وضعیت قیمتی مسکن تا سال آینده چگونه خواهد بود؟

بر مبنای گزارشات  به دست آمده، با تغییر و تحولاتی که برای نرخ ارز اتفاق افتاد، همزمان با آن بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی را نیز شاهد بودیم. بعضی از کسانی که در صنعت ساختمان فعال هستند عقیده دارند این رشد قیمت مصالح، در آینده ای نه چندان دور، به طور مثال در سال آینده، اثر خود را بر روی قیمت مسکن  خواهد گذاشت. از سوی دیگر برخی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن عقیده دارند که بازار مسکن، آن رشدی را که باید آرام آرام انجام دهد ، یک دفعه و با دو برابر شدن قیمت ها شاهد بود و کم شدن 62 درصدی معامله ها حاکی از این موضوع است که برای بالا رفتن دوباره ی قیمت ها، ظرفیت آن چنان زیادی در این بازار وجود ندارد.

بر روی مانیتور معامله های مسکن که تا کنون پنج سیگنال تازه را در آن شاهد بودیم، بیانگر این موضوع است که مسئله ی فروکش کردن تلاطم بازار در حال اتفاق افتادن است. در ماه آذر سال 1397 بالاترین رشد ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران در منطقه های 1، 12 و 7 اتفاق افتاده است که نسبت به ماه آبان به ترتیب با 11، 11 و 9 درصد افزایش قیمت همراه بوده اند.

املاک تهران

در دیگر منطقه های شهر تهران رشد آن چنان زیادی نسبت به ماه آبان دیده نشده است و می توان گفت که در منطقه 16 که حدود 119 معامله در آن اتفاق افتاده است، متوسط قیمت های 6.6 درصد نسبت به ماه آبان کمتر شده است.

از آن طرف نیز مانند ماه های قبل، سهم واحدهای نوساز در معامله ها باز هم با کاهش مواجه شد. با وجود این موضوع که واحدهای تا پنج سال ساخت با 43 درصد بالاترین سهم از معامله های مسکن شهر تهران در ماه آذر سال 1397 را دارند، این سهم نسبت به همین ماه در سال گذشته به میزان 5.4 درصد کمتر شد و در برابر آن به سهم واحدهایی که عمر آن ها 6 سال به بالا است 5.5 درصد اضافه شده است.

و اما یکی دیگر از متغیرهای بازار مسکن در شهر تهران، حرکت نمودن تقاضا به سوی واحدهای کوچک تر است. سال قبل در همین دوره ی زمانی، واحدهای 60 تا 70 متری با سهم 14.3 درصد از تمام معامله ها، بالاترین فروش را به خودشان مختص نموده اند و در حال حاضر نیز این رتبه به واحدهای 50 تا 60 متر با 14.8 درصد تعلق دارد.

از طرف دیگر با این که قیمت نهاده های ساختمانی به میزان دو تا سه برابر بیشتر شده است، مسئله ای که در آینده روی قیمت مسکن اثر بسیاری می گذارد موضوع زمین است که همزمان با بالا رفتن قیمت مسکن با رشد زیادی همراه شده است و نمی تواند به عنوان یک دلیل دوباره در رشد قیمت مسکن در طول ماه های آتی باشد و اثر چندانی داشته باشد.

پس کاهش بسیار زیاد معامله ها، به وجود آمدن فضای سفته بازانه، بالا رفتن سهم واحدهای قدیمی از سطح تمام معامله ها، بالا رفتن سهم واحدهای کوچک متراژ و اثر بخش نبودن قیمت زمین بر روی مسکن، پنج دلیل عمده ای هستند که بازار مسکن شهر تهران را هدایت می کنند و این مسئله بیانگر این موضوع است که واقع شدن بازار در بالاترین سطح ظرفیت خود باشد و از ماه های آتی رکود غیر تورمی، جایگزین رکود تورمی خواهد شد.

گنجایش بازار مسکن به نهایت خود رسیده است

مهدی سلطان محمدی که یکی از کارشناسان بازار مسکن است، کم شدن بسیار زیاد توان خرید مسکن و تقاضای آن را در پایین آمدن 62 درصدی معامله های مسکن در شهر تهران در ماه آذر اثر بخش دانست و اضافه کرد: با توجه به روندی که در بازار مسکن می بینیم، بخش تقاضا با وجود این حجم از افزایش قیمت همچنان ضعیف باقی مانده و رشد قابل توجهی که مسکن در طول یک سال گذشته داشته، همه حاکی از آن است که ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده و یک دور رکود نسبتاً طولانی را در این بخش انتظار داریم. همچنین چسبندگی قیمت ها اجازه کاهش خیلی زیاد قیمت مسکن را نمی دهد. زیرا فروشندگان به سادگی متقاعد نمی شوند تا قیمت ها را پایین بیاورند و فقط زمانی که رکود طولانی شود قیمت های پیشنهادی را کاهش می دهند. اگر طبق پیش بینی، رشد قیمت مسکن تا پایان سال متوقف شود، فرصت خوبی برای خریداران خواهد بود و به خریداران مجالی می دهد که حرکت خود را برای خرید مسکن انجام دهند.

املاک تهران

تلاطمات قیمتی با کاهش روبرو می شود

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم در برآرودهای خود از آینده ی بازار مسکن با در نظر گرفتن کاهش نرخ ارز، اعتقاد دارد که بازار مسکن در شهر تهران در ماه های آینده به ثبات نسبی می رسد و این هیجانات قیمتی از بین می رود.

او در این خصوص این چنین گفت: به دنبال جهش قیمت دلار، مردم پول های خود را شتاب زده از بانک بیرون کشیدند و به خرید مسکن اختصاص دادند که منجر به رشد قیمت ها و پایین آمدن توان متقاضیان شد. همین موضوع در ادامه، پایین آمدن تعداد معامله ها را در پی داشت. مشابه وضعیت فعلی را در سال 1391 به دنبال نوسانات نرخ ارز داشتیم که پس از یک دوره جهشی، اوضاع به روال عادی برگشت و امسال نیز همین روند اتفاق می افتد. تا پایان سال اتفاق خاصی در بخش معامله های مسکن رخ نمی دهد و به تدریج شاهد ثبات قیمت ها خواهیم بود.

از طرف دیگر، اسلامی وزیر راه و شهرسازی گفته است که برنامه های بسیار خوب و عالی در مورد ساخت و فروش مسکن در نظر دارند که اگر این برنامه ها به واقعیت بپیوندند می توانند به بازار مسکن و املاک رونق و گرمای قبل را بازگردانند.

بانک مرکزی نیز  جدیدترین گزارشات خود را در زمینه ی تغییر و تحولات قیمت مسکن در ماه آذر سال 1397 انتشار داد که بر مبنای آن، تعداد معامله های آپارتمان های مسکونی شهر تهران در ماه آذر امسال به میزان 6800 واحد مسکونی رسید که این میزان نسبت به ماه مهر و همچنین ماه آذر سال گذشته به ترتیب 0.6، و 61.7 درصد با کاهش مواجه شده است.

بر مبنای این گزارشی که به تازگی منتشر شده است، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی  که از سوی بانگاه های معاملات ملکی شهر تهران معامله شده است، در ماه آذر سال 1397 به میزان 9 میلیون و 550 هزار تومان بوده است که این مبلغ نسبت به ماه گذشته و ماه آذر سال گذشته به ترتیب 4.1 و 91.8 درصد با افزایش مواجه بوده است.

منبع: اقتصاد نیوز