حد و حدود قیمت تمام شده پروژه های پیشفروش منطقه ۲۲ |

حد و حدود قیمت تمام شده پروژه های پیشفروش منطقه ۲۲

حد و حدود قیمت تمام شده پروژه های پیشفروش منطقه ۲۲
  • منتشر شده در : ۱۲ آبان , ۱۳۹۶
  • نویسنده :
  • تعداد بازدید : 2111
  • 0

روندی که یک مشتری طی می کند تا نهایتا به این تصمیم برسد که از یک پروژه واحدی را پیش خرید کند، کماکان روند طولانی و پیچیده ای است و گزینه هایی که باید برای یک خریدار اهمیت داشته باشد چند گزینه ساده اما مهم است.

آنچه در این مطلب مورد توجه است گزینه قیمت تمام شده است که در هر پروژه بسته به کیفیت و موقعیت مکانی قیمت تمام شده آن پروژه تغییر می کند. منظور از قیمت تمام شده، مبلغی است که در مجموع تمامی هزینه ها را در بر گرفته و تقسیم بر یک متر مربع می شود. در واقع تمام هزینه هایی که در یک پروژه مصرف شده است تا آن پروژه به سرانجام برسد را تقسیم بر متراژ مفید می کنند تا قیمت تمام شده یک متر مربع استخراج شود.

در پروژه های پیشفروش منطقه ۲۲ قیمت تمام شده حداقل از متری ۱.۴ میلیون تومان شروع و در نهایت متری ۷ میلیون تومان قیمت حداکثری می باشد. مابقی پروژه ها قیمت تمام شده ای مابین این دو دارند.

اینکه چه عواملی قیمت تمام شده یک پروژه را مشخص می کنند و اینکه قیمت تمام شده یک پروژه تا چه میزانی منصفانه و معقول می باشد، دو مقوله جداگانه اما مکمل یکدیگر و بسیار تعیین کننده هستند در انتخاب نهایی خریداران. خریدار یک پروژه پیشفروش پس از تعیین کردن گزینه های پروژه مورد پسند خود و چک کردن تک تک آنها، می تواند مزایای یک پروژه را روی یک کفه ترازو و معایب را روی کفه دیگر ترازو قرار دهد. با در نظر گرفتن اولویت ها و معیارهای مورد نظر خریدار، باید دید که کدام کفه ترازو سنگین تر است و براساس نتیجه تصمیم نهایی را اخذ کرد.

از آنجایی که موضوع این مطلب به طور اختصاصی درباره قیمت تمام شده است و حد و حدود آن، بنابراین بیش از این درباره کلیات و معیارهای تصمیم گیری در یک معامله پیش خرید، پیش نمی رویم و به خود موضوع به صورت اخص می پردازیم.

ابتدا دانستیم که چگونه قیمت تمام شده یک واحد را محاسبه کنیم. فرض کنیم که قرارداد ساخت سازنده با اعضای یک تعاونی براساس متراژ مفید، متری۲ میلیون تومان می باشد. این یعنی مبلغ واریزی به اضافه تمامی اقساطی که تا انتهای پروژه باید به تعاونی پرداخت کرد، تقسیم بر متراژ مفید یک واحد. توضیح این نکته لازم است که برخی از تعاونی های سازنده قیمت ساخت را براساس بنای غیرمفید اعلام می کنند که در این صورت مبلغ بسیار پایین تر است و خریداران به خیال اینکه آن پروژه خاص ارزان تر تمام می شود دست به انتخاب می زنند و انتهای کار زمان محاسبه که می رسد میبینند که بسیار بیشتر از آنچه محاسبه کرده اند، پول پرداخت کرده اند.

بنای مفید یک واحد یعنی اگر یک واحد ۱۰۰ متری خریداری می کنید که پارکینگ و انباری و مشاعاتی نیز دارد، در صورت احتساب متراژ پارکینگ و انباری و مشاعات، بنای کل شما حدود ۱۹۰ متر می شود که این ۱۹۰ متر همان بنای غیرمفید است. اگر قیمت ساخت یک تعاونی متری ۱ میلیون تومان براساس بنای غیرمفید اعلام شد، می توانید این نرخ را براساس محاسبه زیر به نرخ براساس بنای مفید تبدیل کنید؛

متراژ بنای غیرمفید (۱۹۰ متر) ضربدر قیمت ساخت (۱ میلیون تومان)= ۱۹۰ میلیون تومان (قیمت کل)

حال ۱۹۰ میلیون تومان قیمت کل را تقسیم بر متراژ بنای مفید می کنیم (۱۰۰ متر) که می شود= متری ۱.۹ میلیون تومان براساس بنای مفید.

اگر برای پیش خرید واحدتان مبلغی بابت حق امتیاز نیز پرداخت می کنید، آن مبلغ را نیز باید به مبلغ کل خود اضافه کنید و پس از آن عملیات تقسیم بر متراژ بنای مفید را انجام دهید.

و اما این مطلب که حد و حدود قیمت تمام شده یک پروژه چقدر باید باشد را خیلی از فاکتورها تعیین می کنند که در این مطلب قابل محاسبه نیست و فقط می توان از آنها نام برد. فاکتورهایی مانند؛ موقعیت مکانی، درصد پیشرفت پروژه، مدت زمان باقیمانده تا تحویل قطعی پروژه، نوع مصالح و کیفیت ساخت، شناخته شده بودن سازنده و پیمانکار پروژه، اعضای پروژه از کدام صنف و قشری باشند، تبلیغات پروژه، نسبت عرضه و تقاضای امتیاز واحدهای پروژه در بازار، سابقه و رزومه ی سازنده پروژه، اینکه پروژه از نظر جغرافیایی با چه پروژه یا پدیده هایی همسایه می شود، دسترسی های پروژه، نوع نقل و انتقال تعاونی و حساب کتاب داشتن تعاونی سازنده، نوع قرارداد و نحوه قیمت گذاری تعاونی سازنده و اینکه قیمت ساخت قطعی باشد یا نه، اقساط دریافتی پروژه براساس دوره های زمانی باشد یا بنابر درصد پیشرفت کار، آپشن ها و مزایای خدماتی پروژه مطابق با نیازهای ساکنین طراحی شده باشد یا خیر و … هر نوع موقعیت و پیش آمد زمانی و مکانی که به سریع تر یا کندتر شدن پیشرفت پروژه بیانجامد.

در پایان باید گفت در منطقه ۲۲ قیمت تمام شده پروژه های پیشفروش براساس بنای مفید از متری ۱.۴ میلیون تومان شروع شده و نهایتا تا متری ۷ میلیون تومان نیز وجود دارد که این تفاوت قیمت دقیقا به عوامل زیادی منجمله عواملی که بالا اشاره شد، بستگی دارد.

 

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *