نبض مسکن در 5 گروه سنی (بخش دوم)

شیب بالا رفتن قیمت مسکن در شهر تهران در طول ماه های قبل از سال جاری این گونه مشخص می کند که: سطح قیمت واحدهای مسکونی نوساز و سالخورده از نظر ارزش ریالی، تا حدودی به یک اندازه در هر متر مربع زیادتر شده است که اندازه ی افزایش آن هم حدود 3 میلیون تومان است. بر مبنای آمارهای مربوط به معامله های مسکن در ماه مرداد، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در شهر تهران به میزان 8 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است و سطح قیمت متوسط واحدهایی که بین 11 تا 15 سال از ساخت آن ها می گذرد هم در سطح نزدیک به  7 میلیون تومان واقع شده است. دو گروه سنی سالخورده و قدیمی ساز، مجموعاً یک سوم از تمام معامله های ماهانه فروش آپارتمان در شهر تهران را شکل می دهند. میانگین قیمت این دو گروه از آغاز امسال تا به حال به ترتیب 32 درصد و 30 درصد زیادتر شده است. و این با وجودی است که سطح قیمت واحدهای نوساز در این فاصله زمانی به رشدی معادل 24 درصد رسیده است.

املاک تهران

قیاس بین نرخ رشد و سطح قیمت واحدهای مسکونی در  گروه های سنی متفاوت، یک پیام را برای عوامل فروش واحدهای نوساز انتقال می دهد. محتوای این پیام این است که با توجه به آهسته تر شدن شیب رشد ماهانه قیمت این واحدها که حتی مقدار آن از تورم ماهانه در تمام بازار مسکن پایتخت هم پایین تر است، «تقاضای خرید برای این گروه سنی کمتر شده است» و شرایط فروش در ماه های پیش رو، حداقل برای این واحدهای نوساز دشوارتر از نیمه ی اول سال خواهد بود. قبلا پایین آمدن سهم واحدهای نوساز از تمام معامله های مسکن انجام شده در شهر تهران، به عنوان اولین پیام که مخاطب آن سازنده ها و عوامل فروش این واحدها بودند، از تمایل خریداران به آپارتمان هایی که در گروه سنی بالاتر قرار گرفته بودند، خبر می داد. در حال حاضر هم دومین پیام تعیین می کند که گنجایش پذیرش رشد قیمت مسکن در بازار واحدهای نوساز تا حدودی اشباع شده است.

املاک تهران

هم اکنون کم شدن همزمان «حجم معاملات فروش» و «شیب رشد ماهانه قیمت» در گروه واحدهای نوساز، نشان دهنده ی کاهش میل به خریدن این گونه واحدهاست. اما متفاوت بودن شیب رشد معامله ها و قیمت در گروه آپارتمان های سالخورده می تواند نشانه ای از کم بودن فایل فروش در مقابل تقاضای تاثیر گذار برای خرید این دسته از آپارتمان ها باشد.

پیش بینی بازار مسکن در ماه شهریور

آمارهای ارائه شده از حجم معامله های مسکن در ماه شهریور حکایت از این دارد که خرید و فروش آپارتمان نسبت به شهریور سال گذشته 20 درصد پایین آمده است.

آمار رسمی منتشر شده از تعداد معامله های صورت گرفته در ماه شهریور و تحولات ماهانه و نقطه ای آن در چند روز پیش رو از طرف دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی اعلام می شود. اما پیش بینی اولیه از اطلاعات ثبت شده از معامله های صورت گرفته در 27 روز اول ماه شهریور در سامانه اطلاعات املاک بیانگر این است که معامله ها کاهش پیدا کرده است و فاصله بازار مسکن با مرحله رکود خیلی کم شده است. پیش بینی های اولیه از تعداد معامله های صورت گرفته در تمام ماه شهریور از این موضوع حکایت دارد که در ماه قبل، بین 10 تا 11 هزار فقره آپارتمان مسکونی در شهر تهران خرید و فروش شده است که این میزان حدود 5 درصد نسبت به ماه مرداد ماه پایین آمده است. اگر این پیش بینی ها درست باشد، شاید رتبه ی کمترین حجم معامله ماهانه از آغاز سال 97 تا شهریور ماه به ثبت خواهد رسید. البته به غیر از ماه نیمه تعطیل فروردین که به علت تعطیلات نوروزی نیمی از روزهای کاری این ماه به تعطیلی بازار مسکن همزمان است.

املاک تهران

از چند هفته پیش هم با بررسی میدانی بازار مسکن این احتمال می رود که در ماه شهریور هم در راه ادامه ی کاهش معامله ها که از ماه خرداد آغاز شده بود، واقع شود که به نظر می آید این پیش بینی درست از آب در آمده است. کارشناسان قبل از این هشدار داده بودند که اگر ببینیم که ریزش معامله های مسکن در ماه شهریور ادامه دارد، به این نتیجه می رسیم که نبض بازار مسکن به شدت ضعیف شده است و تلاش برای نگه داشتن رونقی که پس از سال ها رکود به بازار برگشته بود، بسیار سخت می شود.

بالا رفتن شدید قیمت مسکن در شهر تهران در طول ماه های گذشته، با کاهش زیادی تقاضای اثر گذار در خرید در بازار مسکن را به دنبال داشته است و این مسئله زمینه ی برگشت رکود به بازار معاملات مسکن را فراهم آورده است. علی رغم رشد 60 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به تابستان سال قبل، به علت ثبات سقف انواع وام مسکن شبکه بانکی، توان خرید متقاضیان مسکن کاهش پیدا کرده است و این مسئله موجب شده است که متقاضیان مسکن از پیدا کردن گزینه مناسب با بودجه ی خودشان ناتوان شوند.

از سوی دیگر عرضه در بازار مسکن هم کم شده است که این اوضاع، تاثیر گرفته از این موضوع است که فصل تابستان به پایان رسیده است و این اتفاق هر سال می افتد. عده ی کمی از فروشندگانی که در بازار هستند هم قیمت های پیشنهادی خودشان را بیشتر از سطح انتظار پیشنهاد داده اند که با توجه به کم بودن توان خرید متقاضیان خرید آپارتمان، امکان خرید آن ها نیست. همچنین تجربه هفته های گذشته بیانگر این موضوع است که اگر قیمت پیشنهادی فروشنده ها در بازار فعلی عاقلانه و مناسب با ارزش منطقه ای باشد که ملک در آن قرار گرفته است، این آپارتمان ها شاید در کمتر از سه روز هم فروخته می شوند.

منبع:دنیای اقتصاد