زور دلار به مسکن چربید !

خرید و فروش در بازار مسکن نیز پس از اندکی تجربه رونق که از فصل تابستان آغاز شده بود، در حال حاضر از آن تب و تب اولیه اش کاسته شده است و معاملات تیر ماه نسبت به معاملات تیر ماه سال گذشته 7 درصد کاهش پیدا کرده است. تصویر کلی از تازه ترین آمار انتشار یافته مسکن بیانگر این است که گرانی علت از رونق افتادن معاملات مسکن شده است و در زمانی که بازار مسکن در اوج تحرک خود بود، یعنی در فصل تابستان متقاضیان مسکن در حال حاضر تنها به نظاره نشسته اند و مالکان هم از ترس این که مبادا ملک خود را ارزان از دست بدهد در این بازار به انتظار نشسته اند. در حال حاضر بازار مسکن هم مثل بازار های دیگر شده است و در این روزها که در اکثر بازار ها صحبت از گرانی و احتکار است، آن کسانی که ارز دولتی دریافت کرده اند و کالا وارد نمدوه اند آن را با قیمت ارز آزاد فروختند و یا تصمیم گرفتند که آن را نفروشند و در انتظار قیمت های بالاتر بمانند.

احتکار نمودن مسکن؟

اما داستان احتکار نمودن مسکن به سال های قبل و سال هایی که گرانی هنوز این قدر گسترده نبود باز می گردد. 2،5 میلیون خانه ی خالی از سکنه ا سال های پیش در بازار مسکن وجود دارد. اما بعضی از فعالان در بازار مسکن اعتقاد دارند که نمی توان مسکن را با کالاهایی مانند خودرو یا لوازم خانگی قیاس نمود و کلمه ی «احتکار» را برای آن به کار برد. اما تحقیقات در مورد چگونگی ساخت و ساز این واحدهای مسکونی به ما این نکته را یادآور می شود که آنان نیز احتکاری هستند، زیرا برای ساخت آن ها از تسهیلات بسیار زیاد بانکی استفاده شده است، آن هم بین سال های 86 تا 92.

وام های با سود پایین به بعضی از سازندگان مسکن داده شد و  آن ها شروع به ساخت و ساز وسیع مسکن نمودند و خانه هایی را ساختند که متراژ زیادی داشت و اکثر آن ها در مناطق گرانقیمت ساخته شده بود. دو علتی که موجب شد واحد ساخته شده از توان خرید متقاضیان بیرون برود. مسئله دیگر این بود که با آغاز رکود در بازار مسکن از سال 1391 و ثابت ماندن قیمت ها سازندگان حاضر به فروش آن ها نشدند. و دلیل آن ها نیز این بود که می گفتند قیمت ها کفاف هزینه ای که برای ساخت و ساز مسکن صرف کرده اند را نمی دهد و آنان نیز به جمع افراد منتظر افزایش قیمت پیوستند.

فرشید پور حاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان می گوید: هیچ احتکاری در مسکن نداریم و افزایش قیمت ها به تبعیت از کل اقتصاد است و ربطی به بازار مسکن ندارد. اما با این حال اقتصاد دانان زیادی هستند که عقیده دارند 2،5 میلیون خانه خالی هم همان شرایط کالاهای احتکار شده را داراست. این گونه خانه ها با تسهیلات دولتی ارزان قیمت ساخته شده اند و به جای این که واحد هایی شوند برای پاسخ دادن به نیاز بازار مسکن و متقاضیان واقعی که معمولاً از قشرهای متوسط یا ضعیف جامعه هستند، ساخته شود، خانه ای لوکس ساخته شده است تا با قیمت بالاتری به فروش برسد. پس می شود گفت در بازار مسکن نیز احتکار وجود دارد. همین طور 2،2 میلیون خانه دوم در کشور وجود دارد ، که اگر این دو را با هم در نظر بگیریم روی هم حدود 4،7 میلیون خانه در حد مصرف صفر باقی مانده اند. مسئله  خانه های دوم موضوع سرمایه ای است که صاحبان آن هیچ گونه هزینه ای برای آن پرداخت نمی کنند، و حتی مالیاتی بابت آن ها دریافت نمی شود.

یک خطای محاسباتی در برنامه ای بزرگ

تامین نمودن مسکن برای مردم بر مبنای قانون از وظایف مهم دولت به حساب می آید. اما هیچ وقت یک برنامه پایدار و منسجم برای تولید و تامین نمودن مسکن در کشور ما به اجرا در نیامده است و هر دولتی یک برنامه متفاوت برای این قسمت مهم از اقتصاد کشور در نظر داشته است. در بعضی از موارد این برنامه ها توانسته اند تا اندازه ای تولید و عرضه مسکن را تامین نمایند و قیمت ها را کنترل کنند، اما بعضی برنامه ها هم هزینه ای سنگین بر دوش این بازار نهاده اند و اثر منفی آن تا سال های سال در قسمت مسکن باقی مانده است.

بالا و پایین شدن های قیمت مسکن در شهر تهران از سال 1368 تا سال 1396 بالاترین جهش قیمت مسکن در دولت نهم و پایین ترین تغییرات در قیمت آن در دولت یازدهم ثبت شده است. بالاترین رشد سالیانه ی قیمت مسکن، در 28 سال اخیر، در سال 1386 اتفاق افتاد و در آن سال متوسط قیمت در هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به میزان 80 درصد رشد داشته است. این جهش در قیمت همزمان بود با اجرا نمودن پرهزینه ترین برنامه ساخت مسکن به نام «مسکن مهر». دولت آن زمان اجرای مسکن مهر را ساخت مسکن برای دهک های پایین و اقشار کم در آمد جامعه یاد کرد که با استفاده از زمین رایگان دولتی و تسهیلات ارزان بانکی ساخته می شود و با توجه به ساخت حدود دو میلیون مسکن در این برنامه دولت انتظار داشت که هم اکسر متقاضیان صاحب خانه شوند و هم قیمت مسکن به کمترین میزان از نوسان در سال های پیش رو برسد.

اما اشتباهات زیادی که در این برنامه رخ داد، باعث شد که محاسباتی که دولت پیش بینی کرده بود بر آورده نشود و بر عکس بیشترین جهش قیمت زمین و مسکن در سال های 86 تا 92 یعنی در اوج مسکن مهر اتفاق افتاد. اکثر تسهیلات بانکی کهبه مسکن داده شده در این برنامه به ثبت رسید. 50 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به مسکن مهر اختصاص داده شد که این میزان از نقدینگی تورم 40 درصدی را در کشور در سال های آینده به وجود آورد. جانمایی بیرون از نقاط شهری هزینه تامین زیر ساخت های مسکن را به چند برابر رساند و قیمت زمین به دلیل این طرح به رشدی به میزان 800 درصد رسید و به این شکل طرحی که قرار بود از دوش مردم و دولت باری را کم کند،  یک بار سنگین تر بر قسمت مسکن تحمیل کرد که اثرات آن گریبان اقتصاد و مسکن را گرفته است.

دست دولت در حنای مسکن مهر

دولت یازدهم در سال 1392 در شرایطی کار خود را آغاز کرد که بازار مسکن به علت جهش قیمتی بی سابقه در رکود بود، بیشتر از دو میلیون مسکن مهر که حدود یک میلیون آن ساخته شده بود، اما اکثر واحدها امکاناتی مثل آب، برق، گاز و ... نداشتند و دولت تازه باید این مسائل را تامین می کرد و مسکن های مهری که باقی مانده بود را هم دولت تعهد داده بود که بسازد و تحویل دهد. برنامه دولت در قسمت مسکن رد شد از رکود بدون بالا رفتن قیمت دوباره اعلام شد. همان وقت دولت تاکید نمود که با این که مسکن مهر هزینه های بسیار سنگینی را بر کشور و اقتصاد کشور وارد آورده است و در اصل به هدفی که می خواسته هم نرسیده است، اما دولت خودش را موظف می داند که واحد های باقی مانده را کامل کند و زیر ساخت های واحدهای قبلی و واحد های در حال ساخت را کامل کند.

پس اصلی ترین برنامه دولت متوقف نمودن روند جهش قیمت مسکن از یک سو و تولید متناسب با نیاز متقاضیان مسکن از سوی دیگر بود، بدون این که هزینه ای تازه به کشور و اقتصاد کشور تحمیل شود. و در کنار تکمیل نمودن پروژه ی مسکن مهر، اصلی ترین اقدام دولت این بود که به جای کار در بازار سوداگرانه ، قدرت و توان خرید مردم را بالا ببرد. به این شکل وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن که در سال 92 دیگر نقشی در تامین هزینه برای خرید مسکن نداشت، به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. در سال 1396 بیشتر از 518 هزار نفر از بانک مسکن وام دریافت کرده اند.

نقش تسهیل گری بدون دخالت مستقیم در ساخت مسکن یکی دیگر از اهداف مهم دولت در بازار مسکن بود. دولت تاکید زیادی داشت بر روی این موضوع که علتی برای دخالت دولت برای ساخت وجود ندارد. با همین نگاه در سال 1396 حدود 70 میلیون متر مربع ساخت و ساز اتفاق افتاد که وزیر راه و شهرسازی می گوید: یک متر از آن را دولت نساخت. عباس آخوندی می گوید: بهترین کار این است که افراد قدرت خرید داشته باشند و تولید کننده برای آن ها خانه می سازند.

زیاد شدن تسهیلات خرید و پرداخت تسهیلات به سازندگان با نرخ سود پایین، نوسازی بافت های فرسوده شهری که نقش بسیار مهمی در زیاد شدن عرضه مسکن دارد، یکی از برنامه های مهمی بود که در قسمت مسکن به اجرا در آمد و دولت توانست با حفظ نمودن سطح قیمت ها رونق را به این بازار برگرداند و از سال 1396 با زیاد شدن صدور پروانه های ساخت و زیاد شدن معامله ها رونق مسکن کلید خورد.

 برنامه دولت برای رونق دادن مجدد به بازار مسکن می شود گفت به نتیجه رسیده بود و در فصل تابستان سال 1396 معامله ها در حال رشد بود و قیمت ها هم با رشد منطقی مواجه بود. با زیاد شدن وام مسکن و استفاده از تسهیلات صندوق مسکن یکم متقاضیان واقعی وارد بازار شدند و این بازار دیگر برای سوداگران سود آن چنانی در پی نداشت. اما متاسفانه متغیرهای دیگر در اقتصاد این اجازه را نداد که مسکن به راه خود ادامه دهد. قیمت دلار بالا رفت و همچنین مسکن هم گران شد، به شکلی که در اواخر سال 96 قیمت مسکن به نسبت ماه اسفنده سال 1395 چیزی به اندازه 26 درصد رشد داشت و این زیاد شدن رشد، در ماه فروردین و اردیبهشت سال جدید هم به راه خود ادامه داد. رشد قیمت در ماه های شروع سال از آن جایی عجیب بود که تجربه نشان داده در این دو ماه به علت تعطیلات متداول نوروزی و معین نبودن قیمت ها و اوضاع بازار، معمولاً کمترین تحرک را در بازار مسکن شاهد هستیم. در ماه فروردین امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به متری 5،5 میلیون رسید که این میزان به نسبت ماه مشابه قبل 29،5 درصد به رشد رسید. در اردیبهشت میانگین قیمت به 5،900 میلیون رسید که 34،8 درصد بالاتر از این مدت در سال گذشته بود. در ماه خرداد میانگین قیمت 6،5 میلیون تومان بود که 45،8 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته گران تر شده بود. به این شکل با زیاد شدن قیمت معاملات هم کمتر شد و در حال حاضر دیگر متقاضیان واقعی که اکثر آن ها با بهره گرفتن از تسهیلات اقدام به خرید مسکن می کنند قدرت خرید ندارند و معاملاتی هم که صورت می گیرد معاملات سرمایه ای یا سوداگرانه است.

املاک تهران

مسکن حباب ندارد

اگر به حبابی شدن اکثر قیمت ها در بازار دقت کنیم، با این سوال مواجه می شویم که آیا با توجه به رکودی که این چند ساله تجربه کرده ایم، قیمت های فعلی مسکن قیمت واقعی است یا حباب دارد؟

دبیر کانون سراسر انبوه سازان در پاسخ به این سوال این گونه می گوید: قیمت کنونی مسکن، قیمت واقعی آن است، چون با تغییرات شدید قیمتی، هزینه های ساخت هم بالا رفته و افزایش قیمت مسکن هم اگر شرایط تغییر نکند ادامه دارد. پور حاجت این گونه می گوید: فولاد اط اسل گذشته تا الان 160 درصد افزایش قیمت داشته است. اگر به ازای هر متر 70 کیلو فولاد در ساخت خانه به کار رود، در یک ساختمان 5 طبقه هزینه فولاد متری 300 هزار تومان است. بنا بر گفته ی پور حاجت هزینه ساخت در حال حاضر برای یک ساختمان 5 طبقه ای متری 2،200 میلون تومان است که هر چقدر ارتفاع ساختمان بیشتر شود، هزینه ساخت هم بیشتر می شود، اما این قیمت تا آخر سال دستخوش تغییرات قیمتی بیشتری هم خواهد بود.

املاک تهران

آینده بازار مسکن

دبیر کانون انبوه سازان هزینه زمین را به عنوان علت مهم در هزینه نهایی قیمت مسکن، با اهمیت دانسته و این گونه می گوید: سال گذشته با آغاز رونق مسکن فاز اول افزایش قیمت زمین را داشتیم، اما با افزایش قیمت ها امسال از اوایل سال شاهد فاز دوم افزایش قیمت زمین بودیم و به نظر می رسد همین امسال فاز سوم افزایش قیمت زمین را هم داشته باشیم. او عقیده دارد فصل تابستان فصل سنتی خرید و فروش مسکن است، اما ماه اول تابستان ما شاهد این بودیم که معاملات مسکن افت کرد، زیرا کسی حاضر به فروش نیست، عرضه کم شده و قیمت هم بالا رفته است. فروشندگان با تغییرات روزانه قیمت حاضر نیستند که ریسک فروش را قبول کنند. سرمایه ها هم به بازار سکه و طلا به عنوان دارایی هایی با ریسک پایین تر روانه شده است و بازار مسکن از داشتن سرمایه بی بهره مانده است. بنا به گفته ی پور حاجت چون سوددهی در بازار مسکن زمان بر است، کسانی که امسال به ساخت و ساز مسکن دست می زنند ممکن است 2 سال سول بکشد تا به سود برسند، اما با توجه به روند زیاد شدن قیمت ها سازندگان تردید دارند که در طول دو سال آینده بتوانند مسکن خود را با توجه به هزینه ها با سوآوری به فروش برسانند. و هیمن موضوع باعث شده است که سرمایه گذاران با میل و رغبت کمتری به بازار مسکن وارد شوند.

فعالان بازار مسکن عقیده دارند اگر از التهاب بازارهای موازی کمتر شود و قیمت طلا و دلار به قیمت های منطقی خود بازگردد، سرمایه های مجدداً وارد بازار مسکن می شود، اما نمی توانیم انتظار داشته باشیم که قیمت مسکن کم شود، حتی این امکان وجود دارد با وارد شدن متقاضیان و سرمایه گذاران فاز سوم زیاد شدن قیمت در قسمت مسکن اتفاق بیفتد.