علت توقف ساخت، در پیش فروش تعاونی مسکن؟

چالش های احتمالی یک تعاونی مسکن کدامند؟ اگر در منطقه 22 تهران بدنبال خرید یا پیش خرید آپارتمان در برج های مختلف رفته باشید، حتماً می دانید که بالای 90درصد برج های منطقه را تعاونی مسکن های ارگانی و سازمانی می سازند و از آنجایی که هر کدام از این تعاونی ها برای شما بعنوان خریدار یک گزینه محسوب می شوند، دست به بررسی و مقایسه برج ها و طبیعتاً عملکرد تعاونی ها زده اید. در این مقاله قصد تحلیل و بررسی تعاونی های سازنده را ندارم بلکه تنها به بیان چالش هایی که بر سر راه تعاونی ها قرار دارد بسنده می کنم.

یکی از بهترین پروژه های تعاونی ساز:پروژه زاگرس

اصولا در ساخت و ساز به صورت پیشفروش، سازنده شخصی ساز داستان متفاوتی دارد نسبت به ساخت و ساز به صورت تعاونی. سازنده ی شخصی، واحدها را می سازد، مشکلات سر راه را خودش حل می کند، واحدها را تحویل می دهند و علاوه بر قیمت تمام شده مبلغی به عنوان سود از خریداران دریافت می کند و تمام. اما در پیش فروش تعاونی مسکن ها کار به این صورت است که اعضا خودشان برای خودشان خانه می سازند و فقط قیمت تمام شده را پرداخت میکنند، تنها اعضا هیئت مدیره و مدیرعامل که از بین اعضا و توسط خود اعضا انتخاب می شوند، حداقل حقوقی را به عنوان دستمزد دریافت می کنند. و اما چالش های احتمالی بر سر راه یک تعاونی سازنده ؛

• یک دست نبودن هیئت مدیره : معمولا وقتی اعضای تعاونی در مجمع عمومی از بین داوطلبان، اعضای هیئت مدیره را انتخاب می کنند باید تا جایی که امکان دارد بین اعضای هیئت مدیره همدلی و یکدستی وجود داشته باشد از هر لحاظ و تنها ارزش و معیار مشترک بین آنها نیز پیش بردن کار ساختمان باید باشد که اگر غیر از این باشد و پای منافع شخصی به میان بیاید، اتفاقی که خواهد افتاد باند بازی و دو دستگی بین اعضای هیئت مدیره است که باید مدیرعامل را نیز انتخاب کنند و پس از آن هر تصمیم کوچک و بزرگی که گرفته می شود هیئت مدیره را به میدان جنگی بین آنها تبدیل می کند و این وسط کسانی که ضرر می کنند، اعضای پروژه هستند و برج یا پروژه ای که از هر لحاظ عقب می افتد و کلیت پروژه دستخوش ضرر و زیان خواهد شد.
• بنیه مالی ضعیف : دلایل اینکه یک پروژه از نظر مالی و در نتیجه از برنامه زمانبندی عقب بیفتد به خیلی از عوامل بستگی دارد. نبود برنامه ریزی و برآورد صحیح. عمل نکردن اعضا به تعهدات شان و عدم پرداخت اقساط و واریزی هایی که از پیش تعیین شده. عدم پیش بینی بحران توسط تعاونی و نبود صندوق ذخیره ای که در زمان بحران بتواند از آن طریق نیازهای مالی پروژه را تامین کند. قسط بندیهای غیرواقع بینانه و در نتیجه اعمال فشار بر روی اعضا و نهایتا انصراف اعضا از پروژه و ... خیلی دیگر از عواملی که در نتیجه ی آنها پروژه از لحاظ مالی فلج شده و نتواند ادامه دهد.
• خوشنام نبودن پروژه : اگر پروژه ای روی برنامه زمانبندی پیش برود و این پیشرفت دیده شود، متقاضیان زیادی پیدا می کند که این باعث می شود بازار خرید و فروش امتیاز واحدهای پروژه داغ باشد و اعضای جدید با واریزی به روز و تازه نفس پروژه را احیا می کنند که از غیر از این باشد، هم اعضای قدیمی اقساط خود را واریز نمی کنند هم اینکه برای امتیازهای پروژه در بازار خریداری وجود ندارد و انبوه فروشندگان پروژه هستند که به بازار سرازیر می شوند و قیمت و ارزش و اعتبار پروژه را بیش از پیش پایین می آورند.
• عدم پایبندی تعاونی به تعهدات اولیه و افزایش قیمت قرارداد ساخت اولیه: معمولا حسابداری و مسئولین تعاونی درصدی تورم سالیانه را در نظر می گیرند و قیمتی را به عنوان قرارداد ساخت اعلام می کنند ولی در عمل با آن قیمت نمی توانند پروژه را به اتمام برسانند و قیمت را افزایش می دهند که این افزایش قیمت دراصل به اعتبار تعاونی لطمه جدی وارد می کند و اعضا را دلسرد می کند که در نتیجه با عدم پرداخت مبلغ اضافه شده توسط اعضا پروژه نیز به حالت نیمه تعطیل در می آید، آنهم درست زمانی که زیر یکسال به اتمام پروژه باقی مانده است. به عنوان مثال تعاونی قرارداد ساخت را براساس متری 2 میلیون تومان اعلام می کند و یک سال که از شروع کار می گذرد به هر دلیلی 1 میلیون تومان به قیمت ساخت اضافه می کند و به اعضا اعلام می کند که باید خود را برای متری 3 میلیون تومان آماده کنند که این پیشنهاد و افزایش قیمت با واکنش شدید و ناراحتی اعضا مواجه می شود و اعضا از پرداخت مبلغ اضافه سر باز می زنند و پروژه می خوابد.
• موقعیت مکانی پروژه : اگر تعاونی جهت ساخت برج ، زمین مناسبی را انتخاب نکند مثلا زمین نزدیک مرکز تجاری شلوغی باشد و یا به هر دلیلی مورد پسند اعضای تعاونی و یا اعضای بالقوه- خریداران امتیازهای پروژه- نباشد، پروژه با شکست مواجه می شود و رشدی را که استحقاق دارد، نمی کند.

شاید دلایل متعدد دیگری را نیز بتوان به این مطلب اضافه کرد اما از اصلی ترین دلایل و چالش های پیش روی تعاونی های سازنده ، موارد فوق می باشد که هر تعاونی اگر بتواند با این چالش ها مقابله کند و در دام آنها نیفتد، ساخت و ساز موفقی را به اتمام می رساند و طبیعتا سود خوبی نیز نصیب اعضای تعاونی و صاحبان واحدها خواهد شد.   نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

پیش فروش آپارتمان