکن موضوع تازه ای است که در برنامه های سازندگان مورد توجه واقع نشده است و زیاد شدن قابل توجه واحدهای مسکونی خالی را به دنبال داشته است.

املاک تهران

پادزهر خانه های خالی

تحقیقات حاکی از آن است که تصفیه بازار مسکن از خانه های خالی، به یک پکیج راه حل ترکیبی نیاز دارد. به این صورت که راهکارهای تک نسخه ای برای روبرو شدن و رساندن تعداد خانه های خالی به اندازه ی معقول، پاسخگو نیست و باید مناسب با این که خانه های خالی در هر استان چه خصوصیات، چه حجم و چه شرطی دارد، نسخه مورد ارتباط به هر شهر و یا هر استان به شکل بومی تهیه و اجرا می شود.

اکثر کارشناسان و تحلیگران اقتصاد مسکن عقیده دارند یکی از با اهمیت ترین ابزارهای کنترل و جلوگیری از زیاد شدن تعداد خانه های خالی در بازار مسکن، استفاده کردن از ابزارهای مالیاتی است. در بعضی از کشورها برای منظم کردن بازار مسکن و تصفیه آن از آمار زیاد خانه های خالی، گرفتن مالیات از صاحبان این آپارتمان ها را اجرا می کنند. راه حلی که درست است که در کشورمان روی آن مطالعات وسیعی صورت گرفته است، اما تا به حال به علت های زیادی اجرایی نشده است.

مالیات بر خانه های خالی هم اکنون مصوبه مجلس را دارد و به بیان وزارت اقتصاد، همکاری وزارت راه و شهرسازی برای به وجود آوردن سامانه ملی اسکان را می خواهد. با این وجود، وزیر راه و شهرسازی می گوید: مسئول این سامانه، سازمان امور مالیاتی است و وزارت راه و شهرسازی نیز در اجرای این طرح به آن ها کمک خواهد کرد.

عباس آخوندی در جواب به این پرسش که به وجود نیاوردن سامانه خانه های خالی از سکنه باعث به وجود آمدن بعضی از انتقادها شده و حتی بعضی به شکایت در این مورد تهدید کرده اند، گفت: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در حال پیگیری راه اندازی سامانه دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه است، بنابراین این معاونت در حال پیگیری این موضوع از سازمان امور مالیاتی است.

ایشان با تاکید براین که سامانه طرح دریافت مالیات از خانه های خالی از سکنه، در مدت کوتاهی به اجرا می رسد گفت: اجرایی شدن این طرح در حال پیگیری است و سامانه شناسایی این واحدها تهیه شده است.

با این حال احمد توکلی، نماینده سابق مجلس با نقد از کوتاهی دولت در به وجود آوردن سامانه ملی املاک و اسکان کشور، گفت: با این کار هر سال چند صد میلیارد تومان مالیات خانه های خالی به خزانه ریخته می شد و با عمل نکردن به این مصوبه خسارت سنگینی به دولت و مردم اجاره نشین وارد شده است.

رئیس دیده بان عدالت و شفافیت با اشاره به این موضوع که شفافیت آغازی برای حذف کردن فساد است گفت: وزارت مسکن و شهرسازی باید قانونی را به تصویب برساند در این مورد که راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور برای فراهم شدن امکان اخذ مالیات از خانه های خالی زودتر عمل کند.

او عقیده دارد هنگامی که برای خانه های خالی، مالیات تعیین شود، مالکان آن انگیزه پیدا می کنند تا واحدهای مسکن خالی خودشان را برای اجاره بدهند.