واکاوی رابطه بین صنعت ساختمان ونظام بانکی

واکاوی رابطه بین صنعت ساختمان ونظام بانکی

در مطلب زیر در ضمن مصاحبه ای به بررسی ارتباط بین نظام بانکی و صنعت ساختمان پرداخته شده است

صنعت ساختمان

صنعت ساختمان

در حال حاضر که تب بحران بالا گرفته و بازارها تشنه نقدینگی میباشند، حرف و صحبت از تسهیل روند پرداخت وام‌های بانکی و کاهش سود آن رواج یافته است هرچند که اکثر مواقع این کوشش ها آن‌ طور که مکتوب میشوند  اجرایی نمیشوند .

یکی از بازارهایی که دو، سه سالی از قفل‌شدنش می‌گذرد بازار مسکن است، اتفاقا نیمی از صحبت‌های پرداخت تسهیلات هم به همین حوزه مربوط می‌شود اما بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن، فقر نقدینگی را برای این حوزه بسیار کم‌رنگ‌تر از فقر اعتبار می‌داند و معتقد است بانک‌های کشور برای توزیع اعتبار نتوانسته‌اند جای خالی «حاجی‌بازاری» قدیم را پر کنند. او می‌گوید بانک‌های ما صندوق پول هستند و تنها طعمی که از بانکداری نوین چشیده‌اند، محدود به بانکداری الکترونیک و استفاده ناچیز از خدمات الکترونیک و مجازی به‌جای بانکداری فیزیکی است. ستاریان از سرمایه‌سازی بانک‌ها برای سهام‌داران خود، با استفاده از سپرده‌های مردم، گلایه می‌کند و معتقد است بانکداری خصوصی با قوانینی که مخصوص بانک‌های دولتی تدوین شده، ثمره‌ای بهتر از این ندارد. این گفت‌وگو به واکاوی ارتباطی که بین نظام بانکی و صنعت ساختمان، به‌ویژه انبوه‌سازان، وجود دارد، پرداخته است. گفت‌وگوی بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن،  را درادامه بخوانید.

‌آقای ستاریان، حوزه ساخت‌وساز مسکن همیشه پرسود بوده است، به‌گونه‌ای که در جامعه، افراد فعال در این حوزه، مانند بسازبفروش‌ها، مهندسان و انبوه‌سازان را به صورت نمادین به‌عنوان افراد ثروتمند معرفی می‌کنند. سؤال این است که چرا فعالان این بخش نیز دم از نیاز به تسهیلات بانکی می‌زنند؟
مطلب درست است، مسکن همیشه سودده بوده است. از سال ١٣٥٥ تا ١٣٦٥ بیشترین تولید مثل را در ایران داشتیم و به تبع آن، در سال‌های ٨٠ تا ٩٠ جزء جوان‌ترین کشورهای دنیا بودیم. به همین دلیل نیاز به شغل و مسکن در کشور افزایش پیدا کرده است. ازاین‌رو کسری تولید مسکن محسوس و فاصله بین عرضه و تقاضا زیاد بوده است؛ چراکه هیچ‌گاه پیش از بروز این تقاضا، پیش‌بینی و زمینه‌سازی برای ساخت این میزان مسکن را نکرده بودیم؛ بنابراین هرساله به کسری مسکن افزوده شده و عقب‌ماندگی عرضه از تقاضا پیوسته بیشتر شده است. این مسئله باعث شده ما هرچه مسکن تولید کنیم، باز هم فروش خوبی داشته باشیم. طبیعتا فروش خوب، سود خوب را هم به‌دنبال دارد، اما لازمه این تولید انبوه، سرمایه‌گذاری هنگفت است. اگر توجه داشته باشید خرده‌سازان کمتر از تسهیلات استفاده می‌کنند، به همین دلیل تولیدکنندگان اصلی مسکن در کشور، خرده‌سازان هستند و تقریبا حدود ٨٥ تا ٨٩‌ درصد تولید مسکن را این دسته از تولیدکنندگان عهده دارند.
‌ کسی که سال‌ها در این حوزه پرسود فعالیت کرده و قاعدتا سرمایه زیادی دارد، نباید توان تأمین مالی کار خود را داشته باشد؟
دقت کنید عموما وقتی یک طرح ٥٠٠ واحدی تولید می‌شود، ابتدا به سرمایه اولیه حدود ١٠٠، ١٥٠‌ میلیارد تومانی نیاز دارد و بعد آن را در بازار می‌فروشند. در دوره‌ای هم که یکباره رکود می‌شود ممکن است سازنده نتواند واحدهای تولیدی را بفروشد و سرمایه کاملا بلوکه شود. در این مقطع، بانک‌ها عموما وظیفه دارند وارد صحنه شوند؛ زیرا سپرده‌های مردم را جمع می‌کنند و باید تحویل تولید دهند.
‌خرده‌سازان ٨٥‌ درصد مسکن کشور را نسبتا بدون تقاضای تسهیلات تولید ‌می‌کنند، اصلا چه اصراری است انبوه‌سازی داشته باشیم که تسهیلات بخواهد؟!
اولا بگویم در ایران انبوه‌ساز نداریم؛ شرکت‌هایی هم که به‌عنوان انبوه‌ساز مطرح می‌شوند، یا عمومی هستند یا شبه‌دولتی. علت شکل‌‌نگرفتن انبوه‌سازی در ایران این است که اصلا بانک‌هایی که توان کمک به شکل‌گیری انبوه‌سازی را داشته باشند، وجود ندارند. در هیچ جای دنیا وضعیتی که بیش از ٨٥‌ درصد تولید مسکن را خرده‌سازان انجام دهند، دیده نمی‌شود. همه‌جا انبوه‌سازان مسکن می‌سازند و حرف آخر را در حوزه مسکن می‌زنند. مشکل حوزه مسکن را نیز همین بخش حل می‌کند، نه خرده‌سازان. خرده‌سازان به محض اینکه بازار دچار رکود شود، سرمایه خود را به بازارهای دیگر یا بانک‌ها کوچ می‌دهند. نبود انبوه‌ساز در کشور مصادف است با نداشتن صنعت ساختمان‌سازی توانمند. اگر بخواهیم به جایگاهی مانند کشورهای توسعه‌یافته برسیم باید انبوه‌ساز و البته بانک‌های معتبر و پیشرفته داشته باشیم.
‌شما می‌گویید «ما انبوه‌ساز نداریم» پس کانون انبوه‌سازان ما را چه کسانی تشکیل می‌دهند؟
اینها پیمانکاران انبوه‌ساز هستند؛ یعنی در طرح‌های ساختمانی و ساخت مسکن، به‌صورت پیمانکاری فعالیت می‌کنند. انبوه‌ساز کسی است که از ابتدای یک پروژه، یعنی از سرمایه‌گذاری، طراحی و برنامه‌ریزی آن، تا انتها و اتمام کار آن را در اختیار داشته باشد. در این مسیر می‌تواند چندین پیمانکار را نیز برای اجرای پروژه به خدمت بگیرد. وقتی می‌گویم ما انبوه‌ساز نداریم، منظورم این است که ما این نوع تولید‌کننده مسکن را نداریم. تحول در حوزه مسکن را هم اینها ایجاد می‌کنند؛ حتی تکنولوژی ساخت را نیز این دسته از سازندگان وارد می‌کنند نه خرده‌سازان. اینکه یک انبوه‌ساز بخواهد ‌هزار واحد مسکونی را به سبک خرده‌سازان بسازد، غیرمعقول و سفیهانه است. سعی می‌کند تا جای ممکن، ساخت‌وساز را ماشینی و همراه با تکنولوژی انجام دهد تا هم سرعت و کیفیت ساخت بالا برود و هم هدر‌رفت مصالح و هزینه نیروی کار کم شود. وقتی این موارد در ساخت‌وساز اعمال شود، فرایند ساختمان‌سازی در کشور تحول پیدا می‌کند و بعد از آن، سازندگان خرد هم از این روش‌ها تبعیت می‌کنند.
‌پس هم به‌وجودآمدن انبوه‌ساز و هم ادامه ساخت‌وساز توسط انبوه‌ساز، نیازمند همراهی بانک‌هاست. رفتار بانک‌ها با سازندگان پروژه‌های ساختمانی برای پرداخت تسهیلات و تأمین مالی آنها چگونه است؟
درباره بانک‌های ایران عموما مشکلات بسیار زیادی وجود دارد. بانک‌ها به این دلیل که اولا قیمت تمام‌شده پول‌شان بالاست، از دادن تسهیلات طفره می‌روند. در یک کشور پیشرفته اگر بخواهید یک پروژه ساختمانی را شروع کنید اولین کسانی که به شما مراجعه می‌کنند بانک‌ها هستند، می‌آیند تا هم به شما کمک کنند و هم خودشان فعالیت سودده انجام دهند. آنها بهره کمی در ازای تسهیلات می‌گیرند؛ اما وقتی وارد یک پروژه می‌شوند فعالیت‌های بسیار وسیعی در حاشیه آن انجام می‌دهند و منابع بسیار زیادی را جمع‌آوری و جابه‌جا می‌کنند. آنها در همه ارکان آن پروژه وارد می‌شوند. مثل بانک‌های ما نیستند که فقط یک وام بدهند و گه‌گاه هم بیایند پیشرفت پروژه ارزیابی کنند و اگر در میانه راه منابع نداشتند هم به لطایف‌الحیلی از پرداخت ادامه تسهیلات شانه خالی کنند. یک بانک پیشرفته وقتی وارد یک پروژه می‌شود از اول تا آخر اجرای آن پروژه را در دست می‌گیرد و به تمام امور مربوط به آن وارد می‌شود؛ به سازنده وام می‌دهد، بر فروش نظارت می‌کند، وجه فروش را پس‌انداز می‌کند، با پیمانکاران پروژه همکاری می‌کند و به آنها نیز وام می‌دهد، حقوق کارگران پروژه را می‌کند، پرداخت وجه کل خریدهای پروژه را از طریق بانک پرداخت کند. ال‌سی باز می‌کند، حتی در مواردی اگر دست‌اندرکاران پروژه تقاضا کنند بلیت هواپیما نیز تهیه می‌کند! این بانک منابع خود را چندین بار بین این موارد گردش می‌دهد و از همه نیز کارمزد می‌گیرد. ازاین رو در مدت مشخصی، مثلا یک سال، چندبرابر یک بانک ایرانی سود می‌کند و بر کل عملیاتی که در آن سرمایه‌گذاری کرده نیز نظارت دارد. برای همین احتمال ورشکستگی یا زیان نیز کاهش می‌یابد. بانک‌ها در ایران صندوق پول هستند. دایره فعالیت بانک‌های ما که شامل سپرده‌گیری و وام‌دهی بوده است، اکنون به‌قدری محدود شده که دیگر ترجیح می‌دهند وام هم ندهند؛ ازاین‌رو تسهیلات را به هر روشی که شده به مشتری نمی‌دهند و خودشان بنگاه‌داری می‌کنند تا از امنیت سرمایه و بازگشت آن به بانک اطمینان داشته باشند. این وضعیت اصلا در تعریف بانکداری نمی‌گنجد، اما بانکداری ما به این وضعیت رسیده است.
‌ تخلفاتی هم انجام می‌شود که به نپرداختن تسهیلات منجر شود؟
اینکه تسهیلات تصویب شده باشد اما بانک از پرداخت آن شانه خالی کند، بسیار معمول است. حتی در مواردی که پرداخت تسهیلات به یک پروژه را تصویب کرده باشد نیز دست به کارهایی می‌زند تا بقیه تسهیلات را ندهد. مثلا کارشناس، پیشرفت کار را کم می‌زند. بانک اصلا کاری ندارد که چه اتفاقی در پروژه می‌افتد.
‌مگر شرایط پرداخت تسهیلات در قرارداد مشخص نشده و هر دو طرف، بانک و انبوه‌ساز متعهد نشده‌اند که به آن عمل کنند؟
قراردادهای بانکی در ایران به شدت یک‌جانبه و یک‌طرفه است. اگر یکی از این قراردادهایی را که بانک‌های ما با مشتریان می‌بندند یک بانک در یک کشور توسعه‌یافته ببندد درِ آن بانک را تخته می‌کنند.
چرا؟
برای اینکه قوانین بانکداری ما در حمایت از بانک‌ها تدوین شده‌اند، چون پیش از این، همه بانک‌ها، دولتی بوده‌اند. وقتی بانک‌ها دولتی بودند، دولت در مقابل مردم حامی بانک‌ها تلقی می‌شد و قوانین را در حمایت بانک‌ها نوشته‌اند. در کشورهای توسعه‌یافته برعکس است؛ بانک‌های خصوصی هستند پس دولت قوانینی را در حمایت از مردم در برابر بانک‌ها تدوین می‌کند. حالا مردم در کشور گرفتار بانک‌های خصوصی هستند اما با قوانینی که در حمایت از بانک‌های دولتی تدوین شده‌اند. تبعات این اتفاق کاملا خود را نشان می‌دهد اما کسی هم نمی‌آید به اینها نگاه کند. کسی نمی‌گوید این چه قراردادی است، چرا مشتری را به چهارمیخ می‌کشید، به چه دلیل این‌همه تضمین می‌گیرید، چرا هم وثیقه می‌گیرید و هم پنج برابر مبلغ تسهیلات چک می‌گیرید. وقتی مشتری در حالت ناچاری باشد تن به همه اینها می‌دهد. قوانین جمهوری اسلامی از گذشته در حمایت از بانک‌هایی تدوین شده که دولتی بوده‌اند، گرچه این قوانین را درمورد بانک‌های دولتی می‌توان قبول کرد اما در مواجهه با بانک‌های خصوصی چطور؟ اینها که متعلق به سرمایه‌داران بخش خصوصی، متعلق به افراد خاص و شرکت‌های خاص است. چطور اجازه داده می‌شود بانک‌های خصوصی طبق این قوانین قرارداد ببندند. چرا باید قراردادهای کاملا یک‌طرفه و به نفع بانک، با بانک‌های خصوصی هم بسته شود؟
به‌جز بحث قرارداد، انبوه‌سازان برای گرفتن تسهیلات، در مکانیسم وام‌دادن با چه تخلفاتی از سوی بانک‌ها مواجه می‌شوند؟
وقتی به یک بانک مراجعه می‌کنید، نمی‌گوید وام نمی‌دهم؛ شما را مدتی می‌چرخاند و آخر کار، وامی که درخواست کردید و طبق قوانین شرایطش را دارید و مستحق آن هستید را به شما نمی‌دهد. این تخلف است. تسهیلات را به فلان و فلان می‌دهد. این فلان‌ها کی هستند؟ اینها یا همان بنگاه‌های خودشان یا افرادی هستند که با یادداشت و سفارش وام می‌گیرند. بسیاری از اینها در چند سال اخیر لو رفتند. حتی این مسئله بانک‌ها را به ورطه ورشکستگی و نابودی هم کشاند.
‌به‌هرحال تسهیلات یادداشتی مربوط به سال‌های قبل بوده است و در دو، سه سال اخیر‌می گویند وام یادداشتی نداریم! حالا باید چه کرد تا تسهیلات به متقاضیان مستحق پرداخت شود؟
اول باید ببینیم چرا آن وام‌های یادداشتی به وجود می‌آید. ما در کشور یک سازمان بازرسی داریم که پرداخت‌ها را بررسی می‌کند و از بانک می‌پرسد چرا وام دادید؟ ما می‌گوییم آنها را رها کن دیگر. از این به بعد روال کار را عوض کنید و بپرسید چرا وام ندادید؟ فرایند بازرسی در کشورهای توسعه‌یافته برعکس کشور ماست. در دنیا از بانک می‌پرسند چرا وام ندادی. در کشور ما وقتی بانک به هیچ‌کس وام ندهد و همه را برای مقاصد خود یا مقاصد سفارش‌شده از بالا صرف کند، باید جایی باشد که افراد مراجعه و از نپرداختن تسهیلات شکایت کنند. متأسفانه هیچ مرجعی برای رسیدگی به این موضوع نیست.
‌اما بانک مرکزی ادعای نظارت می‌کند، گاهی هم آیین‌نامه‌هایی صادر می‌کند که بانک‌ها ملزم به پرداخت تسهیلات می‌شوند، این کافی نیست؟
بانک مرکزی اصلا جایگاهی برای این کار ندارد. اگر بانک به متقاضی واجد شرایط وام ندهد، متقاضی نمی‌تواند به بانک مرکزی شکایت کند. به فرض اگر هم شکایتش را بگیرند، بعد از مدتی می‌گویند به دلیل نبود منابع وام نداده‌اند! وام‌دهی باید طبق ضوابط و نوبت باشد اما در ایران این‌گونه نیست. بانک به من می‌گوید منابع ندارم، تسهیلات نمی‌دهم اما پس از آن تسهیلات را آن‌گونه که دوست دارد به افراد یا شرکت‌های مشخص می‌پردازد. اگر بانک‌ها ملزم به پاسخ‌گویی باشند، دیگر جایی برای انحراف نمی‌ماند چراکه مردم در برابر تخلف آنها مدعی هستند. مردم وام می‌خواهند و بانک‌ها هم نمی‌دهند، جایگاهی هم نیست به دردشان برسد.
اگر جایگاهی مانند سازمان بازرسی کل کشور یا بانک مرکزی یا هر مرجع دیگری، برای پیگیری شیوه مصرف منابع و دلایل نپرداختن تسهیلات وجود داشته باشد، بانک‌ها دیگر جرئت تخلف ندارند. بانکی که بداند باید پاسخ‌گو باشد هرگز تخطی نمی‌کند چون باید دلایل مستند و حساب‌شده برای عملکرد خود بیاورد اما در بانک‌های ما، هیأت‌مدیره به‌راحتی و با شجاعت می‌گوید منابع ندارم و وام نمی‌دهیم! از کجا معلوم است ندارید؟ منابع را چکار کردید؟ بانک مگر می‌تواند وام ندهد!؟ در دنیا، بانک برای ندادن وام باید دلیل محکمه‌پسند داشته باشد اما در ایران برعکس است؛ باید برای وام‌هایی که پرداخت می‌کند دلیل محکمه‌پسند ارائه کند؛ متأسفانه سیستم نظارت و قوانین بانکی ما ایراد دارد، ما سورنا را از سر گشادش می‌زنیم!
‌در ایران بیش از ٣٠ بانک فعالیت می‌کنند و مرجعی با عنوان بانک مرکزی هم متصدی نظارت بر آنهاست. نحوه برخورد بانک مرکزی با عملیات بانکی فعلی چیست؟
بانک مرکزی ما نگرش صرف بانکی دارد. اصلا نگرش اقتصادی ندارد ازاین‌رو در حوزه‌های خاصی فقط نظارت می‌کند. بانک مرکزی هیچ نگرشی درباره اینکه بانک‌ها باید چگونه عمل کنند تا اقتصاد رشد کند، ندارد. فقط برخی قوانین که فلان کنند یا نکنند را ابلاغ و بر اجرای آن نظارت می‌کند. در شرایطی که نگرش اقتصادی در بانک مرکزی و نظام بانکداری کشور وجود ندارد، محدودیت‌هایی برای شبکه بانکی ایجاد می‌شود که بازخورد به‌صورت همین قضیه بنگاه‌داری بانک‌ها و بعد از آن، پرداخت وام ضربدری دو بانک به زیرمجموعه‌های یکدیگر بروز می‌کند. اینها را بانک مرکزی می‌بیند و می‌داند اما نمی‌تواند کاری کند. در مؤسسات مالی که نظارتی هم بر آنها وجود ندارد، اوضاع خراب‌تر است. در شرایط فعلی، این مؤسسات می‌دانند که ممکن است مسکن رشد کند، برای همین سلف‌خری مسکن را شروع کرده‌اند.
‌یعنی مسکن می‌خرند که در دوره رونق با  قیمت بالاتر بفروشند؟ این فرایند همان انباشت یا احتکار مسکن نیست که چندی‌پیش رسانه‌ها به آن پرداختند؟
قابل احتکار نیست، قابل انباشت هم نیست. از منظر صنعت ساختمان و مسکن که نگاه کنیم، این مؤسسات در وضعیت فعلی که می‌بینند نزدیک به دوره رونق مسکن هستیم، به پیش‌خرید واحدهای مسکونی می‌پردازند. مانند بقیه مردم که برای سرمایه‌گذاری وارد این حوزه می‌شوند. این از منظر صنعت ساختمان و مسکن است. مشکل از اینجا شروع می‌شود که مؤسسات با سپرده‌های مردم این کار را می‌کنند نه با سرمایه خود. اگر سپرده مردم قرار است وارد حوزه مسکن شود، باید به شیوه تسهیلات وارد شود یا اینکه توسط خود مردم این پول به حوزه مسکن وارد شود تا سود را مردم ببرند. اما حالا مؤسسات با سپرده مردم در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند! این دو نکته متفاوت است. دقیقا بانک‌ها هم همین کاسبی را با بنگاه‌داری انجام می‌دهند. گرچه این مسئله از منظر مسکن ایرادی ندارد و خوب هم هست اما از نظر اقتصاد، سالم نیست. مؤسسات به طرح‌های مسکن در حال ساخت، پول تزریق می‌کنند به امید اینکه تا اتمام طرح، دوره رونق مسکن آغاز شود و از این سرمایه‌گذاری سود سرشاری ببرند. مؤسسات حق ندارند با سپرده مردم برای سهام‌داران خود سرمایه ایجاد ‌کنند اما این رفتار مقابل چشم بانک مرکزی اتفاق می‌افتد.
‌این سلف‌خری مسکن توسط مؤسسات را بانک‌ها هم انجام می‌دهند؟
بعد از اینکه به بنگاه‌داری بانک‌ها ایراد وارد کردند، فعالیت‌ آنها محدود شد به اینکه تسهیلات را به زیرمجموعه یکدیگر به صورت ضربدری پرداخت کنند اما محدودیتی برای مؤسسات وجود ندارد برای همین با قدرت وارد این کار شده‌اند اما بانک‌ها نه.
‌گفتید بانک مرکزی فقط قوانین بانکی دارد و اقتصادی فکر نمی‌کند. آیا بانک‌ها به همین قوانین بانکی عمل می‌کنند؟
بانک‌های ما به‌خصوص پس از تشدید تحریم و محدودشدن آن دسته از فعالیت‌های جزئی که در مبادلات اقتصادی و تجارت خارجی داشتند، دیگر هیچ کاری نداشتند جز اینکه نقش صندوقی را برای پول مردم ایفا کنند. به سپرده‌ها سود تعلق می‌گیرد از این رو با پول مردم یا باید تسهیلات می‌دادند یا سرمایه‌گذاری می‌کردند. بانک‌ها سرمایه‌گذاری را انتخاب کردند و بنگاه‌دار شدند بعد هم تسهیلات را بین بنگاه‌های‌ خود رد و بدل کردند. برخی بانک‌ها می‌گویند بانک مرکزی پیشنهاد کرده ضربدری وام بدهید، من باور نمی‌کنم بانک مرکزی این پیشنهاد را داده باشد اما فعلا بانک‌ها این کار را می‌کنند. این به معنای عمل به قوانین نیست! عملیات بانکی در هر فعالیتی می‌تواند وسعت بسیار بالایی داشته باشد اما بانک‌های ما به‌شدت محدود هستند.
‌حالا بانک‌ها خودشان سرمایه‌گذاری می‌کنند و به‌صورت ضربدری هم به خودشان وام می‌دهند، در گذشته شرایط چگونه‌ بوده است؟
عموما وقتی رکود اتفاق می‌افتد یا تورم یا نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند، بانک‌ها بیشتر به این شیوه و روش گرایش پیدا می‌کنند. همه هم به این مسئله برمی‌گردد که نظام بانکداری ما نظام غلطی است و هیچ‌گونه بازنگری و به‌روزرسانی در آن انجام نمی‌شود. می‌گویند بانکداری، الکترونیک شده است درحالی‌که فقط تکنولوژی وارد کشور شده، اما در سیستم و روش‌ها بازنگری نشده است. بانک مرکزی با همان قوانین ٥٠ ، ٦٠ سال پیش کار و با قوانین عهد قاجار فکر می‌کند. بانک در جامعه ما یا باید ورشکست شود یا اگر می‌خواهد فعالیت داشته باشد باید همین کارها را انجام دهد و تا وقتی دایره فعالیت بانکی را باز نکنند، مسبب آغاز تخلفات خواهند شد. بانک‌های کشورهای توسعه‌یافته با پول کار نمی‌کنند، با اعتبار کار می‌کنند. در ایران اعتبار از بین رفته است. در گذشته اعتبار برای مردم مهم بود حالا هم در دنیا چون مردم همدیگر را نمی‌شناسند این اعتبار در بانک‌ها متمرکز می‌شود. اگر در قدیم «حاجی‌بازاری» معتبری داشتیم که حرفش سند بود و در بازار، اعتبار توزیع می‌کرد، الان بانک باید این کار را انجام دهد.
‌بانک چگونه باید به انبوه‌ساز اعتبار بدهد؟ منظور شما اعتبار پولی است؟
حالا شرایط این‌طور است که یک انبوه‌ساز، واحدهای ساختمانی‌ای که می‌سازد را به دوستان و آشنایان و کسانی‌که با معرفی این آشنایان می‌آیند، می‌فروشد. در دنیا بانک این کار را انجام می‌دهد. پول مشتری را می‌گیرد و طرف حساب متقاضی می‌شود. سازنده نیز تحت‌نظارت بانک کار می‌کند. بانک اجرای طرح را تضمین می‌کند و واحدها را می‌فروشد. در این توزیع اعتبار هم بدون اینکه پولی بدهد، از همه طرف‌ها کارمزد می‌گیرد. پول از متقاضی و انبوه‌ساز است و بانک هم اعتبار خود را در میان گذاشته است. بدون این اعتبار، یک انبوه‌ساز نمی‌تواند یک طرح‌ هزار واحدی بسازد. معضل تولید این مملکت و نظام بانکی فقط پول نیست. ما در ایران فقر اعتبار داریم. فقر اعتبار را بانک مرکزی باید پوشش بدهد، نه اینکه فقط به فکر پول باشد.
‌ماجرای درخواست بانک‌ها از انبوه‌سازان برای تجمیع حساب‌ها در بانک و توافق پرداخت تسهیلات صد‌میلیونی با سود ١٤‌درصد به انبوه‌سازان چه بود؟ می‌توان گفت این فرایند اعتباردهی در ایران نیز در شرف وقوع است؟
مورد بحث من، اعتبار و لزوم توزیع آن توسط بانک‌هاست، نه تسهیلات. بانک‌هایی که خودشان از بانک مرکزی اضافه‌برداشت دارند و سودهای حدود ٣٥‌ درصد می‌پردازند، چطور می‌خواهند وام ١٤‌درصد بدهند؟ گفته بودند انبوه‌سازان حساب‌هایشان در دیگر بانک‌هاست، آنها را پیش ما بیاورند تا وام بدهیم! نکته همین‌جاست. انبوه‌سازان اگر گردش مالی خود را وارد این بانک‌ها کنند، بانک‌ها باید به آنها اعتبار بدهند، نه پول. بانک‌ می‌گوید پول‌هایت را در بانک ما متمرکز کن، ما همه‌نوع تسهیلات می‌دهیم. سؤال انبوه‌ساز این است: منابع را متمرکز کن یعنی چه؟ یعنی همه کارهایم را بیاورم در ازای تسهیلات؟ وقتی بانک عُرضه بانکداری ندارد، این آوردن پول چه دردی را دوا می‌کند؟ چطور می‌خواهد وام ١٤ ‌درصد بدهد که به نفع من هم باشد؟ مگر می‌تواند؟ هم کاسبی کند و هم به‌نفع من باشد! این خواسته برای موقعی است که بانک فعالیت بانکداری انجام دهد، نه اینکه صندوق واریز و برداشت باشد.
‌اگر بانک‌ها را نادیده بگیریم، آیا امکان اینکه انبوه‌ساز با پیش‌فروش واحدها، از متقاضیان مسکن تأمین اعتبار کنند، وجود دارد؟
همین مسئله نیازمند اعتبار است. پیش‌فروش در مقیاسی که شما می‌شناسید، امکان‌پذیر است اما وقتی تعداد واحدها زیاد می‌شود، امکان پیش‌فروش به این صورت وجود ندارد. در دوبی چندین برج توسط یک انبوه‌ساز ساخته می‌شود و در همان دو، سه ماه اول ساخت‌وساز، همه‌ واحدها پیش‌فروش می‌شود. از همه‌جای دنیا و حتی با اینترنت واحدها را می‌خرند. چرا؟ چون یک بانک پشت‌سر ماجراست، وگرنه کسی برای قیافه سازنده واحد نمی‌خرد. ما در ایران به هم‌وطن خود، به همشهری خود هم نمی‌توانیم واحد بفروشیم، مگر اینکه آشنا باشد، دوست باشد یا کسی ما را معرفی کرده باشد. ما بیش از فقر پول، از فقر اعتبار اذیت می‌شویم. جای خالی بانک‌ها اینجا مشخص می‌شود. اگر فقر اعتبار نبود، به این شدت دچار رکود نمی‌شدیم.

 

املاک تهران

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *