وضعیت مسکن را پس از هر تحول چگونه ارزیابی کنیم؟

وضعیت مسکن را پس از هر تحول چگونه ارزیابی کنیم؟

تحولات اقتصادی و نوسان قیمت در هر جامعه ای از بدیهی ترین ویژگی های بازار اقتصادی و کسب و کار آن جامعه به شمار می رود. سرمایه گذاران هوشمند عموما با ارزیابی بازار و پیش بینی وضعیت هر کسب و کار- که در این مقاله بازار مسکن منظور نظر است- تصمیم به خرید یا فروش می گیرند و به اصطلاح با موج سواری روی تحولات و نوسانات بازار، سرمایه ی خود را مدیریت می کنند. حال سرمایه گذاران یا خود به آن میزان از دانش و تجربه رسیده اند که این ارزیابی ها و پیش بینی ها را به شخصه انجام می دهند که به نظر نگارنده درصد خطا در این صورت افزایش می یابد، یا مطمئن ترین راه را انتخاب کرده و با مشاور آگاه و مسلط به بازار مشورت می کنند و براساس آمار و اطلاعات مشاور، معاملات خود را برنامه ریزی می کنند. 

در این مقاله قصد داریم شاخصه هایی را معرفی کنیم که بتواند به سرمایه گذاران در امر ارزیابی و پیش بینی بازار مسکن کمک کند. هر یک از شاخصه هایی که معرفی می شوند به تنهایی نمی تواند ملاک عمل باشد بلکه با در نظر گرفتن مجموع این شاخصه ها می توان به یک جمعبندی کلی رسید.


-  آمار عرضه و تقاضا در بازار:

شاید بدیهی ترین و مهم ترین شاخصه در هر بازاری میزان عرضه و تقاضا و نسبت این دو آیتم نسبت به یکدیگر می باشد. جهت تحلیل بازار مسکن و ارزیابی آن پس از هر تحول می توان از رصد متقاضیان و عرضه کنندگانی که در بازار وجود دارند و نسبت این دو با یکدیگر به درکی منطقی از وضعیت بازار مسکن رسید. معمولا نسبت عرضه و تقاضاست که قیمت ها را تعیین می کند. در صورتی که عرضه بیشتر از تقاضا شود طبیعتا قیمت ها کاهشی می شوند، عکس این حالت نیز صادق است به این معنی که اگر متقاضی در یک بازار بیش از عرضه باشد قیمت ها روند صعودی یافته و افزایش می یابند. 


-  میزان پیشرفت فیزیکی پروژه ها :

عموما زمانی که بازار در مسیر رشد و رونق قرار می گیرد، پروژه های ساختمانی نیمه کاره و در حال ساخت که شاید در دوران رکود متوقف بوده و یا سرعت کندی داشته اند، به جنب و جوش افتاده و فعال می شوند. این روند نتیجه ی مشارکت بیشتر اعضای پروژه و خریداران تازه نفس است که با واریزی های بیشتر چرخ دنده های پروژه را به حرکت درمی آورند و به امید سود بیشتر درصد مشارکت خود را در پروژه افزایش می دهند. بنابراین از میزان روند پیشرفت فیزیکی پروژه ها می توان وضعیت بازار مسکن را پس از هر تحولی ارزیابی نمود.   

-  میزان مشارکت واسطه ها :

خریداران بازار مسکن دو دسته اند،دسته اول مصرف کنندگانی هستند که هدف از خریدشان سکونت در واحد مورد نظر می باشد. دسته دوم اما سرمایه گذاران و واسطه هایی هستند که خرید می کنند به نیت منفعت و سود. به این معنی که همیشه نقدینگی خود را در املاکی که فروشنده ها به هر دلیلی برای فروش عجله دارند و ملک شان را زیر قیمت می فروشند، سرمایه گذاری می کنند و با سود خوبی ملک مورد نظر را می فروشند. این واسطه ها معمولا در دوران رکود بازار کمرنگ می شوند و بازار که رو به بهبود می رود فعال تر می شوند و بر سر خرید ملک های قیمت مناسب با هم رقابت نیز می کنند. از میزان مشارکت این واسطه ها و سرمایه گذاران نیز می توان فهمید آینده ی بازار ملک به کدام سو می رود. 


-  نرخ مصالح ساختمانی و میزان متقاضیان تهاتر:

بازار ملک و مسکن شاید یکی از جامع ترین بازارها باشد به این دلیل که بسیاری از مشاغل و اصناف دیگر به بازار مسکن وابسته هستند. هر زمان که بازار مسکن رونق داشته باشد، کسب و کارهای وابسته به این بازار نیز وضع خوبی دارند و حالت عکس این وضعیت نیز صادق است. نرخ مصالح ساختمانی و کارکرد شرکت های فنی مهندسی و معماری تا حدود زیادی می تواند تعیین کننده ی رونق یا رکود بازار مسکن باشد. همچنین در دوران رکود مصالح فروشان و پیمانکاران بخش های مختلف ساختمانی تمایل زیادی به تهاتر مصالح یا خدمات خود با واحدهای مسکونی پیش فروش دارند و حجم زیادی از این اصناف با سازندگان ساختمانی و انبوه سازان وارد مذاکره می شوند. در دوران رونق اما چون می توانند مصالح و خدمات خود را نقدا به فروش برسانند تمایلی به تهاتر با ملک از خود نشان نمی دهند.

-  حجم محتوای مرتبط با بازار مسکن در شبکه های مجازی :

با دنبال کردن مقالات و محتوای مرتبط با بازار املاک در سایت ها و شبکه های مجازی می توان به یک تحلیل و ارزیابی کلی از وضعیت بازار مسکن رسید. معمولا در زمان رونق بازار مسکن تمامی اخبار جنبه اطلاع رسانی داشته و قیمت بازار مسکن را در مناطق و نواحی مختلف را روز به روز اطلاع می دهند. هر چه شیب افزایشی یا کاهشی قیمتها بیشتر باشد بروزرسانی مقالات و محتواهای سایت ها و شبکه های مجازی سریع تر و با فاصله های زمانی کوتاه تری انجام می شود. گاهی نیز سایت های خبری و تحلیلی اقدام به جریان سازی می کنند و در صورتی که افزایش یا کاهش قیمت ها غیرمنطقی باشد سعی می کنند با جریان سازی و انتشار محتواهای یکسان از تریبون های مختلف با روند افزایش یا کاهش غیرمنطقی بازار مسکن مقابله و آن را کنترل کنند. در کل با مطالعه ی مداوم سایت ها و شبکه های مجازی می توان به یک ارزیابی و پیش بینی واقع بینانه از بازار مسکن رسید. 

-  سیاست های بانک مسکن در مورد عرضه اوراق وام :

سیاست های بانک مسکن عموما هم راستا با رونق بازار مسکن می باشد. در زمان رکود بازار مسکن، عرضه وام و تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک مسکن بیشتر و با سهولت بیشتری انجام می پذیرد اما در زمان رونق بازار روال وام دهی و تسهیلات معمولا تغییری نمی کند و شاید صف گیرندگان وام نیز طویل تر شود و همان داستان روند عرضه و تقاضا برای وام مسکن نیز اتفاق می افتد. بنابراین با جستجوی ساده ای درباره وضعیت عرضه وام و تسهیلات بانک مسکن می توان به یک ارزیابی منطقی از بازار مسکن رسید. 

-  چگونگی تبدیل سرمایه های سرگردان در بازار :

شاید یکی از آفت های اقتصاد ایران سرازیر شدن سرمایه های خرد سرگردان به صورت فصلی و در هر مقطع روی یک گزینه باشد. به این معنی که در مقطعی همه به دنبال خرید سکه بودند و زمانی دیگر هر کسی هر چه پول داشت تبدیل به دلار می کرد و پس از آن همه به سمت خرید ملک و مسکن سرازیر شدند. همین هجوم همگانی به یک آیتم تورم غیرمنطقی و کاذب در آن بازار ایجاد کرده و پس از یک تورم ناگهانی و کوتاه رو به بالا، یک رکود سنگین و طولانی را برای آن آیتم به بار می آورد. از آنجایی که این رفتار اشتباه در ناخودآگاه جمعی ما نهادینه شده است در هر بازاری دقیقا همان روند قبلی اتفاق می افتد و فقط آیتم مورد تقاضا فرق می کند. بنابراین با همین فرمول می توان فهمید قبل و بعد از هر تحولی رفتار کلی مردم به چه سمت و سویی خواهد رفت و قیمت مسکن بنابر مرحله ای که در حال وقوع است دچار افزایش یا کاهش خواهد شد و حتی این روند افزایشی یا کاهشی چه مدت زمانی طول خواهد کشید. 


شاخصه هایی که ذکر شد بنا بر تجربه ی نگارنده از بازار مسکن بوده است و شاید بتوان به موارد بالا شاخصه های دیگری نیز اضافه نمود. اما باید گفت مواردی که گفته شد کلی ترین و اصلی ترین شاخصه هایی هستند که با توجه به آنها می توان به یک تحلیل و ارزیابی منطقی و واقع بینانه از بازار مسکن رسید. 

نگارنده؛ بزرگمهر کیانی

به این نوشته امتیاز دهید 1 2 3 4 5 (2 رای)