نبض مسکن در 5 گروه سنی (بخش اول)

تعیین سطح قیمت مسکن در 5 گروه سنی در شهر تهران انجام شد.

مرداد سال 97 متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در رده سنی «سالخورده ها» با بالاترین افزایش یعنی در ماه 13 درصد نسبت به دیگر گروه های سنی در رده ی اول قرار گرفت. قبلاً رشد قیمت در میان گروه «نوسازها» زیادتر بود و این موضوع یکی از علت های سرازیر شدن تقاضا به آپارتمان های دارای عمر بنای بالا شد. در حال حاضر بازار واحدهایی که 11 تا 15 سال از ساخت آن ها می گذرد، متقاضی فراوانی دارد. میانگین قیمت این واحدها از متوسط قیمت مسکن در تمام شهر تهران کمتر است. تحولاتی که در حجم معامله ها رخ داد و قیمت نوساز ها، برای فروشندگان یک پیامی دارد.

املاک تهران

تمایل متقاضیان خرید مسکن در دو گروه سنی از آپارتمان ها علت بالا رفتن نرخ تورم واحدهای «چند سال ساخت» نسبت به خانه های «نوساز» در بازار املاک تهران شد. پس لرزه جهش قیمت مسکن به ویژه اثر ترکیب شده ی سطح قیمت و رشد قیمت در گروه نوسازها، در ماه های گذشته، به شکل زیاد شدن تقاضای خرید در دو گروه آپارتمان های سالخورده و قدیمی ساز به وجود آمد و در حال حاضر،  منتقل شدن التهاب قیمت ها از واحدهای با سن کم به آپارتمان هایی که عمر زیادی دارند هجوم تقاضا را با خود به همراه آورده است.

بالا رفتن قیمت ها در بازار مسکن تهران در روزهای پایانی پاییز سال 96 اول از واحدهای تازه ساز (کلید نخورده) و آپارتمان های نوساز(تا 5 سال ساخت) آغاز شد که در نهایت کم شدن محسوس سهم واحدهای نوساز از تمام معاملات ماهانه آپارتمان در شهر تهران در نیمه ی دوم سال قبل و نیمه اول سال 97 بود. سهم واحدهایی که 5 سال از ساخت آن ها می گذرد از فروش ماهانه ی واحدهای مسکونی در شهر تهران از 52 درصد در سال 95 به زیر 45 درصد در تابستان 97 رسیده است.

قسمتی از تقاضای مسکن در طول ماه های گذشته به علت سطح قیمت واحدهای نوساز از یک طرف و همین طور اندازه ی رشد قیمت و کم بودن فایل در این گروه سنی، اول به بازار واحدهایی که بین 11 تا 15 سال از ساخت آن ها می گذرد وارد شد و در قدم بعدی، واحدهای سالخورده تر یا همان قدیمی ساز ها که از عمر آن ها بین 16 تا 20 سال می گذرد را ناچاراً برای خرید در نظر گرفته است. این شیوه ادامه دار است و بازخورد آن به صورت سبقت در بالا رفتن قیمت این دو گروه از آپارتمان های نوساز به وجود آمده است. در اواسط تابستان، میانگین قیمت واحدهای مسکونی 11 تا 15 سال ساخت در شهر تهران، 13 درصد نسبت به ماه های آغاز تابستان زیادتر شده است.

بالا رفتن ماهیانه قیمت این گروه سنی از آپارتمان ها تقریباً دو برابر شیب رشد متوسط قیمت مسکن در تمام شهر تهران و 2.6 برابر شیب رشد قیمت نوساز ها است. در ماه مرداد، میانگین قیمت واحدهای نوساز به فروش رسیده در شهر تهران –قیمت قطعی- 5درصد نسبت به ماه تیر بیشتر شده است. تا قبل از شروع سال 97 بالاترین رشد قیمت متعلق به واحدهای تازه ساز و نوساز بوده است و حتی در فصل بهار سال 97 شیب رشد ماهانه قیمت برای واحدهای نوساز و سن دار، تا حدودی برابر بود، اما در شرایط فعلی بیشترین تورم ملکی، سهم واحدهای 11 تا 15 سال ساخت است.

املاک تهران

در اواسط تابستان 97، مسیر تغییرات تورم ماهانه واحدهای نوساز، به پایین رسید و این مسیر برای واحدهای سالخورده به رشد خود رسید، به شکلی که شیب رشد ماهانه قیمت واحدهای نوساز از 16 درصد در تیرماه امسال به 5 درصد در مرداد امسال رسید. ولی این شیب برای واحدهای سالخورده از 7 درصد در تیر ماه امسال به 13 درصد بالا رفت.

خانه های سالخورده در شهر تهران، نه تنها یکی از آخرین راه ها برای صاحب خانه شدن خانه اولی ها به شمار می آید، بله به علت سطح قیمت نوساز ها، یک انتخاب اول برای تقاضای سرمایه ای محسوب می شود. در این بین قسمتی از تقاضای مصرفی که از تسهیلات اوراق مسکن برای خرید استفاده می کنند، -به علت فرق مقرراتی در آپارتمان هایی که مشمول دریافت وام خانه اولی و وام اوراق هستند- برای این که موج جهش قیمت ها روی آن ها اثر نگذارد، واحدهای 16 تا 20 سال ساخت را برای خرید در ماه های گذشته انتخاب کرده اند. حرکت این قسمت از تقاضا به سوی گروه سنی قدیمی ساز ها موجب شده است که این گروه در درجه ی دوم بالاترین رشد ماهانه قیمت در مرداد ماه قرار بگیرد.

در مرداد ماه امسال، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی 16 تا 20 سال ساخت-قدیمی سازها- 10 درصد نسبت به ماه تیر زیادتر شده است. متوسط قیمت واحدهای کلنگی که بالای بیست سال از ساخت آن ها می گذرد هم در همین حد 12.5 درصد بالا رفته است. رشد قیمت واحدهای کلنگی معمولاً از تقاضای خرید زمین توسط سرمایه گذاران ملکی و سازنده ها تاثیر می پذیرد.

املاک تهران

بررسی های آماری دفتر اقتصاد مسکن از سطح قیمت واحدهای مسکونی در گروه های سنی متفاوت بیان گر این است که: آپارتمان های سالخورده و قدیمی ساز به دلیل تحولات نقطه ای قیمت هم در رتبه اول رشد قیمت هستند. میانگین قیمت هر متر مربع از واحدهای مسکونی که 11 تا 15 سال از ساخت آن ها می گذرد و همچنین آپارتمان های 16 تا 20 سال ساخت در مرداد امسال تا میزان 73 درصد نسبت به ماه مرداد سال قبل زیادتر شده است. و این با وجودی است که قیمت واحدهای نوساز در همین فاصله زمانی با افزایشی در حدود 63 درصد مواجه شد و متوسط قیمت مسکن در تمام شهر تهران هم 61 درصد بیشتر شد. در روزهای پایانی سال قبل، تحولات نقطه ای در دو گروه سنی نوسازها و سالخورده ها، تا حدود زیادی به هم نزدیک بود.

منبع:دنیای اقتصاد