مرز روانی تورم اجاره مسکن(بخش دوم)

تحقیقات گسترده از اوضاع فعلی بازار اجاره در شهر تهران با متمرکز شدن بر شرایط بازار اجاره در دو منطقه 4 و 5 شهر تهران که مرکز تمرکز معامله های مصرفی مسکن به حساب می آیند و پر تقاضا ترین و پر معامله ترین منطقه های شهر تهران از نظر معامله های خرید و فروش و اجاره مسکن به حساب می آیند، بیانگر این است که در اوضاع و احوال فعلی بخش بسیار زیادی از فایل های عرضه شده به بازار اجاره مسکن با شرایط قیمتی غیر متعارف به مستاجران معرفی شده اند.

این فایل ها شامل آپارتمان هایی هستند که موجران اقدام به تعیین وزن سنگین اجاره بهای ماهانه در مقابل وزن سبک ودیعه یا مبلغ رهن برای اجاره آنان نموده اند. تحقیقات وسیع و همین طور پیش بینی های به عمل آمده بر مبنای تعداد قابل توجهی از فایل های عرضه شده به بازار اجاره مسکن در طول روزهای گذشته بیانگر این است که در حال حاضر حدود 35 درصد از فایل های عرضه شده به بازار اجاره مسکن، شامل آپارتمان هایی هستند که قیمت اجاره بهای ماهیانه ی آن ها بسیار زیاد است و حتی از مبلغ رهن نیز بیشتر است.

املاک تهران

این دسته از فایل ها با مقدار کمی رهن در مقابل مبالغ قابل توجه اجاره بهای ماهانه به بازار اجاره عرضه شده اند. پیش بینی ها حاکی از این است که 40 درصد از فایل های عرضه شده به بازار اجاره مسکن واحدهایی هستند که رهن و اجاره در آن ها تقریبا در تعادل است. به این معنی که مبلغ رهن یا ودیعه آن ها در مقابل مبلغ اجاره ماهیانه شان کم نیست، در اصل اجاره بهای ماهیانه در این فایل ها در قیاس با اجاره ماهانه در فایل های گروه اول بسیار کمتر است.

به میزان یک چهارم از فایل هایی که به بازار اجاره عرضه شده اند، آپارتمان هایی هستند که شرایط رهن کامل را دارا می باشند. پژوهش ها و بررسی ها بیانگر این موضوع است که در حال حاضر سه گروه عرضه کننده ی فایل رهن کامل در بازار اجاره مسکن هستند. دسته اول: عرضه کنندگان واحدهای مسکونی بزرگ متراژ هستند که می خواهند آپارتمانی با رهن کامل را برای اجاره در نظر بگیرند ، گروه دوم سازندگانی هستند که به علت نیاز مالی برای آغاز نمودن پروژه های جدید شروع به عرضه نمودن آپارتمان های آماده به تحویل خود، با رهن کامل نموده اند و گروه سوم خانه اولی هایی هستند که به خرید مقدماتی از بازار روی آورده اند و برای به دست آوردن قسمتی از هزینه ی واحد مورد نظر خودشان آن را به بازار اجاره آن هم با شرایط رهن کامل عرضه می نمایند. و این با وجودی است که تعدادی از عرضه کنندگان فایل های رهن کامل به بازار تابستانی اجاره هم از این بازار رفته اند. این گروه کسانی هستند که با گرفتن مبلغ اجاره در شکل رهن کامل از مستاجران شروع به سرمایه گذاری در بازارهایی مانند بازار ارز و سکه نموده اند، ولی در شرایط فعلی که آرامش خاصی به این بازارها وارد شده است و قیمت ها تا حدود زیادی به ثبات رسیده اند، به عرضه نمودن آپارتمانی با شرایط رهن کامل میل چندانی ندارند.

تحقیقات گسترده از اوضاع معامله های واحدهای مسکونی اجاره ای در منطقه 4 شهر تهران که دومین منطقه پر معامله و پر تقاضا در بازار مسکن شهر تهران است بیانگر این موضوع است که در حال حاضر متوسط مبلغ رهن کامل به ازای هر متر مربع واحد مسکونی در محله های این منطقه قیمتی میان یک میلیون و دویست هزار تومان تا دو میلیون تومان دارد و این با وجودی است که در این منطقه مثل اکثر منطقه های مصرفی شهر تهران موجران دوست دارند وزن بیشتر اجاره بهای ماهیانه در برابر مقدار رهن معین شود. با وجودی که این منطقه هم مثل اکثر منطقه های مصرفی، مالکان واحدهای بزرگ متراژ، سازنده ها و خانه اولی هایی که از بازار مسکن به صورت مقدماتی خرید نموده اند، گروه کثیر عرضه کنندگان آپارتمان های رهن کامل به بازار اجاره هستند.

املاک تهران

تحقیقات بیانگر این است که در این منطقه هم مثل منطقه 5 و یکی از مناطق جنوبی شهر تهران که برای معامله و خرید مسکن پر رونق هستند، با وجودی که ظاهراً فایل برای عرضه اجاره زیاد دارند، اما عرضه واحدهای مسکونی با سطح مناسب اجاره بها آن چنان زیاد نیست، در حال حاضر به علت تمام شدن فصل جابه جایی در بازار مسکن یعنی تابستان، تقاضا برای مسکن کمتر شده است. گفته های واسطه های اجاره مسکن حاکی از این است که در حال حاضر فاصله میان مبلغ رهن و اجاره واحدهای مسکونی در شرق و غرب تهران رو به کم شدن است و تورم اجاره در شرق تهران در فصل پاییز امسال نسبت به محله های غربی بالاتر بوده است. با این حال آمار رسمی در این مورد وجود ندارد و این مسئله تنها گفته های واسطه های بازار اجاره است.

متوسط قیمت رهن کامل هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه 5 شهر تهران هم بر اساس تحقیقات «دنیای اقتصاد» و گفته های واسطه های بازار اجاره مسکن به میزان یک میلیون و 200 هزار تومان تا 2 و نیم میلیون تومان است. درست است که این ارقام میانگین قیمت اجاره بها در این منطقه ها را نشان می دهد، اما قطعاً در بعضی از موارد فایل هایی با اجاره بهای کمتر یا بیشتر هم وجود دارد. در یکی از مناطق جنوبی شهر تهران که پر تقاضا و پر تراکم است، متوسط قیمت هر متر مربع رهن کامل واحدهای مسکونی میان یک تا یک و نیم میلیون تومان است. در این منطقه به علت استقبال خانه اولی ها از خرید مسکن به علت مناسب تر بودن سطح قیمت، حجم عرضه فایل های اجاره با شرایط رهن کامل حداقل در دو ماه گذشته بیشتر شده است.

با این که سطح اجاره بهای مسکن در اکثر فایل های عرضه شده به بازار مسکن، در پاییز 97 نسبت به تابستان همین سال آن چنان تغییری نکرده است، و وضعیت بازار اجاره در فصل پاییز نسبت به زمستان بدتر نشده است، اما در بازار پاییز در نظر گرفتن تخفیف و منعطف بودن پرداختن اجاره بها از طرف موجران به سود مستاجران دیده شده است. در بعضی از محله هایی که تقاضا در آن ها زیاد است سطح قیمت مسکن و اجاره ی آپارتمان بیشتر شده است و تقاضا برای اجاره مسکن در محله هایی که در مجاورت با آن ها هستند هم بیشتر شده است و در نهایت فاصله میان اجاره بها در این منطقه ها و محله های همسایه کمتر شده است. به علت بالا رفتن محسوس اجاره بها در بعضی از منطقه های پر تقاضا و مهاجرت قسمتی از متقاضیان به محله های همسایه، سرعت بالا رفتن اجاره بها در محله های همسایه هم بیشتر شده است، به شکلی که نرخ رشد اجاره بها در این محله ها نسبت به دیگر محله های همان منطقه و مناطق مهاجر فرست هم چند برابر شده است.

بنا بر گفته های واسطه های بازار اجاره مسکن، به تازگی قراردادهای اجاره مسکن کمتر از یک سال هم در این بازار پدید آمده است. در بعضی از منطقه های شهر تهران به علت این که موجران میل دارند که قرار داد در اواخر بهار یا تابستان تمام شود، قراردادهای اجاره کمتر از یک سال رایج شده است. این موجران می خواهند با تنظیم قراردادهای کمتر از یک سال، واحد خودشان را در قرارداد بعدی در فصل جابه جایی ها به بازار اجاره بدهند و مبالغ بالاتری از اجاره بها را کسب کنند.

 منبع: دنیای اقتصاد