سرنوشت بازار املاک تا پایان امسال چه خواهد بود؟

بانک مرکزی ایران آماری ارائه داده است که بعضی از کارشناسان در مورد آن اعتقاد دارند که در ادامه یک مسیر رو به افزایش قیمت مسکن، باعث زیاد شدن کشش قیمتی تقاضا شده است و به میزانی رسیده است که در برابر زیاد شدن قیمت ها، سطح تقاضای خود را تعدیل کند. در این بین بعضی دیگر از رونق های آینده در این بازار نوید می دهند و علت آن را هم رکودهای سال قبل می دانند. اگر این دیدگاه را موشکافانه نگاه کنیم متوجه می شویم که کم شدن در سطح عرضه مسکن در طول سال های گذشته، در کنار زیاد شدن تقاضا باعث بالا رفتن و رشد قیمت شده است و این رشد قیمت تا آخر سال 1397 ادامه می یابد.

اظهار نظرات در مورد اوضاع بازار مسکن آن هم در شرایطی که فقط برای یک ماه حجم مبادلات کم شده است به دور از منطقی است که در بازار مسکن حکم فرماست.

املاک تهران

تحلیل کارشناسان این بازار از خیلی وقت پیش زیاد شدن قیمت و زیاد شدن در حجم مبادلات بوده است. در ماه شهریور سال 1396 به این نکته اشاره شده بود که رشد و زیاد شدن قیمت ها اجتناب ناپذیر است و اتفاق می افتد و همین طور شاهد بودیم که این رشد از ماه شهریور با اندکی شیب شروع شده است. برداشت ما از این موضوع این بود که در ادامه ی این روند افزایشی، از ماه خرداد و ماه تیر قیمت ها به صورت محسوسی زیاد خواهند شد و به اوج خود خواهند رسید و پس از آن این اوج را تا پایان سال حفط خواهد نمود. در ادامه این شیوه، بازار مسکن در سال 98 دوباره وارد دوره رکود خود خواهد شد. علت این رکود هم این است که سرمایه ها از بخش مسکن خارج شده و به بخش های تجاری وارد می شوند. اما با وجود خارج شدن ترامپ از برجام و نااطمینانی هایی که در این مورد به وجود آمده است ما برای سال 98 هم می توانیم در انتظار رونق و گرمی در بازار مسکن باشیم. در ماه خرداد امسال تنها سکه و طلا بودند که تمام بازار را تحت اختیار خود قرار گرفته بودند و علت آن هم این بود که وقتی که بازار تلاطم دارد وارد شدن به بازار مسکن به عنوان  سرمایه گذاری بلند مدت می تواند ریسک بسیار بالایی داشته باشد. از سوی دیگر بازار مسکن به این سرعت به اشباع نخواهد رسید، چون حدود 5 سال در وضع و اوضاع رکود به سر برده است و خلائی که به وجود آمده است به این زودی ها از بین نخواهد رفت. موضوع دیگری که در آمار ذکر شده بود به وجود خانه های خالی در بازار مسکن مرتبط بود که در این مورد باید بگوییم اگر بخواهیم با تکیه بر این آمار حرکت کنیم شاید به نوعی گول زدن و بازی با آمار و ارقام است. آمار خانه های خالی یک ضریب است که نه تنها در ایران بلکه در تمام کشورها مطرح است و ما نمی توانیم به عنوان عرضه مازاد روی آن حسابی جداگانه باز کنیم. اگر ماه شهریوری که پیش بینی زیاد شده قیمت را کرده بودیم را با کاهش یا تثبیت قیمت طی می کردیم، می توانستیم به واقعی بودن این آمار و اثر آن ها بر روی عرضه و قیمت ها امید داشته باشیم، اما زیاد شدن قیمت ها در ماه اردیبهشت به نوعی این گفته را رد کرد و ثابت شده که خانه اضافی در کار نیست. مشاهده کردیم که مسکن به رشد خود رسید و قیمت هر متر مربع آن زیادتر شد. چون مردم به عنوان تقاضا کننده وارد بازار شدند و نسبت به خرید اقدام کردند. کسانی که تنها در اقتصاد تخصص دارند، به این واقعیت توجه نمی کنند که مسکن را نمی تواند مثل کالاهای دیگر بررسی نمود. در بررسی کالاهای دیگر سطح تقاضای اثرگذار در بازار تعیین کننده است، اما در بازار مسکن، مبنای ما، تقاضای مطلق نقش آفرین اصلی است. به این معنا که اگر شما امروز سیب نخورید و آن را تقاضا نکنید، در سال آینده مصرف سیبتان دو برابر نمی شود، اما تقاضای مسکن شما از سالی به سال دیگر انتقال پیدا می کند و روی هم انباشت می گردد. انابشته شدن تقاضای جواب داده نشده روی هم دیگر هر سال برای سال باعث تفاوت ماهیت این بازار می شود. در شرایطی که قیمت دلار روز به روز در حال تغییر است و دارای جهش است بازار مسکن هم مثل بازارهای دیگر از معامله ها دور می شود. در کالاهای سرمایه ای روانشناسی خرید این است که تقاضا کننده بخواهد که یک مسکن که متری 5 میلیون تومان است را بخرد، به این امید که 2 و نیم میلیون تومان در آینده صاحب سود شود با دو میلیون افزایش قیمت بخرد، ولی همین تقاضا کننده تمایلی ندارد که واحدی را 5 میلیون تومان خریداری کند که ریسک 4 هزار و 950 تومان شدن داشته باشد و همیشه این تامل هست. در حال حاضر هم سطح تقاضاها بالاست، اما کسی تمایلی ندارد که وارد میدان خرید شود. فروشنده هم وارد خرید و فروش نمی شود، چون انتظار دارد که مسکن خود را با قیمت بشتری بفروشد. بنگاه های معاملات ملکی هم در نهایت 5 دهم درصد می توانند در بازارها تاثیر بگذارند و نمی توانند بیشتر از این میزان، قیمت ها را تحت تاثیر خود قرار دهند. از سوی دیگر اطمینان داشته باشید که در بازاری مثل بازار مسکن هم هم خریدار و هم فروشنده تنوع بسیار زیادی دارند، قیمت گذاری های مختلف چندان کاری از پیش نخواهد برد، مگر این که یک پروژه خاص را مهندسی فروش کنند، در این صورت امکان دارد که آن را با قیمت های متفاوتی ارائه کنند تا به فروش برسد. نقشی که بنگاه ها در تغییرات قیمت دارند، در سطح دهم درصدی است، از سوی دیگر بخشی از تفاوت قیمت مسکن ها در بنگاه های متفاوت طبیعی است. تعلل و کم شدن حجم خرید و فروش در بازار مسکن با طبیعت این بازارها چندان تناسبی ندارد. در بازارهای پر تلاطم همه ی معامله ها کمرنگ خواهند شد. این متلاطم شدن ها هم در نهایت به تثبیت قیمت می رسند و افراد با سرعت زیاد سرمایه های خودشان را به طرف بازارهای دیگر و همچنین بازار مسکن سوق خواهند دارد، اما طبق بررسی های ما زیاد شدن قیمت ها تا پایان سال 1397 همچنان ادامه دارد.

منبع: اقتصاد آنلاین