ساخت مسکن با زمین ارزان دولتی

دولت تدبیر و امید در اوان تکلیف با برنامه ای عظیم، ناقص و پرماجرا تحت عنوان مسکن مهر مواجه بود که با توجه به ایراداتی که درباره ی آن مطرح شد و نیز  کمبودهای بسیار منابع، وظیفه داشت آن را دنبال کند و توقعات بجا و درست مردم را اجابت کند. از این رو ترجیح نخست دولت در فراهم سازی مسکن، پی جویی قول های باقی مانده از مسکن مهر بوده است. در انجام این پروژه تا این زمان 86 درصد از مجموع واحدهای تعهدشده به پایان رسیده و باقی مانده هم علی رغم تمام کمبودهای اعتباری در آستانه ی تکمیل شدن می باشد. اینک لازم است دولت با نظم دهی به مسکن مهر و بعد از علم یافتن بر آسیب های موجود در تدبیرهایی که بیشتر بر اساس آماده سازی دولتی مسکن و تاکید بر ساخت مسکن ملکی بوده است و با برخورداری از تجارب فرامرزی، بهره مندی از گنجایش تشکیلات مردم نهاد، خیرین و بخش خصوصی، تقلیل از شکل هماره عهده دار دولت و بالا بردن شکل های سرو سامان دهنده ی آن برای تدارک مسکن طبقه کم درآمد را در اقدامات چشم گیری اجرا کند.

اعداد چه چیز را نشان می دهد؟

بنای مسکن کم بها در صورتی مورد توجه قرار گرفته و می گیرد که طبق اظهارات متخصصان و به موید آمارها هزینه ی ساخت مسکن در کشور بغایت هنگفت بوده و بهای غایی مسکن برای جمعیت کثیری از دهک های اجتماع مساعد نیست. با استناد به بیانیه ی مرکز آمار ایران که در تاریخ 17 اردیبهشت 1396 انتشار یافته است، رشد غیر معمول قیمت ها (تورم) مواد اولیه ساختمان سازی و نهاده های ساختمانی و مخارج ساخت و ساز 6.59 درصد بوده است. شاخص مجموع نرخ نهاده های ساختمان های قابل سکونت پایتخت بر اساس سال پایه 1390، در زمستان 1395 مساوی با 191.62 بوده است که در مقایسه با فصل پاییز 0.97 درصد افت و در قیاس به فصل پاییز سال گذشته 9.06 درصد خیزش داشته است. درصد دگرگونی شاخص مجموع در چها فصل مختوم به فصل زمستان سال 1395 در مقایسه به وقت همسان سال گذشته هم طراز 6.59 درصد بوده است. عدد 6.59 درصد بیانگر مقدار تورم نهاده هاس ساختمانی و مخارج ساخت و ساز در سال قبل می باشد. بنابراین، جدول پایین مخارج ساخت و ساز در نواحی 22 گانه پایتخت به جای هر متر مربع در اردیبهشت سال 1396 را بیان می کند.

شهرهای نوین احداث شود؟

بر همین اساس ایرج رهبر نایب رئیس کانون انبوه سازان با توضیح اینکه طرح های مجلس و دولت درزمینه ساخت و ساز کم بها در حد شعار باقی مانده است، گفت: ساخت و ساز ارزان قیمت دارای آیتم هایی ست که باید تمام زیر فاکتورهای آن اجرایی شود.وی ادامه داد: به طور کلی استفاده از فناوری ها و مصالح نوین می تواند در قیمت نهایی مسکن موثر باشد. ایرج رهبر با شرح این موضوع که مسکن مهر قادر بود نمونه ی موفقی برای ساخت و ساز کم بها باشد، تصریح کرد: دولت برای کاهش قیمت ها در مسکن مهر زمین آن را به صورت رایگان عرضه کرد که این مورد باعث کاهش 60 تا 70 درصدی قیمت مسکن شد، اما متاسفانه به دلیلا عدم ساخت و ساز مناسب این ساخت و ساز خوش فکر در برخی نقاط کشور به یک پروژه شکست خورده مبدل شد.

این فعال ساختمانی همچنین افزود:ایجاد نسل نوین شهرهای جدید نیز می‌تواند راهکاری برای ارزان‌سازی تلقی شود. استفاده از مشارکت و سرمایه بخش خصوصی در احداث و توسعه شهرک و شهر جدید، به‌کارگیری روش‌های نوین تامین منابع مالی در احداث و توسعه شهرهای جدید، شناسایی، بومی‌سازی و اجرای روش‌ها، الگوها و فناوری نوین معماری و شهرسازی در شهرهای جدید، توجه به دیدگاه شهروندان، نخبگان، مسوولان و سایر کنشگران موثر در ایجاد و توسعه شهرهای جدید و اولویت جمعیت و جوامع بومی از منافع توسعه و ایجاد شهر جدید و توجه به الزامات اجتماعی و فرهنگی در برنامه‌ریزی، احداث و مدیریت شهرهای جدید از روش‌های اصلی برای تحقق این هدف به شمار خواهند رفت. وی بار دیگر با سفارش بر پایین آوردن قیمت ملک اعلام کرد:اگر دولت بتواند زمین‌های ارزان‌قیمت در بافت‌های فرسوده به سازندگان ذی‌صلاح ارائه دهد، هزینه‌ها تا حدی کاهش می‌یابد.

کیفیت قربانی قیمت نشود

مجتبی اردستانی استاد دانشگاه تهران ایضا با شرح اینکه همیشه مبحث اقتصادی یکی از مهمترین موضوعات در زمینه ی ساخت و ساز بوده است، گفت: اگر کوچک‌ترین اغماضی در مسائل مربوط به زیربنای سازه‌ها انجام شود، عمر ساختمان‌های بالای 50 سال به 15 سال تقلیل پیدا می‌کند. بنابراین کاهش قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز نباید به قیمت تقلیل کیفیت ساختمان باشد.اردستانی اضافه کرد: با مدیریت بهینه و استفاده از راهکارهای معمول جهانی می‌توان هزینه‌های ساختمان را با حفظ کیفیت آن به میزان قابل‌ توجهی کاهش داد. این فعال صحنه ی توسعه و محیط زیست با شرح این که خوشبختانه در سال قبل دولت با ایجاد ستاد ملی بازسازی شهری از عهده ی بسترسازی برای ورود توسعه گران به این حوزه برآمده است، افزود: اجرای طرح محله محور در بازآفرینی شهری و پرداخت تسهیلات به آنها می‌تواند انگیزه توسعه‌گران در این بخش را افزایش دهد.

این مقام مسئول ادامه داد: سیاست دولت باید در راستای تقویت توسعه‌گران و انبوه‌سازان باشد، چون این کار زمینه‌ساز ایجاد تولید انبوه و عرضه مسکن با قیمت پایین‌تر می‌شود و همین موضوع نیز زیرساخت‌های مورد نیاز تولید کار و رونق بازار مسکن را فراهم می‌کند. وی مشارکت در ساخت یا معامله ی مسکن را یکی از روش های افت مخارج ساخت دانست و در این باره گفت: البته این گزینه نیازمند مباحث حقوقی است که باید به آن اشراف داشت. مجتبی اردستانی همچنین یادآور شد: برای ساخت از یک پیمانکار عمومی صلاحیت‌دار استفاده کنید. تجربه یک پیمانکار واجد شرایط و صاحب صلاحیت برای روند ساخت خانه‌ها بسیار ارزشمند است، زیرا علاوه بر مدیریت دقیق، این پیمانکاران با تجربه، روابط گسترده‌یی را با تامین‌کنندگان و سازندگان و مجریان فرعی برقرار کرده‌اند که شما بدون داشتن سال‌ها تجربه، امید زیادی به داشتن این شناخت جامع نسبت به این لیست از سازندگان نخواهید داشت. وی با توضیح اینکه بهره گیری از مواد اولیه ی ساختمانی فاقد کیفیت، زمین های نامسکون و فاقد زیرساخت، شخصی سازی موجب افت بهای مسکن ایجاد شده نمی شود، تاکید کرد: موارد ذکرشده تنها باعث کاهش عمر ساخت‌وساز می‌شود که این مورد به‌هیچ‌عنوان برای ترویج ارزان‌سازی ملک مسکونی توصیه نمی‌شود.

اردستانی در پایان گفت: استفاده از فناوری‌های نوین، مصالح پیش‌ساخته، استفاده از تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت عرضه، تجمیع زمین‌های فرسوده و ورود انبوه‌سازان حرفه‌یی برای تولید انبوه راهکارهایی است که می‌تواند در قیمت نهایی مسکن موثر باشد.

تسهیلات کم بها به انبوه سازان

محمدعلی مهری خبره ی شهرسازی همچنین با شرح این موضوع که دولت یابد از هر روشی که ممکن است استفاده کند و مسکن کم بها بسازد، گفت: در حال حاضر، بیش از 12میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی 10 سال آینده 16 میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند 14 میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث هستند. مهری افزود: در حال حاضر حداقل 2 میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری کشور وجود دارد که این تعداد در 10سال آینده به 6 میلیون واحد مسکونی می‌رسد. بنابراین ضروری است 20میلیون واحد مسکونی شهری طی 10 سال آینده و به‌طور متوسط سالانه 2 میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد. وی با توضیح این نکته که دولت یک محک خوشایند در موضوع ساخت و ساز املاک کم بها داشت، یادآور شد: اجرای برنامه مسکن مهر در برخی نقاط نتایج مثبت زیادی داشته است و به عنوان یک تجربه بسیار مهم عمرانی- اقتصادی در انبوه‌سازی مسکن ارزان ‌قیمت با حجم بسیار زیاد پروژه‌ها و گستردگی آن در پهنه تمام شهرها و روستاها، بی‌شک نواقص و کمبودهایی هم داشته است که دولت دوازدهم می‌تواند با رفع این نقاط ضعف، مشکلات پیش روی این برنامه را کاهش دهد تا زمینه لازم برای رسیدن به هدف تامین مسکن متناسب با نیاز برای محرومان از مسکن بر اساس اصول قانون اساسی فراهم کند. مهری در ادامه گفت: اگر دولت بتواند تسهیلات ویژه‌یی به انبوه‌سازان بدهد، می‌توان بارقه‌های امیدی را در خصوص ساخت مسکن ارزان‌قیمت متصور شد.

املاک تهران

فروش زمین ارزان اثرگذار نیست

این کارشناس فعال با اظهار اینکه عرضه ی تسهیلات ارزان و مسکن بلاعوض دولتی می تواند یکی از عوامل پراهمیت ساخت مسکن کم بها باشد، بیان کرد: لازم است این زمین‌ها به‌صورت رایگان در دسترس انبوه قرار بگیرد. فروش ارزان‌قیمت زمین‌های عمومی به انبوه‌سازان بحران مسکن را برطرف نمی‌کند. در مقابل فروش زمین‌های عمومی برای ساخت منازل مسکونی نمی‌تواند، بحران مسکن را مرتفع کند. طبق مطالعات انجام ‌شده از میزان و چگونگی ساخت‌وساز منازل مسکونی در زمین‌های دولتی فروش رفته، اولا انبوه‌سازان بخش خصوصی به دلیل روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن تمایلی به ساعت سریع‌تر منازل مسکونی ندارند و سرعت ساخت‌وساز به‌شدت آهسته است و ثانیا بخش قابل‌توجهی از منازل مسکونی ساخته‌شده جزو منازل مسکونی لوکس ارزیابی می‌شوند که تنها بخش خاصی از مردم جامعه توان خرید آنها رادارند. وی درادامه افزود: بنابراین می‌توان گفت که بحران مسکن بدون سیاست‌گذاری درست دولت و استفاده از زمین‌های عمومی حل نخواهد شد. برای حل بحران مسکن لازم است دولت با استفاده از زمین‌های عمومی قیمت زمین را از قیمت مسکن حذف کرده و ساخت منازل مسکونی ارزان‌قیمت را تسهیل کند. این کاردان شهرسازی با اشاره به این نکته که جامعه لزوم بسیاری برای ایجاد املاکی با بهایی اندک دارد، گفت: بنابراین انتظار می‌رود دولت دوازدهم سیاست‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت را با هر عنوانی اعم از مسکن مهر یا امید یا اجتماعی یا … از سر بگیرد تا علاوه بر تامین مسکن ارزان‌قیمت جوانان موجبات رونق اقتصاد و اشتغال‌ را فراهم کند.

بار گران دولت در ساخت مسکن

در همین خصوص عطا آیت اللهی کارشناس مسکن با تشریح اینکه ایجاد مسکن برای جمعیت کم درآمد از جمله تکالیف اساسی دولت می باشد، اظهار کرد: متاسفانه دولت در سال‌های اخیر از این وظیفه عدول کرده و فعالیت قابل توجهی در این خصوص انجام نداده است. وی همچنین در ادامه گفت: بنابراین باید دولت دوازدهم با برنامه‌ریزی‌های منسجم فعالیت‌های مثبتی در این خصوص انجام دهد.  وی با بیان اینکه دولت باید به‌صورت مشترک به دنبال تامین و تهیه املاک ارزان‌قیمت باشد، اظهار کرد: تهیه و تدوین قانون جامع و واحد برای مسکن که در آن سازمان‌های متولی مثل، وزارت راه‌اندازی، وزارت کشور، شهرداری‌ها و شوراهای شهر و روستا می‌تواند راهکار جدی و سریع برای حل معضل اقشار کم‌درآمدها تلقی شود.

آیت اللهی همچنین اظهار کرد: یکی از موارد مهم در تامین و عرضه مسکن ارزان‌قیمت ارائه تسهیلات ارزنده است. اگرچه طی سال‌های اخیر همواره اخباری در خصوص ارائه تسهیلات ارائه‌شده اما به دلیل ابتر بودن این تسهیلات هیچ‌گاه جوابگوی نیاز مصرفی جامعه کنونی نبوده و در بهترین شرایط پاسخگوی نیاز سرمایه‌گذاران بوده است. وی اضافه کرد: پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سود و بازپرداخت کم، تنظیم برنامه‌یی برای کمتر شدن یا مطابقت هزینه تامین مسکن با درآمد خانوارها از جمله موارد دیگری هستند که دولت دوازدهم باید به آن توجه کند. این کارشناس حوزه ی مسکن با ذکر این مطلب که نمونه برداری مناسب از مسکن مهر می تواند برای تامین مسکن اقشار نیازمند تاثیرگذار باشد، گفت: این طرح در اجرا دارای یک سری نقاط ضعف مثل مکان‌یابی نامناسب و عدم پیش‌بینی زیرساخت‌های شهری بود که باید در دولت دوازدهم به آن توجه شود. عطا آیت اللهی متذکر شد: به نظر می‌رسد، توجه دولت به بافت‌های فرسوده کاملا فکر شده و سنجیده است. بنابراین نیاز است دولت تمام تمرکز خود را در به دو سمت کاهش بروکراسی‌های اداری و تسهیلات منطقی بر بافت‌های فرسوده معطوف کند. وی تصریح کرد: اصلاح مدیریت بخش مسکن و هماهنگی بین سازمان‌های مختلف که برای بخش مسکن برنامه‌ریزی می‌کنند ازجمله مواردی هستند که به بهبود وضعیت مسکن کمک می‌کنند و باید مورد توجه دولت دوازدهم باشند.

املاک تهران

ساخت و ساز سنتی گران تر از ساخت و ساز مدرن

در همین خصوص توکلیان کارشناس اقتصاد با اظهار اینکه وقت ساخت و ساز مسکن به شیوه های سنتی به آخر رسیده است، گفت: از لحاظ اقتصادی ساخت‌وساز مدرن می‌تواند تاثیر بالقوه‌یی در کاهش قیمت نهایی مسکن داشته باشد.  وی افزود: ساخت‌وساز مدرن علاوه بر کاهش قیمت مقاوم‌تر بوده و برای بهره‌بردار کم‌هزینه است. به‌طورکلی محاسبات علمی نشان داده ساخت‌وساز با استفاده از روش‌های مدرن سریع‌تر و به‌واسطه بهینه‌سازی مصرف انرژی در حین بهره‌برداری برای ساکنان کم‌هزینه‌تر است. این کاردان اقتصاد ضمن توضیح اینکه وجود مصالح کم بها و قوه ی فعالیت جوان پتانسیل مناسبی برای صنعتی سازی ساختمان است، خاطرنشان کرد: مزایای ساخت‌وساز صنعتی ساختمان سبک‌سازی، مقاوم‌سازی، صرفه‌جویی در مصالح، مصرف بهینه انرژی در دوران ساخت و بهره‌برداری، افزایش عمر و کیفیت ساختمان، قطعات و اجزای آن، پیش‌بینی کیفیت ساختمان و ساخت‌وساز و درنتیجه کاهش هزینه‌های ساخت است.

وی درضمن ادامه داد: شاید در وهله اول بسیاری از مردم احساس کنند، صنعتی‌سازی گران‌سازی است اما تحقیقات نشان داده ساخت‌وساز به روش سنتی هدررفت انرژی و مصالح بالاتری داشته و به‌ هیچ‌ عنوان به‌صرفه نیست. این کاردان تاکید کرد:البته دولت باید برای ساخت‌وسازهای صنعتی تسهیلات ویژه و بسیار ارزانی در نظر بگیرد. نباید فراموش کنیم ترویج ساخت‌وساز به روش مدرن منجر به حفظ سرمایه‌های ملی خواهد شد. به‌هرحال، داشتن ساختمان‌های مقاوم و صنعتی‌سازی بیانگر رشد و توسعه مهندسی یک کشور است.

منبع: اقتصاد آنلاین