پیدا کردن داغ ترین نقطه های بازار ساخت و ساز

بازار ساخت و ساز مسکن در منطقه های مختلف کشور از سوی سرمایه گذاران مسکن، استقبال شد. تحقیقات رسمی از فعالیت های ساختمانی از این موضوع حکایت دارد که حجم سرمایه گذاری در این بازار، بعد از یک کاهش عطیم دو ساله، از آغاز سال 96 شروع به افزایش کرد و در سه فصل پی در پی، رشد خوبی را به دست آورد. حجم کل سرمایه گذاری های ساختمانی، در فصل بهار سال گذشته 5درصد و در تابستان 21 درصد نسبت به بهار و تابستان سال 95 زیادتر شد. نمودار رشد سرمایه گذاری در بازار ساخت و ساز، در فصل پاییز هم با زیاد شدن نقطه ای به میزان 11 درصد مواجه شده است. تحقیقات در مورد جزئیات وارد شدن سرمایه به سه حوزه ی بازار ساخت و ساز بیانگر این است که سرمایه گذاران بر کامل کردن پروژه های نیمه کاره ی خود، با عنوان کوتاه ترین راه عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات مسکن، تمرکز کرده اند. اندازه سرمایه گذاری در حیطه ساختمان های کامل که در سال های 94 و 95 به شکل محسوسی کم شده بود، در 9 ماه اول سال 1396 با رشد دو رقمی روبرو شد. به این صورت که در تابستان سال قبل حجم سرمایه گذاری در این حیطه حدودا دو برابر شد و در فصل پاییز هم بیشتر از 50 درصد زیادتر شد. به همراه انجماد زدایی از سرمایه های حبس شده در ساختمان های نیمه کاره، ساخت و سازهای تازه نیز رونق گرفته اند.

املاک تهران

چرخش مثبت در عرضه مسکن

فصل سوم "مثبت" در بازار سرمایه گذاری های ساختمانی به صورت پی در پی در آمار رسمی انعکاس پیدا کرد. تحقیقات تازه بانک مرکزی در مورد تغییرات قسمت مسکن در سال96 بیانگر این است که بازار ساخت و ساز پس از طی کردن یک دوره حداقل دوساله ی رکود سرمایه گذاری، با آغاز سال قبل با استقبال سرمایه گذاران مواجه شد، به این شکل که میزان وارد شدن سرمایه به این بازار در هر یک از سه فصل سال قبل نسبت به همین فصل ها در سال 95 زیادتر شده است. گرمی بازار سرمایه گذاری در ساخت و سازهای شهری با این که هنوز هم به صعود کامل تیراژ آپارتمان سازی در شهرها اتفاق نیفتاده است، اما تغییر حوزه  آخر ساخت(کامل کردن ساختمان ها) به کانون سرمایه گذاری در حال وارد شدن به این بازار است که علت چرخش مثبت در راه عرضه مسکن نوساز شده است.بانک مرکزی نماگرهای جدید اقتصادی را نشر داده است که حکایت از این دارد که حجم تمام سرمایه گذاری های ساختمانی در فصل تابستان سال قبل با رشد 21 درصدی نسبت به تابستان سال 95 بوده است و در فصل زمستان سال 1396 هم در راه رشد، زیاد شدن 11 درصدی در راه وارد شدن سرمایه به بازار ساخت و ساز به وجود آمده است.

حرکت روبه سقوط سرمایه گذاری های ساختمانی در فصل بهار سال 96 در حد رشد 5درصد متوقف شد. تحقیقات در مورد اجزای آمار سرمایه گذاری ساختمانی در منطقه های شهری کشورمان بیان گر این است که: گرم ترین نقطه ی بازار ساخت و ساز، آخرین حوزه فعالیت های ساختمانی را در بر می گیرد که به «کامل کردن ساختمان های نیمه کاره» ارتباط دارد. حجم سرمایه هایی که در فصل تابستان و پاییز سال قبل از طرف سازنده ها به کامل کردن ساختمان های نیمه تمام صرف شد، بیشتر از 50 درصد نسبت به تابستان و پاییز سال 95 بیشتر شده است. تابستان سال قبل، سرمایه گذاری در کامل کردن پروژه های ساختمانی نیمه تمام، نسبت به تابستان سال 95، حدود 90 درصد بیشتر شده است و در فصل پاییز هم این مسیر رشد 59 درصد بوده است. متمرکز شدن سازنده ها بر کامل کردن پروژه های مسکونی متاثر از زیاد شدن تقاضا برای خرید مسکن و پیش رونق معامله ها در سال قبل بوده است که امکان دارد این راه در سال جاری هم قوی تر شود. سال قبل، ساخت و سازهای تازه (حوزه اول سرمایه گذاری ساختمانی) در نیمه ی ابتدایی امسال، در مرحله های آخر رکود قرار گرفته بود، ولی در فصل پاییز سال 96، سرمایه گذاری در پروژه های جدید، نسبت به پاییز سال 95 حدود 23 درصد زیادتر شده است.

اخبار رسمی در مورد وضعیت نهایی وارد شدن سرمایه ها به بازار ساخت و ساز حکایت از این دارد که حجم کامل سرمایه گذاری های ساختمانی در کشورمان، در تابستان سال96 به میزان 21 درصد افزایش پیدا کرده است. به این شکل که پس از اتمام سقوط سرمایه گذاری در ساخت و ساز در آخر سال95، وارد شدن سرمایه ها به این بازاردر فصل بهار و تابستان سال قبل، رشد تصاعدی داشته و در فصل پاییز هم این روند رو به رشد ادامه داشته است. اطلاعات آمار در مورد اوضاع سرمایه گذاری های ساختمانی در شهرها که از طرف بانک مرکزی انتشار یافته است، وضعیت 9 ماه اول سال گذشته را بیان می کند. به گفته این آمار آغاز سال 96 با تمام شدن دوره دوساله ی کاهش زیاد از حد سرمایه گذاری در پروژه های ساختمانی همزمان بود، به این صورت که در فصل بهار سال قبل حجم تمام سرمایه گذاری در ساخت مسکن 5 درصد نسبت به بهار سال 95 زیادتر شده است. این روند در سال 94 به میزان 13 درصد و در سال 95، به میزان 14 درصد کمتر شده بود. پس تحولات شیب سرمایه گذاری مسکنک از اوضاع رکود به بالا رفتن این مورد در بهار سال 96 حاکی از وارد شدن بازار ساخت و ساز به مسیر گرمی و رونق در سال 96 بود. تحقیقات منتشر شده از طرف شهرداری ها در مورد تیراژ ساخت و ساخت، حکایت از متوقف شدن تعمیق رکود ساختمانی در سال قبل دارد. تحقیقات آخر در مورد اوضاع سرمایه گذاری های ساختمانی در تابستان سال قبل، دوام افزایش با شیب زیادتر را نسبت به فصل بهار 96 بیان می کند. طبق این گزارش، بالا رفتن رشد نقطه ای وارد شدن سرمایه ها به بازار ساخت و ساز در فصل تابستان سال قبل، نسبت به بهار همان سال، افزایش پیدا کرده است و به میزان 15 واحد بیشتر شده است. به همین شکل نرخ رشد نقطه ای سرمایه گذاری ساختمانی از 5 درصد در فصل بهار 96 به 21 درصد در تابستان 96 زیادتر شده است.

به همین شکل می توانیم تابستان سال96 را فصل دیگر چرخش کارهای ساختمانی از مسیر بی رونقی به مرحله ی رونق بنامیم. در فصل بهار سال قبل، درست است که حجم تمام سرمایه گذاری ها 5درصد بیشتر شد، اما اندازه ی سرمایه گذاری ها در ساخت و سازهای تازه، 8 درصد کمتر شده است؛ به این شکل که سازنده ها بر کامل کردن پروژه های نیمه تمام تمرکز کرده اند. اما اندازه ی سرمایه گذاری برای کامل کردن ساختمان ها در فصل بهار 96 به اندازه 14 درصد زیادتر شد. حجم کامل سرمایه گذاری های ساختمانی در آمارهای بانک مرکزی در سه حیطه ساخت و ساز جدید، ساختمان های نیمه کاره، و ساختمان های کامل شده، تقسیم کرد.

فصل بهار سال قبل اندزاه ی سرمایه گذاری در ساختان های نیمه کاره 9درصد بیشتر شد و در حیطه ی کامل کردن پروژه های ساختمانی هم 14 درصد با رشد روبرو بود. آمارهای رسمی هم تمرکزی شدید سازنده ها بر سرمایه گذارها در کامل کردن پروژه های نیمه تمام در تابستان سال قبل بسیار بیشتر از فصل بهار بود، به شکلی که تابستان سال قبل، حجم سرمایه گذاری در حیطه کامل کردن ساختمان های نیمه کاره، به دوبرابر میزان خود در فصل بهار 95 رسید. تحقیقات نشان می دهد تحولات حجم سرمایه گذاری در پروژه های نیمه کاره، مناسب با تحولات در بازار نوسان های تازه تکمیل شده، دو معنی مختلف می تواند داشته باشد. اگر حجم سرمایه گذاری ها در ساختمان های نیمه کاره، زیادتر شود، اما در همان زمان، وارد شدن سرمایه به حوزه کامل کردن ساختمان ها با کاهش روبرو شود، در نهایت، عرضه ساختمان های نوساز کامل شده به بازار کمتر می شود. این نوع سرمایه گذاری حاکی از «حبس سرمایه ها در نیمه کاره ها» است که راه خوبی برای وارد شدن سرمایه به بازار ساخت و ساز محسوب نمی شود و همیشه در دوران رکود ساختمانی که به دلیل متوقف شدن سازنده ها در مرحله های میانی پروژه ها اتفاق می افتد.

املاک تهران

اگر بازار ساخت و ساز با رشد مثبت و همزمان به زیاد شدن سرمایه گذاری در پروژه های ناکامل و پروژه های کامل شده روبرو شود و اندازه ی رشد سرمایه گذاری در حیطه تکمیل از نرخ رشد در حیطه ناتمام ها پیشی بگیرد، این امر به معنی انجماد زدایی از سرمایه های حبس شده در بازار نیمه کارها است که در دوران ها گرمی معامله های مسکن به خاطر به وجود آمدن موج مثبت به سازنده ها به این معنا که زمینه عرضه به بازار فراهم است، اتفاق می افتد. تحقیقاتی که از سرمایه گذاری ها در ساختمان های نیمه کاره در گزارشات رسمی بیان می شود، به آن گروه از پروژه های ارتباط دارد که در هنگام تهیه آمار، مثل قبل ناتمام و بدون بهره برداری باقی مانده اند. پس کاهش سرمایه گذاری در این پروژه ها و همزمان افزایش خوب سرمایه گذاری در پروژه های کامل شده به این معنیست که موج حرکت سرمایه های ساختمانی به سوی «خالی کردن بازار از ناتمام ها و زیاد شدن عرضه مسکن نوساز» است. گزارشات حاکی از این است که بازار ساخت و ساز در این زمان خارج شدن از رکود، به صورت دوم سرمایه گذاری ساختمانی روبرو شده است. در فصل بهار سال قبل، حجم سرمایه گذاری در دو حوزه پروژه های نیمه کاره و پروژه های کامل شده، به شکل مداوم زیاد شد، اما نرخ رشد در حیطه تکمیل از نرخ رشد سرمایه گذاری در حیطه ناتمام ها به میزان 5 واحد درصد بیشتر شد.

فصل بهار سال قبل، سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه کاره، 9 درصد و در ساختمان های تازه کامل شده به بازار مصرف 14 درصد بیشتر شد. در فصل تابستان سال قبل هم با توجه به تحقیقات آماری، اندازه ی سرمایه گذاری در پروژه های نیمه کاره 21 درصد و ساختمان های کامل شده 90 درصد بیشتر شده است. به همین شکل در فصل پاییز سال قبل هم سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه کاره 3 درصدکمتر شد، اما وارد شدن سرمایه به حیطه کامل کردن ساختمان ها 59 درصد زیادتر شده بود. و این در صورتی ست که حوزه کامل مردن ساختمان های در حال ساخت در سال 95 با کاهش 35 درصدی در حجم سرمایه گذاری مواجه شد. اندازه ی سرمایه گذاری ساختمانی در این حیطه در سال 94 هم 13 درصد کمتر شد. پس سال قبل، دوران کامل کردن ساختمان های نیمه کاره بود که پیش بینی می شود امسال این اتفاق به علت همگانی شدن رشد معامله های خرید مسکن در شهرهای متفاوت دراواخر سال قبل بیشتر هم شود. فصل بهارسال قبل حدود 80 هزار واحد مسکونی تازه ساخته شده، کامل و به بازار مصرف عرضه شد. درست است که حجم سرمایه گذاری (ریالی) در بازار ساخت و ساز در فصل بهار سال 96 نسبت به بهار 95رشد خوبی داشته است، اما تعداد واحدهای مسکونی کامل شده 9درصد کمتر شده است که این موضوع به خاطر زیاد شدن هزینه ساخت و ساز مسکن بود که موجب شد قسمتی از زیاد شدن سرمایه گذاری، به پوشش هزینه ها اختصاص داده شود و تیراژ عرضه زیاد نشود. فصل بهار سال قبل، 87 هزار واحد مسکونی تازه ساخته شده، کامل و به بازار عرضه شد. به این شکل، رکود ساختمانی در نیمه اول سال قبل از بین رفت و به زیاد شدن عرضه نوساز در تمام شهرهای کشور منجر نشد. ولی در شهرهای استان تهران، اوضاع به شکل دیگری پیش رفت. به این شکل که تعداد واحدهای مسکونی کامل شده در فصل بهار سال قبل در استان تهران 43 درصد نسبت به بهار سال 95 بیشتر شده بود.

فصل بهار سال قبل نتیجه سرمایه گذاری های ساختمانی در استان تهران، 19 هزار و 800 واحد مسکونی نوساز، کامل و به بازار روانه شد. این رویداد خوب به خاطر پیشی گرفتن قابل توجه نرخ رشد سرمایه گذاری در حیطه کلمل کردن به میزان نرخ رشد سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه کاره در استان تهران بودن است. بهار سال قبل میزان سرمایه گذاری ها در حیطه کامل کردن ساختمان های مسکونی در استان تهران به دوبرابر خود رسید.(رشد 106 درصدی) در صورتی که این شاخص در حیطه ساختمان های نیمه کار، رشد زیادی نداشت. پس بیشتر سرمایه گذاری های ساختمانی در استان تهران در راه کامل شدن پروژه های نیمه کار مصرف شد. بالا رفتن عرضه مسکن در شهر تهران (زیاد شدن تعداد واحدهای مسکن کامل شده) به شکلی که از نظرمساحت واحد ها، مناسب با جنس تقاضا باشد، علت جلوگیری از بالا رفتن قیمت در موقع زیاد شدن معامله های خرید مسکن شد. تابستان سال قبل در تمام کشورمان، کم شدن سرمایه گذاری در ساخت و ساز ها جدید (ساختمان های آغاز شده) مهار شد به شکلی که اندازه ی کاهش یا رشد منفی در این حیطه 5/4 درصد بوده که در قیاس با رشد منفی 8 درصدی در فصل بهار سال قبل (تحولات نقطه ای) به معنی بهتر شدن نسبی شیب سقوط سرمایه گذاری درساختمان های تازه است. با افزایش 50 درصدی حجم وارد شدن سرمایه  سازنده ها به حیطه کامل کردن ساختمان های نیمه کاره، راه عرضه مسکن نوساز در مسیر رشد(خارج شدن از رکود) را هموار کرده است.

منابع: اقتصاد نیوز و دنیای اقتصاد