حاکمیت « جو احتیاطی» بر بازار مسکن آخر سال(بخش اول)

بر مبنای آمارهایی که توسط بانک مرکزی به دست آمده است، تعداد معامله های آپارتمان های مسکونی در شهر تهران در نه ماه اول سال جاری به میزان 97.9 هزار واحد مسکونی رسید که این مقدار در قیاس با همین مدت در سال گذشته به میزان 25.6 درصد کمتر شده است. در این مدت میانگین قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی که مورد معامله قرار گرفته است از طرف بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 7.54 میلیون تومان بوده است که این میزان نسبت به همین مدت در سال قبل 63.9 درصد رشد را نشان دهد.

املاک تهران

تعداد معامله های صورت گرفته مسکن در 9 ماه ابتدایی سال 97، 920 فقره بود که این معامله ها در سال 96 در همین مدت زمان به میزان 131 هزار و 537 فقره و در سال 95 هم به میزان 117 هزار و 426 واحد بوده است. این آمار و ارقام بیانگر این موضوع است که معامله های مسکن در سال 96 نسبت به سال 95 و 97 اوضاع بهتری داشت. بر مبنای گفته های کارشناسان قسمت مسکن کمبود تعداد معامله ها در سال 1397 در سال جاری به چند دلیل نوسانات اقتصادی، فضای روانی، انتظارات تورمی، متوقف شدن روزشمار بانک ها و بالا رفتن تسهیلات بوده است. از این 5 موضوع، سه موضوع ابتدایی جزو مسائل بسیار اثر گذار در قسمت مسکن می باشد.

نوسانات اقتصادی و مسکن

در سال 97 با اتفاقاتی که برای بازار ارز و سکه رخ داد، موجب شد که توازن اقتصادی که در سال 96 شاهد آن بودیم از بین برود و دچار تغییرات مهمی شود. بر مبنای آماری که از بازار رسمی سکه در دست است، از شروع سال 97 تا مرداد ماه آن، این بازار با تغییرات قیمتی بسیار زیادی همراه بوده است و در روزهای پایانی سال قبل قیمت سکه تمام بهار آزادی طرح جدید به میزان یک میلیون و 614 هزار تومان بوده است که این میزان با ادامه ی زمان و گذشت آن به بالای 2 میلیون و 140 هزار تومان، در تیر ماه به میزان 3 میلیون و 111 هزار تومان و در مرداد ماه به میزان 4 میلیون و 120 هزار تومان و در حال حاضر هم حدود 4 میلیون تومان است.

بر مبنای سخنان بعضی از تاثیرگذاران بر بازار ارز، ملاحظات انتظامی، فنی و سیاسی 3 علت مهمی هستند که باعث به وجود آمدن فضای احتیاطی در بازار سکه و ارز شدند و این نظارت ها باعث کم شدن افزایش نرخ سکه شد.

همراه با سکه، ارز هم از شروع امسال با افزایش بسیار زیادی مواجه بوده است. در ماه فروردین هر دلار آمریکا حدود 5 هزار و 100 در اردیبهشت حدود 5 هزار و 500، در خرداد حدود 6 هزار و 400، در تیر ماه به میزان 8 هزار و 500 و در ماه مرداد به میزان 10 هزار تومان رسید و در حال حاضر این میزان به 11 هزار و 700 تومان رسیده است.

در طول 9 ماه ابتدایی سال 97، شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی در قیاس با همین دوره در سال گذشته به میزان 22.8 درصد بالاتر رفت. میزان تورم در 12 ماه منتهی به آبان 1396 معادل 18.4 درصد است. در ماه آذر 1397 عدد شاخص کل به 151.7 رسید که این میزان نسبت به ماه قبل از آن 2.6 درصد با افزایش مواجه بوده است. در این ماه درصد تغییرات در شاخص کل نسبت به ماه آبان در سال گذشته 37.4 درصد بود. هرچند پیش بینی های غیر رسمی از بازار دی ماه هم بیانگر این است که این تورم تا به حال کم نشده است.

املاک تهران

با این حال این گونه که به نظر می آید فضای فعلی در قسمت مسکن هم مثل بازار های موازی سکه و ارز و سرمایه دارای یک فضای احتیاطی می باشد. بر مبنای آمار و ارقام در طول ماه آذر امسال، تعداد معامله های آپارتمان های مسکونی در شهر تهران به 6 هزار و 800 فقره رسید که این میزان نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه در سال گذشته به ترتیب 6 درصد و 62 درصد کمتر شده است. تجزیه و بررسی این آمارها بیانگر این است که بازار معامله های مسکن در طول ماه های گذشته به احتیاط جبری از طرف فروشندگان و خریداران مسکن دچار شده بود. علت این احتیاط از طرف فروشندگان بالا رفتن قیمت و از طرف خریداران کم شدن قیمت است. و این گونه پیش بینی می شود که احتیاط اجباری از دو طرف فروشندگان و خریداران تا نیمه های ماه بهمن تداوم داشته باشد.

به این دلیل که همیشه قسمتی از خریداران در ماه بهمن در پی انجام قرار داده های اجاره یا خرید مسکن هستند، می توان انتظار داشت که در این مدت زمان تعداد معامله های اجاره با افزایش بسیار زیادی مواجه شود. اما به دلیل بالا رفتن قیمت خرید، این معادله فقط در قسمت اجاره رشد خواهد نمود. بر مبنای سخنان ذی نفعان بازار مسکن، هر سال در ماه های اسفند و فروردین به علت سفرهای نوروزی و تعطیلات عید، قراردادهای مسکن کمتر می شود، پس حتماً جمع بندی معامله ها در سال 97 با ماه بهمن به تمام می رسد و بسته می شود.

ادامه دارد...