حضور دو گروه مصرفی های رفاه گرا و مقتصد در بازار مسکن

اقتصاد آنلاین به نقل از ایران می گوید، حجم معاملاتی که در این مدت انجام شده است، نسبت به ماه پیش، به میزان 7/7 درصد رشد داشته است، اما با این حال شیب رشد معاملات مسکن در دی ماه، به نسبت ماه گذشته به میزان یک سوم پایین آمده است که این کاهش یکی از عوامل اثر گذار در کنترل افزایش قیمت چشمگیر نسبت به آذرماه است؛ به گونه ای که اندازه ی افزایش قیمت در دی ماه امسال، به نسبت ماه گذشته 3 درصد بوده است. وقتی  که این آمار را با دی ماه سال گذشته به صورت کلی بررسی می کنیم، به این نتیجه می رسیم که قیمت مسکن به میزان 15 درصد نسبت به زمان مورد نظر رشد داشته است. اینکه این رشد چه تاثیری در قیمت املاک چیتگر داشته است مسئله بسیار مهمی است.

این آمار و اطلاعات به صورت رسمی حاکی از آن است که در دی ماه امسال، قیمت نسبت به ماه قبل افزایش نداشته است، که این آمار با بازار گرمی های واسطه هایی که در این حوزه مشغول به کار هستند، تفاوت بسیار زیادی دارد.  در دی ماه امسال، هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به صورت میانگین 5 میلیون و 146 هزار تومان بوده است. و اما میانگین خرید و فروش واحد های مسکونی در شهر تهران، از شروع امسال تا پایان دی ماه، نسبت به دی ماه سال 1395 به میزان 12 درصد رشد داشته است. وقتی که آمار معاملات یک ساله ی سال 1395 را با سال 1394 مقایسه می کنیم، به این نتیجه می رسیم که این معاملات فقط به میزان 6 درصد رشد کرده است. و این مقایسه می تواند عملکرد  بازار مسکن را در سه سال گذشته به خوبی به ما نشان دهد. روند رو به کاهش تیم سرمایه گزار و اما در سطح اقتصاد خرد، تمام متقاضیان مسکن، با توجه به هدف خود، نوع خرید آن ها، زمان ورود به بازار و نوع رفتار آن ها، به چهار گروه تقسیم بندی می شوند و در این گروه ها مورد ارزیابی قرار می گیرند. اولین گروهی که مورد ارزیابی قرار گرفته اند، گروه «سرمایه گذار» نام دارند که به خرید مسکن به چشم یک هدف بلند مدت برای سرمایه گذاری نگاه می‌کنند و معمولاً پس از این که مسکن مورد نظر خود را خریداری نمودند، آن را رهن یا اجاره می دهند. و تعداد کمی از این سرمایه گذاران، آن ملکی که خریده اند را در بلند مدت خالی و آزاد نگه می دارند. درخواستی که توسط این گروه ایجاد شده است «تقاضای سرمایه گذاری» نام نهاده شده است که هدف و غرض آن ها، به دست آوردن نتیجه و بازدهی از محلی که قیمت افزایش پیدا می کند است و همچنین هدف دیگر آن ها نگهداری و حفظ  توان خرید در مقابل تورم در بلند مدت و به دست آورده اجازه است. زیاد شدن گرانی در جامعه یا انتظارات تورمی زیاد و غیر معمول در آینده ای نه چندان دور، گروه سرمایه گزار را متمایل به خرید ملک می‌کنند. دور از انتظار نیست که با توجه به سیاست هایی که دولت یازدهم و دوازدهم در مورد گرانی و مبارزه با آن داشته اند، بعد از سال 92 و پذیرفتن این که تورم کاهش پیدا کرده است، تعداد گروه سرمایه گذار کمتر از گذشته شده است. هر چند در بعضی از زمان ها با توجه به شرایط کلان اقتصادی و امیدها و ترس هایی که در این زمینه وجود داشت و بازار مسکن این بالا و پایین ها را تجربه کرده است. یکی از این نوسانات کوچک که توسط این گروه به وجود آمده است، زیاد شدن بسیار نامحسوس در هفته های گذشته بوده است که به دلیل زیاد شدن تورم، به نظر نمی رسد که ثابت بماند و برای اعضای این گروه جذابیت و زیبایی خاصی ندارد.

سوداگرانی که از بازار مسکن بیرون رفتند. و اما گروه دوم این دسته بندی «سوداگر» نام دارند که به این هدف به خرید ملک اقدام می‌کنند که از نوسانات و بالا و پایین شدن قیمت ها سودی به دست آورند و به همین دلیل به صورت هدف کوتاه مدت اقدام به خرید مسکن می‌کنند و بر خلاف گروه اول، به دنبال درآمدهای جانبی آن مثل رهن و اجازه‌ی مسکن خود نیستند. گروه سوداگر اقدام به خرید مسکن می‌کنند با این هدف که یک سرمایه گذاری کوتاه مدت برای خود داشته باشند و معمولاً تلاش آن ها در این جهت است که بعد از این که مسکن مورد نظر خود را خریداری کردند، آن را به کسی اجاره ندهند، تا به این طریق بتوانند مسکن خود را در سریع ترین زمان ممکن با توجه به شرایطی که در بازار وجود دارد بفروشند. در اصل هدف گروه سوداگر، به دست آوردن بیشترین نتیجه و بازدهی در زمانی ست که قیمت مسکن، در مدت زمان کوتاهی به رشد زیادی رسیده باشد. اما سوداگران که از سرمایه گذاران حرفه ای بازار مسکن بودند، در چند سال گذشته، به عبارتی از سال 92 تا الان، از بازار مسکن رفته اند و این رونق معمولی و نسبی که در حال حاضر بازار مسکن دارد، با توجه به زیاد شدن قیمت کم چرب، هیچ کسی را برای وارد شدن به این بازار کم رونق مشتاق نکرده است، البته به غیر از تعداد کمی از سوداگران بی تجربه و آماتور. گروه سوم که گروه «مصرفی رفاه گرا» نام دارد، اقدام به خرید مسکن می‌کنند با این نیت که از آن به عنوان محل سکونت شخصی خود استفاده کنند و اگر در زمانی حال، در جایی به صورت اجاره ساکن باشند، باعث می شوند که یک واحد مسکونی آزاد شود و در بازار رهن و اجاره برای دیگران استفاده شود. این گروه در هنگام خرید ملک خود آن چنان دید و نظر اقتصادی ندارند  و آن چنان به دوران های رکود و توقف رونق بازار مسکن توجه نمی‌کنند. و این عدم توجه معمولاً به دلیل تجربه ی کم آن ها، بی اطلاعی، و بی توجهی به بالا و پایین های بازار مسکن، و توجه زیاد به آسایش و آرامش شخص خودشان و خانواده  شان در خرید مسکن است. در اصل آن ها هنگام تصمیم گیری بیشتر به میزان پول خود و توان و قدرت مالی شان برای خرید مسکنی که در نظر دارند و همچنین رفاه و آسایش خانواده ی خود توجه می‌کنند. در چند ماه گذشته گروه بسیار زیادی از خریداران مسکن را این گروه تشکیل داده اند. به این دلیل که گرانی و تورم طولانی این چند سال گذشته و زیاد نشدن قیمت مسکن، باعث شده که آن ها بتوانند پول و سرمایه ی خود را پس انداز کنند تا بتوانند مسکن دلخواه خود را خریداری کنند. از آن گذشته زیاد شدن قیمت مسکن در این سال های اخیر، و رونقی که متأسفانه در بازار مسکن وجود نداشت، این گروه را به دلیل ترس و نگرانی از جهش قیمت، برای وارد شدن به بازار خرید مسکن، جدی تر کرده است. یکی از دلایلی که حضور این گروه را در بازار تقاضا برای مسکن جدی تر می کند کسب تسهیلات مناسب در زمان خرید مسکن است. و همین موضوع باعث شده است  که تسهیلاتی که بانک ها ارائه می دهد، به خصوص تسهیلات بانک مسکن، راه را برای خرید این گروه از بازار مسکن، هموارتر کند. و اما به این دلیل که این گروه چندان استقبال خوبی نداشتند، باعث کم رونق شدن اقتصاد در کسب و کار در این چند ساله ی رکود اقتصادی بوده است که باعث شده است که پس انداز این گروه رو به کاهش برود.

گروه سوم فرصت طلبی «مصرفی مقصد» و اما آخرین گروه این دسته بندی، گروه «مصرفی مقتصد» نام دارد که این گروه مثل گروه سوم، اقدام به خرید مسکن با هدف استفاده‌ی برای شخص خود و خانواده ی خود می‌کنند،در حالی که بعضی از آن ها در حال حاضر در یک منزل اجاره ای زندگی می‌کنند و خرید مسکن از طرف آن ها باعث می شود که یک واحد مسکونی آزاد شود و در بازار رهن و اجاره  در اختیار انسان های دیگر قرار بگیرد. اما تفاوت این گروه با گروه قبل این است که آن ها در خرید مسکن خود، یک نظر و دیدگاه اقتصاد مأبانه دارند و کوشش آن ها این است که در بهترین زمان ممکن مسکن خود را خریداری نمایند، تا بالاترین توان خرید را داشته باشند و در دوره ای که به رکود اقتصادی می رسیم، بتوانند سرمایه ی خود را در بقیه ی حوزه ها جاری کنند و به سود و سرمایه برسند. برای این گروه کافی ست مشخص شود که قیمت مسکن در آینده ی نزدیک رو به افزایش خواهد رفت، بلافاصله پس انداز خودشان را در راه خرید مسکن صرف می‌کنند. در بازار فعلی مسکن، این گروه با توجه به نظر خود و ادراک اقتصادی خود، اقدام به یک تصمیم عاقلانه می‌کنند و وارد بازار مسکن می شوند و باید بگوییم که این گروه، نسبت به گروه مصرفی رفاه گرا، نسبت به خرید مسکن خود مطمئن تر هستند. چون گروه مصرفی رفاه گرا، از بازار مسکن و نوسانات آن بی اطلاع هستند و تنها توجه آن ها خود و خانواده شان هستند و به همین دلیل است که گروه سوم نسبت به این موضوع احساسی برخورد می‌کنند. با این توضیحات بیشتر کسانی که متمایل به خرید مسکن هستند از دو گروه مصرفی های رفاه گرا و مقتصد هستند که این امر نشان دهنده ی این است که در نبود دو گروه سرمایه گذاران و سوداگران  اوضاع بازار مسکن شرایط مناسب دارد.