نسخه جهانی مسکن ارزان (بخش دوم)

بانک جهانی در گزارشی که ارائه نموده است به این موضوع اشاره کرده است که مسکن در منطقه های شهری بسیار گران است و اکثر خانوارها توان خرید آن را ندارند و این موضوع به دلیل این است که ساخت و سازهایی که به تازگی انجام می شود به حدی نیست که بتواند پاسخگوی تقاضا باشد. کمبود مسکن و بالا رفتن فراگیر قیمت خانه در خیلی از شهرهای اروپایی حاکی از عملکرد ناکارآمد بازارهای مسکن است.

با وجود این که از دهه 1970، اکثر تشویق های سیاستی مانند تخفیف های مالیاتی و آسان نمودن شرایط مالی به سود مالکان بوده است، ولی توجه و منابع بسیار اندکی برای بر طرف نمودن مانع ها و محدودیت هایی که باعث به وجود آمدن عرضه کافی برای تقاضای رو به افزایش قیمت مسکن است، می شود و به همین دلیل در کشورهایی که عضو اتحادیه اروپا هستند، سیاست گذاران باید بر روی این موضوع تمرکز کافی داشته باشند که قوانین و مقررات مربوط به اجاره، بهره مندی از زمین و دیگر قسمت های مسکن با انگیزه های ساخت و سازهای مسکونی سازگار هستند. در اصل سیاست گذاران بخش مسکن در اتحادیه اروپا به جهت بر عکس کردن بحران های مسکن در منطقه های شهری می بایست در ابزارهای مورد استفاده و همچنین اهداف خودشان تجدید نظر نمایند. در این مورد بانک جهانی تاکید می کند که باید به سه حوزه سیاستی توجه مخصوصی داشت.

املاک تهران

اصلاح نمودن مقررات طرف عرضه

کسانی که در حیطه ی ملی، منطقه ای و محلی تصمیم گیری می کنند باید به دنبال راه حلی برای کم کردن موانع پیش رو در جهت عرضه مسکن باشند. قوانین و مقرراتی که استفاده و بهره گیری از زمین و ساخت و ساز را محدود می کنند باعث به وجود آمدن اخلال در زمینه ی رشد مسکن و بالا رفتن قیمت ها می گردند. در این مورد می توان به ساخت و سازهای تازه و توسعه مسکن هایی که وجود دارند از راه بالا بردن نسبت طبقه به زمین، حذف نمودن محدودیت های ارتفاع ساخت و ساز، در حیطه ی حمایت مالکان فعلی اشاره نمود.

این قبیل سیاست ها چلش هایی را برای رسیدن به مسکن ارزان به وجود می آورند و با محروم نمودن مستاجران، جمعیت جوان شهرها، کسانی که تازه به شهر آمدند و خانواده هایی در آمد کمی دارند برای زندگی در حد فاصل عاقلانه ای از مراکز اشتغال، فرصت های اقتصادی را از آنان می گیرد. در ضمن تا حدود زیادی این سیاست ها از جا به جا شدن نیروی کار به جاهایی که بهره وری و بازدهی زیادی دارند جلوگری می کند و در نهایت رشد اقتصادی با محدودیت بسیاری مواجه می شود.

به همین شکل باید بگوییم که شهرها می توانند با آسان کردن و سرعت بخشیدن به عمل کسب مجوز، فرآینده هایی را ایجاد کنند که هم بتوان آن را پیش بینی نمود و هم هزینه های بسیار کمتری را در بر بگیرد. در بعضی از دولت هایی که عضو اتحادیه اروپا هستند «بهبود حقوق مالکیت» و «نظام اداره ی زمین» دو اولویت دیگر سیاست گذاری ها در این مورد هستند. این اولویت ها به ویژه در کشورهایی که در مرکز و شرق اروپا واقع شده اند و در آن کشورها حقوق مالکیت با ضعف و عدم کیفیت اداره ی بخش املاک مواجه شده است، اهمیت پیدا می کند.(در کشورهایی مانند بلغارستان، کرواسی و رومان)

درست است که اصلاحات در این موارد با پیچیدگی خاصی مواجه است، اما جا به جا شدن بعضی از مالکان از جمله افرادی که در این شرایط ممکن است در منطقه هایی که مزیت های اقتصادی کمی دارند ساکن شده باشند، کمک بسیاری می نماید. اصلاح و بازسازی نمودن قوانین حقوق مالکیت و به همین شکل به وجود آوردن یک پیش شرط برای پیشرفت فرآیندهای بعضی از قسمت های بازار مسکن (مانند دسترسی داشتن به اعتبارات) است. این موضوع می تواند به رشد اقتصادهایی که عقب مانده اند و پیشرفت چندانی نداشته اند، کمک شایانی نماید و تاثیرات بسیار خوب و مثبتی برای قسمت های دیگر به وجود آورد.

املاک تهران

همچنین دولت ها باید روی ساخته شدن مسکن هایی با کیفیت بالا برای کسانی که در آمد کمی دارند تمرکز و توجه کافی داشته باشند و این موضوع را به عنوان قسمت مرکزی و اصل استراتژی های سرمایه گذاری خود قرار دهند. در این مورد توجه نمودن به حمل و نقل برای آسان کردن ارتباط به مراکز فعالیت های اقتصادی نیز مهم خواهد بود. مختص نمودن زمین های دولتی که استفاده نمی شوند برای ساخت و سازهای مسکونی و توسعه و گسترش دادن مسکن هایی که وجود دارند هم یکی دیگر از کارهایی است که در این مورد می شود انجام داد. لازمه ی حذف کردن مانع هایی که در راه عرضه مسکن وجود دارد، اصلاح شدن ساختارهای دولتی است.

به این معنی که استراتژی های قسمت مسکن باید با سیاست هایی که به تامین مالی مرتبط هستند، همچنین با برنامه ریزی شهری، توسعه زیر ساخت ها، مقررات استفاده از زمین، کدهای ساختمانی و روش های بستن قرار داد و تحویل در تعامل و هماهنگی باشد.

تبعیض قائل نشدن بین مالکان و مستاجران

تغییر و تحول در آن دسته از مشوق های دولتی که به نفع مالکان است به سوی مشوق های مالی تدریجی، قابل انتقال و مساوی برای مالکان و مستاجران می تواند باعث بهتر شدن توزیع و کارایی در بازار مسکن شود. بیشتر تخفیف هایی که در جهت مالیات صورت می گیرد برای طبقات بالای جامعه است و این موضوع ارزان نمودن مسکن برای کسانی که در آمد پایینی دارند را با مشکل مواجه ساخته است. بر مبنای تحقیقات به عمل آمده، تخفیف هایی که به نرخ  بهره وام های رهنی که هدف آنان قشرهای کم در آمد جامعه نیستند، اثری بر روی نرخ مالکیت ندارند، بلکه کمکی است برای افراد ثرتمند که بتوانند خانه های بزرگ و گران تری را خریداری کنند. در این خصوص حرکت نمودن از سیاست هایی که با هدف تشویق مالکیت خانه اجرایی می شوند به سوی کمک های مالی که قابلیت انتقال دارند و بر مبنای درآمد خانواده ها هستند در رسیدن به سوی مسکن ارزان نقش تعیین کننده ای دارند.

برتری های بازار شفاف

اطلاعات فروش که در اداره های شهری به ثبت می رسند به شفافیت بیشتری نیاز دارند. ثبت نمودن آنلاین قیمت مسکن به همراه آدرس، قیمت های فروش و شاخص های کیفی خانه که در قیاس با دیگر اقتصادهای پیشرفته است و منتشر نمودن آنلاین آن ها برای همه ، یکی از راه حل های از بین بردن تورم در بازار ملک است، به این علت که ریسک پیشنهاد قیمت های غیر معمول از طرف فروشندگان املاک مشابه را تا حدود بازدارندگی افزایش می دهد. همچنین منتشر نمودن شاخص های هزینه خرید خانه به جهت قیاس در سطح محلی، شهری و ملی در این مورد ضروری است. این سطح از شفافیت باعث ایجاد رقابت بیشتری می شود که نتیجه ی آن بازارهای مسکن کارآمد تر و برابر است.

منبع: دنیای اقتصاد